Ein Wohnhochhaus im Financial District von Manhattan nähert sich mit frischer Finanzierung seiner Fertigstellung. Grubb Properties hat eine Baufinanzierung in Höhe von 377 Millionen US-Dollar für sein 64-stöckiges Projekt in der 8 Carlisle Street abgeschlossen, wie Commercial Observer erfahren hat. Das Objekt wird, im Einklang mit Grubbs nationaler Multifamilien-Marke, als Link Apartments bekannt sein und folgt auf die Entwicklung der Link Apartments QPN in Queens' Long Island City, deren Bau letztes Jahr abgeschlossen wurde.
Maxim Capital Group stellte das erstrangige Baudarlehen in Höhe von 300 Millionen US-Dollar. Ein nachrangiges Mezzanine-Baudarlehen in Höhe von 77 Millionen US-Dollar wurde gemeinsam von GreenBarn Investment Group, Skylight Real Estate Partners, Axonic Capital und Meadow Partners bereitgestellt. Diese Finanzierung wird die Fertigstellung und Erstvermietung des Gebäudes erleichtern, das sich seit über einem Jahr im Bau befindet und voraussichtlich in den nächsten Wochen seine Endhöhe erreichen wird. Die Gesamtkapitalisierung des Projekts beläuft sich auf rund 500 Millionen US-Dollar, so projektnahe Quellen.
Partnerschaften und frühere Engagements
Maxim Capital ist mit der 8 Carlisle Street gut vertraut, da ihre Kreditbeziehung zu dem Objekt bis Mai 2024 zurückreicht. Damals vergab die Firma ein Darlehen von 67,5 Millionen US-Dollar für das Grundstück, das kürzlich auf 193 Millionen US-Dollar aufgestockt wurde. Nun ist das Unternehmen mit einem seiner größten Baudarlehen zurückgekehrt. Josh Greene, Managing Director und Partner bei Maxim Capital, äußerte, dies sei ein sehr großes Darlehen und eines, auf das man sehr stolz sei. Er fügte hinzu, dass die Vergabe größerer Darlehen wie für 8 Carlisle Teil einer natürlichen Entwicklung des Unternehmens sei. Man sei erheblich gewachsen, und dieses Wachstum habe es ermöglicht, Transaktionen dieser Größenordnung zu tätigen.
Die Kreditvergabemöglichkeit für 8 Carlisle Street erfüllt auch mehrere Kriterien von Maxim. Etwa 70 Prozent jedes von Maxim eingesetzten Dollars gehen heute an wiederkehrende Sponsoren wie Grubb Properties. Außerdem befindet sich das Objekt in einem primären Markt mit einer Wohnkomponente. Greene erklärte weiterhin, Grubb Properties sei ein wiederkehrender Sponsor, und man habe ein sehr ähnliches Darlehen für sie in Long Island City vergeben, wo man ein Baudarlehen für die Frühphase bereitgestellt, es aufgestockt und dann den Weg für das umfassende Baudarlehen geebnet habe. Das LIC-Projekt sei für Grubb sehr gut verlaufen, und man wollte mehr mit ihnen zusammenarbeiten. 8 Carlisle stelle eine spannende Gelegenheit dar.
Auch im Mezzanine-Konsortium besteht große Vertrautheit. GreenBarn, Skylight und Axonic unterhielten bereits eine Beziehung zu Grubb Properties, nachdem sie dem Unternehmen im November 2024 ein Fund-Level-NAV-Darlehen (Net Asset Value) in Höhe von 55 Millionen US-Dollar gewährt hatten, so Quellen. Dieses NAV-Darlehen war durch ein Portfolio von 27 Grubb-Objekten, einschließlich 8 Carlisle, besichert. Obwohl es kürzlich im Rahmen einer separaten Transaktion zurückgezahlt wurde, ermöglichte das NAV-Darlehen den Firmen, frühzeitig Einblick in 8 Carlisle zu erhalten, bevor sie in den letzten Monaten das Mezzanine-Darlehen verhandelten und am 2. Juli abschlossen.
Projektdetails und Marktdifferenzierung
Morris Betesh von Arrow Real Estate Advisors verhandelte die Finanzierung, der auch das ursprüngliche Darlehen von Maxim für 8 Carlisle sowie die Baufinanzierung für Link Apartments QPN arrangiert hatte. Betesh äußerte, man habe zwei Jahre lang an dieser Transaktion gearbeitet. Es sei sehr komplex gewesen, die Kapitalquellen zu koordinieren und das Projekt ins Ziel zu bringen, aber es sei ein großartiges Gebäude mit einem beharrlichen, erfahrenen Entwickler, der die Entwicklung trotz Marktwiderständen realisieren konnte. Es gebe viel Wohnangebot im Financial District, aber viel davon sei Umbauprodukt, und dies sei wirklich differenziert, was sehr erfreulich sei.
Mit einer Höhe von 789 Fuß ist die 8 Carlisle Street eines der höchsten Gebäude im Financial District und verfügt über eine 70/30 421-a-Struktur, was es zu einem der allerletzten 421-a-Projekte macht, die realisiert werden. Nach Fertigstellung wird die 8 Carlisle Street laut New York YIMBY sieben bis zehn Wohneinheiten pro Etage umfassen. Das neue Gebäude ist darauf ausgelegt, die Bedürfnisse der mietabhängigen Millennials und Gen Z-Arbeitskräfte in Manhattan zu erfüllen, mit Annehmlichkeiten wie einem Schwimmbad, einem Fitnesscenter mit Außenterrasse, Unterhaltungsräumen und einer Lounge im 63. Stock. Es wird auch 7.000 Quadratfuß Einzelhandelsfläche umfassen. Zuvor befand sich an dieser Stelle laut New York YIMBY ein Parkhaus, danach stand das Gelände 16 Jahre lang leer, bis Grubb mit den Arbeiten an der 8 Carlisle Street begann.
