Die fünf führenden deutschen Büromärkte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – registrierten im ersten Halbjahr 2026 einen kumulierten Flächenumsatz von rund 1,16 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem geringfügigen Rückgang von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der aktuelle „Market Monitor H1 2026“ von Newmark offenbart eine heterogene Entwicklung innerhalb dieser Märkte, wobei einzelne Standorte signifikante Wachstumsraten erzielten, während andere eine rückläufige Tendenz zeigten.
Berlin führte die Top-5-Märkte mit einem Flächenumsatz von etwa 373.000 Quadratmetern an, was eine Steigerung von 54 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 darstellt. München folgte mit nahezu 350.000 Quadratmetern und einem Plus von 33 Prozent. Beide Märkte profitierten von mehreren großvolumigen Anmietungen, die maßgeblich zum Ergebnis beitrugen. Im Gegensatz dazu verzeichnete Frankfurt einen Flächenumsatz von rund 158.000 Quadratmetern, ein Rückgang von 55 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, bedingt durch das Fehlen vergleichbarer Großabschlüsse. Hamburg erreichte 187.000 Quadratmeter, ein Minus von 13 Prozent, und Düsseldorf blieb mit etwa 98.000 Quadratmetern der kleinste der betrachteten Märkte. Helge Zahrnt MRICS, Head of Research Germany bei Newmark, konstatierte, dass Berlin und München von großen Anmietungen profitierten und deutlich wuchsen, während andere Märkte noch auf der Suche nach neuer Dynamik seien. Nathalie Wegner, Head of Office Leasing Berlin bei Newmark, hob hervor, dass trotz der wirtschaftlich herausfordernden Lage viel Aktivität im Markt zu beobachten sei, da Unternehmen ihre Flächenbedarfe optimierten und gezielt Lage- und Flächenqualitäten steigerten.
Steigende Leerstandsquoten und Spitzenmieten
Der Leerstand in den fünf größten Büromärkten akkumulierte sich bis zum Ende des zweiten Quartals auf 7,29 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote stieg binnen eines Jahres um 0,7 Prozentpunkte auf 9,3 Prozent. Frankfurt verzeichnete mit 12,1 Prozent die höchste Quote, gefolgt von Düsseldorf mit 11,9 Prozent. Hamburg wies mit 6,8 Prozent die niedrigste Leerstandsquote auf.
Parallel zur Erhöhung des Leerstands stiegen die Preise für hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen. Die durchschnittliche Spitzenmiete über alle fünf Märkte hinweg erhöhte sich im Jahresvergleich um 6,9 Prozent auf 49,60 Euro pro Quadratmeter. München erreichte eine Spitzenmiete von 60,00 Euro, Frankfurt 54,00 Euro, Berlin 48,00 Euro, Düsseldorf 46,00 Euro und Hamburg 40,00 Euro. Die Durchschnittsmiete der Märkte legte hingegen nur um 0,9 Prozent auf 25,45 Euro pro Quadratmeter zu. Die Höchstmiete, die teuersten Neuanmietungen, übertraf in den meisten Märkten die jeweils erzielbare Spitzenmiete.
Differenzierte Marktdynamiken und Ausblick
Moderne, energieeffiziente und gut ausgestattete Flächen in gefragten Lagen bleiben weiterhin knapp, während ältere Bestandsgebäude zunehmend unter Druck geraten, sofern keine Modernisierungen oder attraktive Mietkonditionen und Services angeboten werden. Ein wesentlicher Faktor hierbei sind die gestiegenen Baukosten; in Frankfurt lagen die Kosten für Büroneubauten im Jahr 2025 etwa 71 Prozent über dem Niveau von 2016, während die Spitzenmieten im gleichen Zeitraum um 35 Prozent stiegen. Newmark prognostiziert eine teilweise Schließung dieser Lücke in den kommenden Jahren, wobei Lukas Kasperczyk, Head of Office Leasing Frankfurt bei Newmark, deutliche Mietanstiege für erstklassige Flächen im Frankfurter CBD erwartet. Spitzenmieten dürften sich in Richtung der 60-Euro-Marke entwickeln, Höchstmieten die 70-Euro-Marke überschreiten.
Die Nachfragestruktur variiert ebenfalls signifikant. Während technologie- und medienaffine Unternehmen in vielen Märkten als Treiber fungieren, verzeichnet München eine starke Nachfrage aus wachstumsstarken Branchen wie Robotik, Verteidigung, Halbleiter und Life Science. Matthias Hausch, Head of Office Leasing München bei Newmark, beobachtet eine erhöhte Nutzerbereitschaft, bei der Lage Kompromisse einzugehen, wenn Flächen modern und serviceorientiert sind, wobei Objekte mit Campus-Charakter und hoher Aufenthaltsqualität besonders gefragt sind. In Berlin prüfen Eigentümer verstärkt Umnutzungen älterer Bestandsgebäude, beispielsweise zu Coliving-Konzepten, Serviced Apartments oder Fitnessangeboten. Wo Umnutzungen nicht realisierbar sind, gewinnen Modernisierungen, flexible Mietmodelle und zusätzliche Services an Bedeutung.
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Newmark ein weitgehend stabiles Umsatzniveau in den Top-5-Märkten. Die Ausweitung der Erholung über Berlin und München hinaus wird maßgeblich von größeren Anmietungen und der Verfügbarkeit moderner Flächen abhängen. Für Eigentümer älterer Immobilien bleiben Investitionen in Qualität, flexible Nutzungskonzepte und gezielte Anreize von zunehmender Relevanz.
