CRED iQ hat zwischen Mai und Juli 2026 insgesamt 82 modifizierte Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)- und Commercial Real Estate Collateralized Loan Obligation (CRE CLO)-Darlehen mit einem ausstehenden Gesamtvolumen von 2,36 Milliarden US-Dollar verfolgt. Die Zusammensetzung dieser Anpassungen unterscheidet sich von der noch vor einigen Quartalen beobachteten Situation. Die Praxis des „extend and pretend“ ist zwar nicht verschwunden, bildet jedoch nicht mehr das Gesamtbild. Stundungen und kombinierte Modifikationen gewinnen neben reinen Fälligkeitsverlängerungen zunehmend an Gewicht, wobei sich der Großteil des Volumens auf mittelgroße und nicht mehr auf Megadarlehen konzentriert.
Überraschenderweise ist der Sektor mit den meisten Modifikationen nicht mehr Hotels oder Büros, sondern der Mehrfamilienhausbereich. Von den während des Berichtszeitraums angepassten 2,36 Milliarden US-Dollar machten Fälligkeitsverlängerungen mit 21 Darlehen und 802,5 Millionen US-Dollar weiterhin die größte Einzelkategorie aus, was 34 Prozent des modifizierten Volumens entsprach (25,6 Prozent der Darlehensanzahl). Stundungen folgten mit 15 Darlehen und 514 Millionen US-Dollar (21,8 Prozent des Volumens), während kombinierte Modifikationen – Vereinbarungen, die eine Verlängerung mit anderen Entlastungsmaßnahmen wie Tilgungen, Zinsanpassungen oder Reserveanforderungen verbinden – 10 Darlehen und 345,6 Millionen US-Dollar (14,7 Prozent des Volumens) ausmachten.
Die verbleibenden 36 Darlehen im Wert von 695,4 Millionen US-Dollar (29,5 Prozent des Volumens) fielen in andere oder verschiedene Modifikationskategorien. Insgesamt machten Verlängerungen, Stundungen und kombinierte Modifikationen – jene Kategorien, die am engsten mit dem Zeitgewinn der Kreditgeber bei notleidenden Sicherheiten verbunden sind – in diesem Zeitraum 70,5 Prozent des modifizierten Volumens aus. Dies ist ein Rückgang gegenüber dem nahezu universellen „extend and pretend“-Thema früherer Berichte. Kreditgeber scheinen auf eine breitere Palette von Instrumenten zurückzugreifen als eine einfache Fälligkeitsverlängerung.
Verschiebungen bei Immobilientypen und Darlehensgrößen
Darlehen für Mehrfamilienhäuser führten die Modifikationsaktivitäten mit großem Abstand an, was eine Abkehr von der durch Hotels und Büros getriebenen Notlage der vorangegangenen Quartale darstellt. Der Anstieg des Mehrfamilienhaus-Sektors an die Spitze der Modifikationstabelle ist bemerkenswert, da dieser Sektor zu Beginn des Zyklus einen Ruf der relativen Stabilität genoss. Zinssatzanpassungen bei variabel verzinslichen Darlehen und ein langsameres Mietwachstum in überversorgten Metropolen scheinen Kreditnehmer zu belasten, die ursprünglich mit günstigeren Finanzierungsbedingungen kalkuliert hatten. Hotels bleiben mit rund einem Fünftel des modifizierten Volumens eine Quelle der Notlage.
- —Mehrfamilienhäuser: 35 Darlehen, 1,14 Milliarden US-Dollar (48,4 Prozent des modifizierten Volumens)
- —Hotels: 15 Darlehen, 493,8 Millionen US-Dollar (20,9 Prozent)
- —Einzelhandel: 6 Darlehen, 236,7 Millionen US-Dollar (10 Prozent)
- —Büro: 17 Darlehen, 226,2 Millionen US-Dollar (9,6 Prozent)
Büroimmobilien, lange Zeit das Paradebeispiel für Notlagen im gewerblichen Immobilienbereich, machten in diesem Zeitraum weniger als 10 Prozent des modifizierten Volumens aus – ein geringerer Anteil als Mehrfamilienhäuser oder Hotels. Bei der Modifikationsverteilung nach Darlehensgröße dominieren im Gegensatz zum vorherigen Bericht, in dem Darlehen ab 100 Millionen US-Dollar den Großteil des modifizierten Volumens ausmachten, nun mittelgroße Darlehen. Darlehen zwischen 20 Millionen und 50 Millionen US-Dollar repräsentierten 38 Darlehen mit einem Volumen von 1,22 Milliarden US-Dollar, was 51,7 Prozent des modifizierten Volumens entspricht.
Breiter aufgestellte Strategien der Kreditgeber
Das durchschnittliche modifizierte Darlehensvolumen betrug 28,7 Millionen US-Dollar, der Median lag bei 23,1 Millionen US-Dollar. Dies unterstreicht, dass sich die aktuelle Notlage im breiten Mittelstand des Marktes manifestiert und nicht mehr nur in einigen wenigen Workouts von Trophy-Assets. Die Daten von Mai bis Juli 2026 deuten auf eine sich verbreiternde und nicht konzentrierende Modifikationslandschaft hin. Mehrfamilienhäuser haben Hotels und Büros als den Immobilientyp mit der höchsten Modifikationsaktivität überholt. Dies erinnert daran, dass sich die Notlage über verschiedene Sektoren verschiebt, wenn sich die Finanzierungsbedingungen und lokalen Fundamentaldaten ändern.
Auch die Verteilung der Darlehensgrößen hat sich abgeflacht: Anstatt dass eine kleine Anzahl massiver Darlehen den Großteil des Dollarvolumens ausmacht, tragen nun mittelgroße Darlehen im Bereich von 20 Millionen bis 50 Millionen US-Dollar den größten Anteil am modifizierten Volumen. Das Instrumentarium der Modifikationen selbst erscheint vielfältiger, wobei Stundungen und kombinierte Strukturen den Abstand zu den Fälligkeitsverlängerungen verringern, die einst die Strategie des „extend and pretend“ definierten. Keines dieser Ergebnisse bedeutet eine Entspannung der Notlage – 2,36 Milliarden US-Dollar an Darlehen benötigten innerhalb von drei Monaten eine Form der Entlastung, und über 70 Prozent dieses Volumens erfolgte in Form von Verlängerungen, Stundungen oder kombinierten Modifikationen, die darauf abzielen, Kreditnehmern Zeit zu verschaffen. Jedoch hat sich die Ausprägung dieser Notlage verändert, und Kreditgeber sowie Kreditnehmer scheinen auf eine breitere Palette von Optionen als eine reine Fälligkeitsverlängerung zurückzugreifen.
