Die europäische Immobilienfinanzierung sieht sich mit einer signifikanten Veränderung der Marktbedingungen konfrontiert. Eine aktuelle Studie, gestützt auf den neu lancierten Commercial Real Estate Mortgage Index (CREMI), zeigt eine substanzielle Ausweitung der Senior-Spreads bei gewerblichen Immobilienkrediten auf. Diese Entwicklung, die eine nahezu Verdreifachung des Niveaus seit Jahresbeginn 2024 markiert, etabliert eine neue Realität für Akteure im Markt.
Der CREMI-Index wird als erster europäischer Benchmark für gewerbliche Hypothekenspreads auf Basis von Kreditnehmerdaten präsentiert. Er bietet eine granulare Einsicht in die aktuellen Konditionen der Finanzierung gewerblicher Immobilien und ermöglicht eine Vergleichbarkeit mit anderen Kapitalmärkten wie CMBS und Anleihen. Für die Erstellung dieses Indexes wurden anonymisierte Kreditnehmerdaten im Umfang von 24 Milliarden Euro analysiert, wobei der Kreditspread über dem 3-Monats-EURIBOR gemessen wird.
Kernzahlen zur Spread-Entwicklung und Finanzierungspraxis
Die im Q1-2026-Bericht des CREMI-Index dargestellten Daten verdeutlichen die Dynamik. Allein im ersten Quartal 2026 stiegen die Senior-Spreads um 70 Basispunkte an, während Junior-Spreads eine noch deutlichere Steigerung von 150 Basispunkten verzeichneten. Diese Entwicklung wirkt sich unmittelbar auf die Finanzierungsstruktur im Segment der gewerblichen Immobilien aus.
- —Banken bieten eine Finanzierung zu 2,7 Prozent über EURIBOR bei einem Loan-to-Value (LTV) von 53 Prozent an, während Debt Funds bei einem LTV von 64 Prozent 6,0 Prozent verlangen. Dies indiziert, dass Banken tendenziell günstigere Konditionen bei geringerem Beleihungsauslauf offerieren.
- —Die Kreditvergabe im Bereich von 60 bis 70 Prozent LTV ist stark zurückgegangen. Ihr Anteil an den Neukrediten sank von 41 Prozent im Jahr 2025 auf lediglich 12 Prozent im ersten Quartal 2026.
- —Eine Verschiebung bei der Refinanzierungsfälligkeit ist erkennbar: 59 Prozent der untersuchten Kredite sind für den Zeitraum zwischen 2030 und 2032 terminiert, wohingegen 29 Prozent bereits vor 2030 zur Fälligkeit anstehen.
- —Die Konzentration der Kreditvergabe im ersten Quartal 2026 lag mit 57 Prozent auf Class-A-Objekten und Hauptstadtlagen, ein deutlicher Anstieg gegenüber 34 Prozent im Jahr 2025.
Die Relevanz dieser Zahlen erstreckt sich über die gesamte Branche und beeinflusst Investitionsentscheidungen sowie die Struktur von Finanzierungsportfolios. Die zunehmende Fokussierung auf hochklassige Objekte und primäre Standorte durch die Kreditgeber signalisiert eine erhöhte Vorsicht und eine Präferenz für risikoreduzierte Engagements in einem volatilen Marktumfeld.
Hintergrund und Methodik des CREMI
Hinter dem CREMI-Index stehen FinLoop, eine Plattform für gewerbliche Immobilienfinanzierung mit Sitz in Zug, und Dr. Nicole Lux von der Bayes Business School (City St George’s, University of London). Diese Kooperation mit dem CRE Debt Project (Europe) ermöglicht die Generierung einer transparenten Datenbasis, die für alle Marktteilnehmer eine fundierte Einschätzung der aktuellen Finanzierungsbedingungen erlaubt. Die Einführung des CREMI schafft somit eine wichtige Referenzgröße in einem bisher intransparenten Segment und unterstützt die Marktstabilisierung durch erhöhte Datentransparenz.
