Die lange erwartete Welle notleidender Strategien im gewerblichen Immobilienbereich (CRE) ist ausgeblieben. Dies ist die konträre Schlussfolgerung eines neuen nationalen Kapitalmarktberichts von Avison Young, der am Dienstag veröffentlicht wurde und aufzeigt, dass die Kapitalbeschaffung den jahrelangen Prognosen für verstärkte Investitionen in notleidende Immobilien nicht entsprochen hat.
Die Untersuchung von Avison Young, die exklusiv dem Commercial Observer mitgeteilt wurde, zeigt, dass sich die Kapitalbeschaffung seit 2022 von CRE-Strategien wegbewegt hat. Dies ist auf ein längeres Umfeld erhöhter Zinssätze in Verbindung mit besser als erwarteten Preisniveaus für Kreditnehmer zurückzuführen. Obwohl das Transaktionsvolumen für notleidende Vermögenswerte im Jahresvergleich gestiegen ist, konkurriert das Kapital um ein begrenztes Angebot an Möglichkeiten, da es weniger erzwungene Verkäufe gab als zuvor angenommen, heißt es im Bericht.
Wandel bei der Kapitalallokation
Marion Jones, Executive Managing Director of U.S. Capital Markets bei Avison Young, erklärte gegenüber Commercial Observer, dass die anhaltend hohen Zinsen ein Faktor seien, aber auch ein hohes Maß an Wettbewerb, das Preise und Renditen zugunsten des Kreditnehmers verschiebe. Die Kapitalbeschaffung, die für notleidende oder opportunistische Strategien vorgesehen war, ging im Jahr 2023 um 38 Prozent auf 51,9 Mrd. $ zurück, verglichen mit 83,5 Mrd. $ im Vorjahr. Dies geschah während die Federal Reserve begann, die Zinssätze aggressiv anzuheben, um die Inflation zu bekämpfen.
Nach einem leichten Anstieg auf 59,7 Mrd. $ im Jahr 2024 sanken die Mittel für notleidende oder opportunistische Fonds im Jahr 2025 um 65 Prozent auf 20,9 Mrd. $. Im ersten Halbjahr 2026 erlebte die Kapitalbeschaffung für notleidende Strategien zwar ein Comeback mit 26 Mrd. $ an gesammelten Geldern, die Zahlen liegen jedoch immer noch weit unter dem Höchststand von 2022.
Jones bemerkte, dass es für die Käuferseite eine überzeugende Strategie sei, an notleidenden Opportunitäten im Markt zu partizipieren. Die tatsächliche Preisgestaltung und die Überzeugung, die Investoren aufbringen müssten, um diese Transaktionen abzuschließen, implizierten jedoch nicht unbedingt, dass sie zu sehr hohen Cap Rates oder sehr niedrigen Preisen pro Quadratfuß kaufen würden. Eine Kapitalbeschaffung basierend auf einem Narrativ der Notlage sei eine attraktive Strategie, jedoch spiegelte die Preisgestaltung manchmal keine außergewöhnliche opportunistische Entdeckung wider.
Fonds für Value-Add-Strategien verzeichneten im ersten Halbjahr 2026 mit 66,9 Mrd. $ das größte Kapitalaufkommen, nachdem sie 2025 34,7 Mrd. $ erzielt hatten. Core- oder Core-Plus-Strategien verzeichneten in den letzten Jahren die größten Zuwächse bei der Kapitalbeschaffung, von 20,6 Mrd. $ im Jahr 2022 auf 40,8 Mrd. $ im vergangenen Jahr, wobei im ersten Halbjahr 2026 ebenfalls 40,8 Mrd. $ erzielt wurden.
Rolle der Kreditgeber
Alex Ern, Senior Manager in Avison Youngs U.S. Capital Markets Group, nannte als wichtigen Faktor für den Rückgang der Allokationen für notleidende Strategien im CRE die Tatsache, dass Kreditgeber sich mehr Zeit lassen, bevor sie Objekte zurückfordern. Sie arbeiten stattdessen mit Kreditnehmern zusammen, um Lösungen zu finden. Ern erklärte, dass Kreditgeber kreativ geworden seien und erfahrene Partner für den operativen Bereich hinzugezogen hätten. Es habe einige hoch gehebelte Geschäfte gegeben, teilweise mit einem Loan-to-Cost-Verhältnis von bis zu 99 Prozent, bei denen ein Kreditgeber im Geschäft bleiben und einen bevorzugten Betreiber mit sehr geringem Eigenkapital einbeziehen konnte. Dies ermögliche es, eine erhebliche Abschreibung zu vermeiden und die Situation zu einem späteren Zeitpunkt zu klären.
Der Avison Young Bericht hob außerdem hervor, dass institutionelle Anleger derzeit etwa 9,8 Prozent ihres Kapitals in Immobilien investiert haben, verglichen mit einem Zielwert von 10,7 Prozent. Dies stellt eine der größten Lücken des letzten Jahrzehnts dar. Die Zahlen spiegeln jedoch eher die Stärke der öffentlichen Aktien wider, die die Preise für CRE-Anlagen übertrafen, als einen Rückzug aus dem Markt, so der Bericht.
