Angesichts der bevorstehenden Abgeordnetenhauswahl in Berlin am 20. September ist bei Bestandinvestoren eine gesteigerte Aufmerksamkeit für Standorte außerhalb der Berliner Stadtgrenzen festzustellen. Die Preisentwicklung in diesen Regionen bietet einen deutlichen Anreiz für Investitionen. Während frühere Marktphasen durch eine allgemeine Preissteigerung über verschiedene Teilmärkte hinweg gekennzeichnet waren, präsentiert sich das Bild seit dem Jahr 2022 uneinheitlicher. In Berlin und seinem Umland haben einige Segmente signifikante Preiskorrekturen erfahren, während andere sich stabilisieren oder bereits wieder steigende Werte aufweisen.
Die Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser in der Berliner City illustriert dies: Der mittlere Kaufpreis sank von 2.847 €/m² im Jahr 2022 auf 2.040 €/m² im Jahr 2024, mit einer leichten Erholung auf 2.200 €/m² für 2025. Im Gegensatz dazu verzeichneten Objekte in Potsdam (mittlerer bis guter Bauzustand) über den gesamten Zeitraum ein hohes und stabiles Preisniveau. Im Jahr 2025 lagen diese bei 2.960 €/m², was die in Berlin gezahlten Durchschnittspreise deutlich übertraf. Gleichzeitig wurden im selben Jahr Häuser im Landkreis Potsdam-Mittelmark, Baujahr bis 1948, im Berliner Umland für durchschnittlich 1.472 €/m² gehandelt. Diese Preisspanne von 1.488 €/m² für oft nur wenige Kilometer voneinander entfernte Objekte unterstreicht die Notwendigkeit einer detaillierten Analyse regionaler und objektspezifischer Faktoren für erfolgreiche Investitionen.
Unterschiedliche Zyklen und regulatorische Rahmenbedingungen
Berlin und Potsdam befinden sich in unterschiedlichen Phasen des Preiszyklus. Berlin erlebte eine ausgeprägte Aufwärtsphase, gefolgt von einer deutlichen Korrektur. In Potsdam waren diese Ausschläge wesentlich schwächer ausgeprägt. Investoren, die auf eine Erholung nach der Preiskorrektur setzen, finden die entsprechende Ausgangslage eher in der Hauptstadt. Ein Investment im Umland muss daher stets aus der spezifischen Entwicklung des jeweiligen Teilmarktes heraus bewertet werden. Auf Objektebene bestehen weiterhin klare regulatorische Unterschiede. In Berlin ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten bis Ende 2030 grundsätzlich genehmigungspflichtig. Zusätzlich erfordern in 82 sozialen Erhaltungsgebieten bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben eine zusätzliche Genehmigung.
Bei der Mietpreisbildung haben sich die Abstände verringert. Seit dem 1. Januar gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 36 Brandenburger Städten und Gemeinden, darunter viele Wachstumsorte im Berliner Umland. Ein detaillierter Blick auf die jeweilige Ebene ist daher für einen regulatorischen Vergleich beider Märkte unerlässlich. Eine tragfähige Umlandinvestition zeichnet sich durch eine positive Bevölkerungsentwicklung und eine schnelle Erreichbarkeit Berlins aus. Katrin Zakrzewski, Director Real Estate Finance Sales, Region Ost, Deutsche Bank AG, hob im SCHICK-Webinar „Chancenmarkt Speckgürtel“ die besondere Attraktivität von Standorten im Regionalbahnnetz aus Finanzierungssicht hervor. Mit zunehmender Entfernung von Berlin muss ein Standort stärker aus eigener Kraft Nachfrage generieren, wobei lokale Arbeitsplätze und eine stabile Wohnraumnachfrage an Bedeutung gewinnen.
Wirtschaftliche Anreize und die Entwicklung eigenständiger Teilmärkte
Das wirtschaftliche Potenzial für Mieter wird durch eine Beispielrechnung verdeutlicht: Bei einer energieeffizienten Neubauwohnung von 80 Quadratmetern liegt der Unterschied zwischen 15 Euro pro Quadratmeter im Umland und 20 Euro in Berlin bei 400 Euro monatlich. Dies entspricht 4.800 Euro pro Jahr und 48.000 Euro über zehn Jahre. Obwohl Pendelkosten diesen Abstand reduzieren, bleibt die Ersparnis signifikant genug, um Wohnentscheidungen zugunsten gut angebundener Umlandstandorte zu beeinflussen. Berlin bleibt ein primärer Wohninvestmentmarkt in Deutschland. Parallel dazu entwickeln sich im Speckgürtel eigenständige Teilmärkte mit eigenen Preisverläufen und Nachfragegrundlagen.
- —Der Berliner Suchradius für Investoren erweitert sich.
- —Das Umland wird dabei nicht zum bloßen Ersatz für die Hauptstadt.
- —Entlang der Hauptverkehrsachsen ergeben sich zusätzliche Chancen.
- —Mit steigender Entfernung erhöht sich jedoch das Standortrisiko.
Für Investitionen ist es daher entscheidend, jeden Teilmarkt individuell zu bewerten. Der wirtschaftliche Einfluss des Berliner Wohninvestmentmarktes reicht über die Stadtgrenze hinaus, jedoch nicht unbegrenzt. Der Speckgürtel bildet eigenständige Märkte, deren Analyse eine präzise Bewertung der lokalen Nachfrage und des spezifischen Preiszyklus erfordert. Dies betonte Jürgen Michael Schick, MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, in seinem Marktkommentar.
