Die Diskussion um Künstliche Intelligenz (KI) und Gewerbeimmobilien konzentrierte sich bisher oft auf die Frage, ob KI die Rückkehr der Mitarbeiter ins Büro beschleunigt. Dies ist jedoch die falsche Fragestellung. Wichtiger ist es zu analysieren, wo KI-Unternehmen investieren, Personal einstellen und expandieren, denn diese Entscheidungen geben Aufschluss über den nächsten Bürozyklus als jede Rückkehr-ins-Büro-Politik. Nach 20 Jahren im Gewerbeimmobilienbereich hat man gelernt, skeptisch gegenüber kühnen Vorhersagen zu sein. Viele Zyklen wurden überbewertet, aber dieser hier scheint anders zu sein, und die Daten belegen dies.
Betrachten wir zunächst, wo sich die Nachfrage tatsächlich konzentriert. Ein Submarkt in San Francisco – das nicht-zentrale Geschäftsviertel, einschließlich South of Market und Mission Bay – ist für 25 Prozent der gesamten aktiven KI-Büronachfrage in den von VTS verfolgten Märkten verantwortlich. San Franciscos South Financial District trägt weitere 16 Prozent bei, San Jose 14 Prozent, und New York Citys Midtown South und Midtown 11 Prozent bzw. 8 Prozent. Diese fünf Submärkte in drei Märkten machen zusammen fast drei Viertel der aktuellen KI-Bürofläche aus.
Konzentriertes Wachstum und der Wandel der Anforderungen
Die nationale KI-Büronachfrage ist im Jahresvergleich um 85 Prozent gestiegen, doch in den größten KI-Zentren der Branche betrug der Anstieg 179 Prozent. Die Entwicklung ist nicht nur Wachstum, sondern konzentriertes Wachstum. Der heutige Markt unterscheidet sich grundlegend vom letzten Technologiezyklus. OpenAI hat im Februar 122 Milliarden $ bei einer Bewertung von 840 Milliarden $ eingesammelt. Anthropic folgte mit 30 Milliarden $ in einer Serie G bei 380 Milliarden $. Dies sind keine Unternehmen aus der Ära von 2022, die Personal gegen spekulative Bewertungen verbrennen – beide skalieren ihren Umsatz deutlich schneller als ihren Personalbestand.
Die aktuellen Fundamentaldaten sind solider und die Marktchancen erheblich. Jensen Huang, CEO von Nvidia, erklärte kürzlich, dass das Schreiben von Code nicht die Aufgabe eines Softwareingenieurs sei; sie seien und waren schon immer Problemlöser. Dieses Verständnis ist entscheidend, um die Konzentration der KI-Nachfrage in der Bay Area und New York City zu begreifen. Die Unternehmen, die in diesen Märkten expandieren, suchen nicht nach Junior-Programmierern, die überall verfügbar sind. Aktuell besteht die Nachfrage nach erfahrenen Problem-Definierern, also jenen Personen, die entscheiden, was entwickelt wird und warum.
- —KI mindert nicht den Wert außergewöhnlicher Talente, sondern verstärkt ihn.
- —Solche Talente gruppieren sich natürlich, und KI hat diese Cluster noch wertvoller gemacht, da ein einziger erfahrener Problem-Definierer nun eine weitaus größere Leistung lenken kann als je zuvor.
- —Die nächste Generation von Ingenieuren wird davon profitieren: KI verleiht einem Junior-Ingenieur vom ersten Tag an eine Hebelwirkung, die früher ein Jahrzehnt brauchte, um erworben zu werden.
Blackstone und Brookfield haben kürzlich zusammen 2 Milliarden $ in Plattformen zur Implementierung von Unternehmens-KI investiert, die auf OpenAI und Anthropic basieren. Wenn Unternehmen dieser Größenordnung derartige strukturelle Verpflichtungen eingehen, bedeutet dies, dass sie bereits Produktivitätssteigerungen erkannt haben und an die nächste Phase der Umsetzung in großem Maßstab glauben. Diese Umsetzung wird nicht allein in der Bay Area und in New York stattfinden. Die Portfoliounternehmen von Blackstone und Brookfield umfassen Energie, Finanzen, Versorgungsunternehmen, Industrie und Gesundheitswesen. Die Integration von KI in diese Unternehmen schafft Nachfrage in den Märkten, in denen diese Unternehmen bereits tätig sind.
Aufkommende Hotspots für KI-Nachfrage
Die Nachfragedaten von VTS zeigen bereits, wo diese nächste Welle beginnt. Seattle ist das sichtbarste frühe Signal, mit einem Anstieg der KI-Nachfrage um 390 Prozent im Jahresvergleich, angetrieben durch Unternehmen, die in einen tiefen, kostengünstigeren Ingenieur-Talentmarkt als die Bay Area expandieren. Austin ist ein weiterer Markt, der nun 1,2 Millionen Quadratfuß aktiver KI-Nachfrage aufweist und damit der viertgrößte KI-Markt ist. Northern Virginia, Atlanta und Chicago sind die Märkte, die für die nächste Phase der Entwicklung beobachtet werden sollten. Jeder dieser Märkte spiegelt einen anderen Treiber der KI-Adoption wider, von Verteidigungs- und Regierungstechnologien bis hin zu Unternehmenssoftware und breiteren Unternehmenslösungen, aber zusammen zeigen sie, wohin sich die Nachfrage als Nächstes bewegt.
Für Führungskräfte im Bereich Gewerbeimmobilien sollten Portfolio-Entscheidungen – wo Kapital allokiert wird, wie Vermögenswerte positioniert und welche Märkte priorisiert werden – durch zukunftsgerichtete Indikatoren und nicht durch nachlaufende Marktstatistiken informiert werden. Das Nachfragewachstum in Seattle, Atlanta, Northern Virginia und Chicago erzählt bereits eine Geschichte, die Marktstatistiken erst in sechs bis zwölf Monaten bestätigen werden. Die wichtigere Frage für Führungskräfte ist jedoch, was KI für ihre eigene Organisation bedeutet und ob sie diese Fähigkeit auf dem richtigen Fundament aufbauen. Blackstone und Brookfield haben diese Verpflichtungen eingegangen, weil KI bereits die Arbeitsweise ihrer eigenen Firmen umgestaltet. Die Unternehmen, die für diesen Zyklus am besten positioniert sind, sind diejenigen, deren Daten gut genug für KI strukturiert sind und die dieses Fundament gelegt haben, bevor sie es benötigten. Dies ist es, was die KI-Adoption zu einem nachhaltigen Vorteil macht.
Der Büromarkt hat schon immer diejenigen belohnt, die strukturelle Veränderungen erkennen, bevor sie in den Marktdaten offensichtlich werden, und KI schafft gerade einen solchen Moment. Dabei zu helfen, dieses Fundament in der Branche aufzubauen, ist seit Beginn die Aufgabe von VTS, und wir glauben, dass dies im Zeitalter der KI noch wichtiger werden wird. Ryan Masiello ist Mitbegründer und Chief Strategy Officer der Immobilien-Softwareplattform VTS.
