a.s.r. real assets hat ein umfassendes White Paper mit dem Titel „Refining affordability in the Dutch residential rental market“ publiziert. Diese Studie analysiert die steigende Relevanz differenzierter Konzepte zur Definition von bezahlbarem Wohnraum im niederländischen Markt. Sie entwickelt einen praxisorientierten Ansatz, der speziell auf die Bedürfnisse institutioneller Investoren zugeschnitten ist, welche langfristig in Wohnimmobilien investieren und dabei gesellschaftliche Anforderungen an bezahlbares Wohnen berücksichtigen müssen. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum hat sich zu einem zentralen Thema für Investoren und politische Akteure entwickelt, wodurch eine präzisere Definition von bezahlbaren Mieten an Bedeutung gewinnt.
Die Analyse nimmt ihren Ausgangspunkt bei einem strukturellen Wohnungsmangel in den Niederlanden, der sich auf über 400.000 Wohneinheiten beläuft. Gleichzeitig erschweren steigende Kauf- und Mietpreise den Zugang zu Wohnraum für weite Teile der Bevölkerung. Robbert van Dijk, Fund Director des ASR Dutch Core Residential Funds, äußerte, dass der entwickelte Ansatz seinem Fonds und dessen Investoren eine belastbare Grundlage für verantwortungsvolle, langfristige Investmententscheidungen biete und gleichzeitig eine Partizipation an der Unterversorgung im Segment des bezahlbaren Wohnens ermögliche.
Mehrschichtiger Ansatz zur Bezahlbarkeitsbewertung
Das White Paper kommt zu dem Ergebnis, dass pauschale Mietpreisgrenzen unzureichend sind, um die tatsächliche Bezahlbarkeit von Wohnraum adäquat abzubilden. a.s.r. real assets schlägt daher einen mehrschichtigen Ansatz vor. Dieser berücksichtigt neben dem verfügbaren Haushaltseinkommen auch regionale Einkommensunterschiede, Energiekosten, kommunale Abgaben und Servicekosten. Als zentraler Parameter des Modells dient eine Wohnkostenquote von 35 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens als Ausgangspunkt für die Bezahlbarkeitsbewertung. Ergänzt wird dieser Ansatz durch die Integration lokaler Einkommensdaten auf Ebene funktionaler Wohnungsmarktregionen sowie durch die Berücksichtigung struktureller Nebenkosten. Diese detaillierte Analyse verdeutlicht, dass die tatsächlich tragfähige Nettokaltmiete in vielen Fällen erheblich von vereinfachten Marktdefinitionen abweicht.
Ein weiterer Kernpunkt der Studie ist die Bedeutung nachhaltiger Gebäude. Energieeffiziente und fossilfreie Wohnimmobilien ermöglichen Haushalten, einen größeren Anteil ihrer Wohnkosten für die Kaltmiete aufzuwenden, ohne dass die Gesamtbelastung der Haushalte ansteigt. Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit werden hierbei nicht als antagonistische Konzepte verstanden, sondern als miteinander verbundene Faktoren, die Synergien schaffen können. Marsha Sinninghe, Senior Fund Manager bei a.s.r. real assets und Autorin der Studie, stellte fest, dass Bezahlbarkeit nicht über eine einzelne Kennzahl definierbar sei, sondern von lokalen Marktbedingungen, Gebäudeeigenschaften und den Lebenssituationen der Haushalte beeinflusst werde. Ziel war es demnach, einen Ansatz zu entwickeln, der die Realität des Wohnungsmarktes präziser abbildet und für die Umsetzung der Fondsstrategie anwendbar ist. Rund 80 Prozent des aktuellen Fondsportfolios fallen in das so definierte bezahlbare Segment.
Implementierung und Fondsstruktur
Der entwickelte Ansatz wurde bereits in die Impact-Investmentstrategie des ASR Dutch Core Residential Fund integriert. Ab dem 1. Januar 2026 wird der Fonds diesen Ansatz nutzen, um die Bezahlbarkeit neuer Wohninvestitionen systematisch zu evaluieren. Damit untermauert a.s.r. real assets seinen Anspruch, finanzielle Rendite mit gesellschaftlicher Wirkung im niederländischen Wohnungsmarkt zu verbinden. Der ASR Dutch Core Residential Fund wurde 2015 aufgelegt und verwaltet mit Stand Dezember 2025 ein Portfolio von niederländischen Wohnimmobilien im Wert von 2,4 Mrd. Euro, umfassend etwa 6.100 Wohneinheiten. Der Fonds ist auch für deutsche institutionelle Investoren zugänglich und wird in Deutschland von PrimeraAdvisors vermarktet.
