So funktioniert dieser Rechner
Vermieter können erhebliche Steuervorteile geltend machen — AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und Werbungskosten reduzieren das zu versteuernde Einkommen. Der Rechner zeigt die jährliche Steuerersparnis konkret.
So funktioniert der Rechner
Sie geben Mieteinnahmen, AfA-Basis, Schuldzinsen, Werbungskosten und Ihren persönlichen Steuersatz ein. Der Rechner ermittelt den Werbungskostenüberschuss bzw. -gewinn und die resultierende Steuerwirkung.
Werbungskosten umfassen alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen: Schuldzinsen, AfA, Hausgeld (Verwaltungsanteil), Reisekosten, Anwalts- und Steuerberatungskosten, Renovierungen.
AfA — der wichtigste Hebel
Bei Bestandsimmobilien (Baujahr ab 1925) beträgt die lineare AfA 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil. Bei Neubauten ab 2023 sind 3 % möglich.
Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Bodenwert. Eine sinnvolle Aufteilung im Kaufvertrag (typisch 70–85 % Gebäude / 15–30 % Boden) optimiert die AfA-Basis erheblich.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- AfA
- Absetzung für Abnutzung — jährliche Abschreibung des Gebäudewertes.
- Werbungskosten
- Steuerlich absetzbare Aufwendungen rund um die Vermietung.
- Schuldzinsen
- Zinsanteil der Kreditrate — voll abzugsfähig.
- Erhaltungsaufwand
- Reparaturen und Instandhaltung — sofort abzugsfähig.