So funktioniert dieser Rechner
Während die Mietrendite die langfristige Wirtschaftlichkeit zeigt, beantwortet der Cashflow-Rechner die monatsscharfe Frage: Bleibt nach Abzug aller Kosten und der Kreditrate ein Plus auf dem Konto — oder muss ich monatlich Geld aus eigenen Mitteln nachschießen?
Aufbau der Cashflow-Rechnung
Auf der Einnahmenseite steht die Kaltmiete. Auf der Ausgabenseite stehen vier Blöcke: Kreditrate (Annuität aus Zins und Tilgung), nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und die voraussichtliche Steuerlast. Was übrig bleibt, ist der Cashflow.
In München sind viele Anlagewohnungen auf Cashflow-Basis defizitär: Die Kreditrate frisst die Mieteinnahmen vollständig auf. Investoren akzeptieren das bewusst — sie setzen auf Tilgung als Vermögensaufbau und auf langfristige Wertsteigerung.
Wichtig: Der bilanzielle Verlust durch AfA ist nicht identisch mit einem negativen Cashflow. Eine Immobilie kann steuerlich Verlust schreiben (gut für die Steuererklärung) und gleichzeitig einen positiven Cashflow erzeugen.
Cashflow als Steuerungsgröße
Achten Sie auf den Unterschied zwischen Tilgung und Kosten. Tilgung ist Kapitalaufbau — nicht Verzehr. Eine Immobilie mit minus 200 € Cashflow pro Monat, aber 800 € Tilgung pro Monat baut faktisch 600 € Vermögen monatlich auf.
Die Steuerersparnis aus Schuldzinsen, AfA, Hausgeld und Erhaltungsaufwand kann den Cashflow deutlich verbessern. Wer mit hohem Grenzsteuersatz versteuert, sollte die Steuerersparnis monatlich auf das Cashflow-Konto verbuchen.
Faustregel: Eine selbsttragende Anlageimmobilie sollte ohne Tilgung mindestens cashflowneutral sein. Mit Tilgung ist ein moderates Defizit über die ersten Jahre akzeptabel, sofern die Tilgung mindestens das doppelte beträgt.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Cashflow
- Tatsächlicher monatlicher Geldfluss — Einnahmen minus Ausgaben (inkl. Kreditrate).
- Kreditrate
- Monatliche Annuität aus Zins- und Tilgungsanteil.
- Hausgeld
- Monatliche Vorauszahlung des WEG-Eigentümers für Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums.
- Umlagefähig
- Kosten, die der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen darf.
- Selbsttragende Immobilie
- Immobilie, deren Mieteinnahmen alle Kosten inklusive Kreditrate decken.
- AfA-Effekt
- Steuerersparnis durch Abschreibung — verbessert den Cashflow nach Steuern.