So funktioniert dieser Rechner
Für Kapitalanleger ist die Mietrendite die zentrale Kennzahl. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich als Mieteinnahme zurückfließen. Wir unterscheiden Bruttorendite (vor Kosten) und Nettorendite (nach Bewirtschaftung) — die zweite ist die ehrlichere.
So funktioniert die Berechnung
Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete dividiert durch den reinen Kaufpreis. In München-Schwabing liegt die Bruttorendite typischer Anlagewohnungen oft nur bei 2,5 bis 3,5 % — der Markt ist preisgetrieben, nicht renditegetrieben.
Die Nettorendite ist deutlich aussagekräftiger. Sie bezieht die Erwerbsnebenkosten in den Kapitaleinsatz ein und zieht von der Miete die laufenden Bewirtschaftungskosten ab: nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Mietausfallwagnis. Nach diesen Abzügen bleiben in München häufig nur 1,8 bis 2,8 % Nettorendite übrig.
Der Rechner zeigt beide Werte. Achten Sie besonders auf die Nettorendite — die Bruttorendite überzeichnet die tatsächliche Wirtschaftlichkeit erheblich.
Wann lohnt eine Investmentimmobilie trotzdem?
In gefragten Lagen wie München, Starnberg oder Tegernsee ist die Mietrendite niedriger, der Wertzuwachs (Total Return) historisch aber stabil hoch. Über 10 bis 20 Jahre können sich Immobilienwerte verdoppeln — das übertrifft die laufende Mietrendite bei weitem.
Hinzu kommen steuerliche Effekte: Die Gebäude-AfA mindert das zu versteuernde Einkommen, Schuldzinsen sind in voller Höhe absetzbar. Der Rechner berücksichtigt diese Effekte nicht — die effektive Nachsteuer-Rendite liegt für Höchstverdiener oft 1 bis 1,5 Prozentpunkte über der Brutto-Nettorendite.
Faustregel: Für eine reine Cashflow-Strategie sind B-Lagen mit 4 bis 6 % Nettorendite besser geeignet. Für Kapitalerhalt und Wertsteigerung bleibt München unverändert die erste Adresse — auch bei rechnerisch geringer laufender Rendite.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Bruttomietrendite
- Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Erste, grobe Kennzahl ohne Berücksichtigung der Nebenkosten.
- Nettomietrendite
- (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftung) / (Kaufpreis + Nebenkosten). Aussagekräftigere Kennzahl.
- Bewirtschaftungskosten
- Alle nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, Hausgeld-Anteil.
- Nicht umlagefähig
- Kosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf — z. B. Verwaltergebühr, Reparaturen.
- Instandhaltungsrücklage
- Vorsorge für Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum.
- Total Return
- Gesamtertrag aus laufender Miete plus Wertsteigerung der Immobilie.
- Mietausfallwagnis
- Kalkulatorische Reserve für Leerstand und Mietausfall — typisch 2 % der Jahresmiete.