So funktioniert dieser Rechner
Wer eine Immobilie vermietet, darf den Wertverlust des Gebäudes steuerlich ansetzen — die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Über Jahrzehnte ergeben sich daraus erhebliche Steuerersparnisse, die Kapitalanlagen rentabel machen, die auf den ersten Blick mager wirken.
Wie die AfA berechnet wird
Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil — nicht der Grund und Boden, denn dieser nutzt sich nicht ab. Der Gebäudeanteil liegt typisch bei 70 bis 85 % des Kaufpreises, je nach Lage und Bodenrichtwert. In Toplagen mit hohem Bodenrichtwert sinkt der Gebäudeanteil entsprechend.
Der lineare AfA-Satz beträgt 2,0 % für Gebäude mit Baujahr ab 1925, 2,5 % für Baujahre vor 1925 und seit 2023 wieder 3,0 % für Neubauten (Bauantrag ab 1.1.2023). Die jährliche Abschreibung ist 50 (bzw. 40 oder 33) Jahre lang absetzbar — bis der Gebäudeanteil vollständig abgeschrieben ist.
Die Steuerersparnis ergibt sich aus AfA × persönlichem Grenzsteuersatz. Bei 42 % Grenzsteuer und 8.000 € jährlicher AfA fließen 3.360 € pro Jahr als Steuerersparnis zurück.
Wichtige Sonderfälle
Sanierungsobjekte in Sanierungsgebieten oder Denkmalschutz: Hier sind über das Sanierungs- bzw. Denkmal-AfA-Modell deutlich höhere Abschreibungen möglich (bis 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren plus 7 % in vier Folgejahren — entspricht 100 % Abschreibung der Sanierungskosten in 12 Jahren).
Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage) zählen anteilig zum Gebäude und erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA.
Bei Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand entscheiden Höhe und Art der Maßnahme: Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, Herstellungsaufwand nur über die Restnutzungsdauer. Die Drei-Jahres-Grenze (15 % der Anschaffungskosten netto innerhalb von 3 Jahren) ist hier kritisch.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- AfA
- Absetzung für Abnutzung — steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts des Gebäudes.
- Lineare AfA
- Konstanter jährlicher Abschreibungsbetrag über die gesamte Nutzungsdauer.
- Gebäudeanteil
- Teil des Kaufpreises, der auf das abnutzbare Gebäude entfällt — abschreibbar.
- Bodenrichtwert
- Amtlich festgelegter Quadratmeterpreis für Grund und Boden in einer Lage.
- Denkmal-AfA
- Erhöhte Abschreibung für Modernisierung denkmalgeschützter Immobilien — bis 100 % in 12 Jahren.
- Erhaltungsaufwand
- Reparaturen am Bestand — sofort vollständig absetzbar.
- Herstellungsaufwand
- Wertsteigernde Maßnahmen — nur über die Restnutzungsdauer abschreibbar.
- Grenzsteuersatz
- Steuersatz, mit dem der nächste Euro Einkommen versteuert würde — relevant für die Wirkung der AfA.