So funktioniert dieser Rechner
Jede Immobilie altert — Dach, Heizung, Fenster, Bad und Fassade haben begrenzte Lebensdauern. Wer für diese Sanierungen nicht vorsorgt, gerät in der Mitte der Nutzungsdauer in finanzielle Engpässe. Der Rücklagenrechner ermittelt die empfohlene Instandhaltungsrücklage nach der Peters'schen Formel — der gängigsten Schätzmethode der Immobilienwirtschaft.
Die Peters'sche Formel
Friedrich Peters entwickelte die Formel als Faustregel: Pro Quadratmeter Wohnfläche entstehen über 80 Jahre Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der ursprünglichen Herstellungskosten. Daraus ergibt sich die jährliche Rücklage pro Quadratmeter: (1,5 × Herstellungskosten) / 80.
Für Eigentumswohnungen wird der Anteil des Sondereigentums ausgenommen — typisch werden 70 % der so ermittelten Summe als Beitrag zur gemeinschaftlichen Rücklage angesetzt. Die übrigen 30 % entfallen auf das Sondereigentum (Innenausbau der Wohnung) und liegen in der eigenen Verantwortung.
Bei Herstellungskosten von 2.500 €/m² und 85 m² Wohnfläche ergeben sich rund 47 € pro m²/Jahr × 85 m² × 70 % = ca. 2.800 € pro Jahr für die Gemeinschaftsrücklage. Hinzu kommen rund 1.200 € für individuelle Modernisierungen — insgesamt rund 4.000 € jährlich.
Gesetzliche Mindestrücklagen — und warum sie zu niedrig sind
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG müssen Wohnungseigentümergemeinschaften eine angemessene Rücklage bilden. »Angemessen« wird in der Praxis oft mit 0,80 bis 1,50 €/m²/Monat ausgelegt — ein Bruchteil dessen, was die Peters'sche Formel ausweist.
Folge: Viele Eigentümergemeinschaften sind chronisch unterdotiert. Bei großen Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade, Aufzug) müssen Sonderumlagen beschlossen werden, die im fünf- oder sechsstelligen Bereich liegen können.
Beim Kauf einer Bestandswohnung in einer WEG immer den Stand der Instandhaltungsrücklage prüfen — und nicht nur die Höhe, sondern auch den Sanierungsstau. Eine WEG mit hoher Rücklage und gepflegter Substanz ist viel mehr wert als die mit der formal billigsten Wohnung.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Instandhaltungsrücklage
- Vorsorgekapital der WEG für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
- Peters'sche Formel
- Faustregel für angemessene Rücklage: 1,5 × Herstellungskosten / 80 Jahre × 70 %.
- Gemeinschaftseigentum
- Alle Bauteile, die nicht ausschließlich einer Wohnung dienen — Dach, Treppenhaus, Fassade, Heizung.
- Sondereigentum
- Räumlich abgeschlossene Wohnung selbst — Innenausbau, Bodenbelag, Sanitär in der Wohnung.
- Sonderumlage
- Zusätzliche Zahlung der Eigentümer für unvorhergesehene oder große Sanierungen.
- Sanierungsstau
- Aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen, die früher oder später schlagartig nachgeholt werden müssen.
- WEG
- Wohnungseigentümergemeinschaft — alle Eigentümer einer Wohnanlage gemeinsam.