So funktioniert dieser Rechner
Der Mietpreisrechner liefert eine erste Orientierung für die marktübliche Kaltmiete einer Wohnung — auf Basis von Wohnfläche und ortsüblichem Quadratmeterpreis. Er ersetzt keinen Mietspiegel, eignet sich aber für eine schnelle Einschätzung beim Kauf oder bei der Neuvermietung.
So entsteht der Mietpreis
Der Quadratmeterpreis hängt von Lage, Baujahr, Ausstattung, Energieeffizienz und Erstbezug ab. In München liegen die Mieten in Toplagen wie Lehel oder Bogenhausen häufig über 25 €/m² kalt, in einfacheren Lagen wie Hasenbergl bei rund 14 €/m². Der Mittelwert für gut ausgestattete Wohnungen lag zuletzt bei etwa 20 bis 22 €/m² (qualifizierter Mietspiegel München).
Der Rechner multipliziert Wohnfläche mit dem von Ihnen eingegebenen Quadratmeterpreis. Heraus kommt die monatliche Kaltmiete und die Jahresnettokaltmiete als Grundlage für Renditeberechnungen.
Achten Sie auf die korrekte Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV): Balkone, Terrassen und Schrägwände werden anteilig angerechnet. Falsche Flächenangaben führen schnell zu Mietminderungen oder Rückzahlungen.
Mietpreisbremse und qualifizierter Mietspiegel
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (in Bayern derzeit 208 Gemeinden, darunter München, Starnberg, Garmisch) gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — mit Ausnahmen für Erstbezug, umfassende Modernisierung und höhere Vormietmiete.
Maßgeblich ist der qualifizierte Mietspiegel der Kommune. München aktualisiert ihn alle zwei Jahre. Wer beim Kauf einer Bestandswohnung mit überhöhter Miete rechnet, riskiert eine spätere Korrektur und damit eine Kappung der Mietrendite.
Bei Neubau (Erstbezug nach dem 1.10.2014) und nach umfassender Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht. Hier gilt die freie Marktmiete — in München aktuell deutlich oberhalb der Vergleichsmiete.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Kaltmiete
- Reine Nettomiete ohne Betriebskosten und Heizung. Basis für die Renditeberechnung.
- Warmmiete
- Kaltmiete plus Betriebskosten plus Heizkosten. Was der Mieter monatlich überweist.
- Wohnfläche
- Anrechenbare Fläche nach WoFlV — Räume voll, Balkone meist zu 25 %, Terrassen bis 50 %.
- Mietspiegel
- Kommunale Übersicht über ortsübliche Mieten, gestaffelt nach Lage, Baujahr und Ausstattung.
- Mietpreisbremse
- Begrenzung der Neuvermietungsmiete auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Vergleichsmiete
- Durchschnittliche Miete vergleichbarer Wohnungen am gleichen Ort.
- Indexmiete
- An den Verbraucherpreisindex gekoppelte Miete — zulässig in der Mietpreisbremse.