So funktioniert dieser Rechner
Wer eine Bestandsimmobilie kauft oder das eigene Zuhause auf den Stand der Zeit bringt, sollte die Modernisierungskosten realistisch kalkulieren. Der Rechner liefert erfahrungsbasierte Richtwerte für die wichtigsten Gewerke — als Grundlage für Budgetplanung und Kaufpreisverhandlung.
Die wichtigsten Kostenblöcke
Heizung: Eine moderne Wärmepumpe kostet inkl. Erdarbeiten, Pufferspeicher und Demontage der Altanlage typisch 25.000 bis 35.000 €. Die staatliche BAFA-Förderung kann bis zu 70 % der Kosten übernehmen, im Regelfall liegen die Förderungen bei 30 bis 45 %.
Fenster: Hochwertige Dreifach-Verglasung kostet inklusive Einbau und Außenarbeiten 300 bis 450 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem 120 m² Haus sind das 36.000 bis 54.000 €. Achten Sie auf U-Wert und Schalldämmung.
Dach: Eine vollständige Dachsanierung mit neuer Eindeckung, Dämmung und Dachfenstern liegt bei 200 bis 350 € pro Quadratmeter Dachfläche. Inklusive Photovoltaik kann der Posten leicht 50.000 € überschreiten.
Bad: Eine komplette Badsanierung kostet selten unter 15.000 € — bei hochwertigen Fliesen, Walk-in-Dusche, Fußbodenheizung und freistehender Badewanne sind 25.000 bis 35.000 € realistisch.
Küche: Eine solide Einbauküche beginnt bei 8.000 €, gehobene Markenküchen kosten 15.000 bis 30.000 € — bei Designerküchen sind sechsstellige Beträge möglich.
Förderung und Steuer
Energetische Sanierungen werden über BAFA und KfW gefördert. Wärmepumpe, Dämmung, Fenster und Lüftungsanlagen sind förderfähig. Voraussetzung ist meist die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten.
Selbstnutzer können energetische Sanierungen statt der KfW-Förderung steuerlich geltend machen: 20 % der Kosten (max. 40.000 €) verteilt über drei Jahre direkt von der Steuerschuld abzugsfähig (§ 35c EStG).
Bei vermieteten Immobilien sind Modernisierungskosten als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand absetzbar. Achten Sie auf die Drei-Jahres-Grenze (anschaffungsnahe Herstellungskosten): Über 15 % der Anschaffungskosten netto innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf gelten als Herstellungsaufwand und sind nur über die Restnutzungsdauer abschreibbar.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- BAFA
- Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle — fördert Heizung und Wärmedämmung.
- KfW-Förderung
- Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierung.
- U-Wert
- Wärmedurchgangskoeffizient — je niedriger, desto besser die Dämmwirkung.
- Energieeffizienzklasse
- Einstufung des Energiebedarfs eines Gebäudes von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht).
- Wärmepumpe
- Heizsystem, das Umweltwärme nutzbar macht — Standardtechnik im Neubau und in der Modernisierung.
- § 35c EStG
- Steuerermäßigung für energetische Sanierung selbstgenutzter Wohnimmobilien — 20 % über 3 Jahre.
- Erhaltungsaufwand
- Ersatz vorhandener Bauteile auf gleichem Niveau — sofort absetzbar bei Vermietung.
- Anschaffungsnaher Aufwand
- Modernisierungen über 15 % der Kaufkosten in den ersten 3 Jahren — als Herstellungsaufwand zu behandeln.