So funktioniert dieser Rechner
Die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie speist sich aus Mieteinnahmen, Tilgungsanteil und Wertsteigerung. Der Rechner kombiniert alle drei Komponenten zu einer realistischen Renditeprognose über die Haltedauer.
So funktioniert der Rechner
Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital, Mietertrag, Bewirtschaftungskosten, jährliche Wertsteigerung und Haltedauer ein. Der Rechner kalkuliert pro Jahr Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung — kumuliert ergibt sich die Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Hebel-Effekt: Da die Bank den Großteil finanziert, wirkt schon eine moderate Wertsteigerung von 2 % p.a. auf den Kaufpreis als 8–12 % Rendite auf das Eigenkapital. Genau dieser Hebel macht Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv — birgt aber bei sinkenden Preisen auch das Risiko negativer Renditen.
Worauf zu achten ist
Rechnen Sie konservativ: 1,5–2,5 % Wertsteigerung p.a. ist langfristig realistisch, höhere Werte sind eher Glück als Strategie.
Nicht-umlagefähige Kosten (Hausgeld-Anteil, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) reduzieren Ihre Netto-Mieteinnahmen um 15–25 %.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Hebel-Effekt
- Renditeverstärkung durch Fremdkapital — bei steigenden Preisen positiv, bei fallenden negativ.
- Eigenkapitalrendite
- Rendite bezogen auf das selbst eingesetzte Kapital — Kennzahl Nr. 1 für Investoren.
- Cashflow
- Mieteinnahmen minus laufende Ausgaben — der monatliche Liquiditätsstrom.
- Tilgungsanteil
- Vermögensbildung durch Rückzahlung des Darlehens — wirtschaftlich Teil der Rendite.