Wohnrecht — lebenslang mietfrei wohnen mit klarer Vertragsstruktur

Das dingliche Wohnrecht ist im § 1093 BGB als beschränkte persönliche Dienstbarkeit geregelt. Es gibt Ihnen das Recht, die verkaufte Immobilie — oder einen genau bezeichneten Teil davon — auf Lebenszeit selbst zu bewohnen. Anders als der Nießbrauch erlaubt das Wohnrecht in der Regel keine Vermietung an Dritte (es sei denn, sie wird ausdrücklich vertraglich gestattet). Genau diese Einschränkung der Nutzung ist der Grund, warum der Kapitalisierungsabschlag beim Wohnrecht meist geringer ausfällt — Sie erhalten also einen höheren Sofortauszahlungsbetrag oder eine höhere monatliche Rente als beim Nießbrauch.

Vertragliche Eintragung und Rangstelle

Wie der Nießbrauch wird das Wohnrecht im Kaufvertrag fixiert und an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Diese Rangstelle ist nicht verhandelbar — wir lassen kein Verrentungsmodell zu, in dem das Wohnrecht hinter einer Bank- oder Investorenbelastung steht. Damit ist Ihr Wohnrecht selbst im theoretischen Insolvenzfall des Käufers unangreifbar. Das Wohnrecht erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererbbar; bei Eheleuten kann es jedoch beiden Partnern gemeinsam und auf den jeweils Längstlebenden eingeräumt werden.

Was, wenn Sie ausziehen möchten?

Eine der häufigsten Sorgen: Was passiert, wenn ich später ins Pflegeheim oder zu den Kindern ziehen möchte? Antwort: Das Wohnrecht endet nicht automatisch — es ruht. Sie können die Immobilie auch dann nicht vermieten, weil das Wohnrecht nur zur Selbstnutzung berechtigt. Aus diesem Grund vereinbaren wir bei FREITAG® bereits im Kaufvertrag eine sogenannte Aufgabe-Abfindung. Diese kann als Einmalbetrag oder als monatlich erhöhte Zahlung gestaltet werden und gibt Ihnen die finanzielle Freiheit, jederzeit umzuziehen, ohne ein leerstehendes Wohnrecht ‚zurückzulassen‘.

Kosten- und Lastenverteilung

Beim Wohnrecht trägt der Berechtigte gemäß BGB-Standard nur die Kosten des laufenden Verbrauchs (Strom, Gas, Wasser, Telefon, Internet). Sämtliche Eigentümerlasten — also Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Reparaturen, Modernisierungen und Hausgeldanteile bei Eigentumswohnungen — werden vom neuen Eigentümer getragen. Diese Aufteilung ist in der Praxis ein erheblicher Vorteil gegenüber dem Nießbrauch, weil Sie als Berechtigter wirtschaftlich nicht mehr am Gebäude beteiligt sind und insbesondere keine bösen Überraschungen durch unerwartete Sanierungen drohen.

Kalkulationsbeispiel

Eine 75-jährige Eigentümerin verkauft ihr Reihenhaus mit einem Verkehrswert von 650.000 €. Die ortsübliche Jahreskaltmiete liegt bei 18.000 €. Anhand der statistischen Restlebenserwartung (rund 13 Jahre) und eines Kapitalisierungsfaktors von ca. 8,5 ergibt sich ein Wohnrechtswert von rund 153.000 €. Die steuerfreie Einmalzahlung beträgt damit rund 497.000 €. Alternativ lässt sich ein Teil dieser Summe in eine indexierte monatliche Rente umwandeln. Die Eigentümerin wohnt lebenslang mietfrei, trägt nur ihre Verbrauchskosten und hat zusätzlich rund eine halbe Million Euro liquides Kapital zur freien Verfügung.

Steuerliche Aspekte

Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Verkauf nach § 23 EStG sofort einkommensteuerfrei, ebenso bei Vermietungsobjekten nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Das eingeräumte Wohnrecht stellt keinen Veräußerungsgewinn dar, sondern lediglich einen Bewertungsabschlag. Der vereinbarte Aufgabe-Abfindungsbetrag wird steuerlich erst zum Zeitpunkt der tatsächlichen Auszahlung relevant und ist meist als nicht steuerbarer Vermögensvorgang zu werten — die individuelle Beurteilung übernimmt selbstverständlich Ihr Steuerberater.

Für wen ist das Wohnrecht ideal?

• —Eigentümer, die definitiv lebenslang im eigenen Zuhause bleiben möchten
• —Personen, die maximale Sofortliquidität priorisieren
• —Verkäufer, die sich nicht mehr um Instandhaltung und Verwaltung kümmern wollen
• —Eheleute, für die ein Wohnrecht zugunsten beider Partner eingerichtet werden soll

Fazit

Das Wohnrecht ist die klassischste, transparenteste und für viele unserer Mandanten wirtschaftlich attraktivste Form der Verrentung. Sie sichert Ihnen Ihr Zuhause, befreit Sie von allen Eigentümerpflichten und liefert eine hohe steuerfreie Sofortzahlung. Voraussetzung für den Erfolg ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung — insbesondere bei der Aufgabe-Abfindung. FREITAG® begleitet Sie in jedem Schritt: von der Bewertung über die Kaufpreisverhandlung bis zur notariellen Beurkundung.