Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuern in Deutschland und betrifft nahezu alle Grundstückseigentümer. Sie wird jährlich von den Kommunen erhoben und dient als wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden. In diesem Ratgeber wird erklärt, was die Grundsteuer ist, welche Arten es gibt, wie sie berechnet wird und welche Rolle die Reform ab 2025 spielt.

Was ist die Grundsteuer genau?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie gilt als sogenannte Substanzsteuer, weil nicht nur der Besitz, sondern auch die Nutzung des Grundstücks besteuert wird. Grundlage ist in der Regel der Wert des Grundbesitzes, der von den Finanzbehörden festgestellt wird. Die Steuer wird jährlich erhoben und fließt in die Kassen der Kommunen, die damit unter anderem Straßen, Schulen und andere öffentliche Einrichtungen finanzieren.

Zu unterscheiden ist die Grundsteuer von der Grunderwerbsteuer. Während die Grunderwerbsteuer nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird, fällt die Grundsteuer regelmäßig an, solange das Grundstück im Eigentum bleibt. Zahlungspflichtig sind grundsätzlich die Eigentümerinnen und Eigentümer, bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

• —Steuer auf Grundbesitz und Bebauung
• —Jährliche Abgabe an die Kommune
• —Unterscheidung zur einmaligen Grunderwerbsteuer
• —Umlage auf Mieter möglich
• —Wichtige Einnahmequelle für Kommunen

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Die Grundsteuer wird in verschiedene Kategorien eingeteilt, je nach Art und Nutzung des Grundstücks. Die wichtigsten Kategorien sind die Grundsteuer A, B und C. Diese Einteilung hilft, unterschiedliche Nutzungssituationen gerecht zu besteuern und die Berechnung zu vereinfachen.

Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Hier geht es um Flächen, die für die Landwirtschaft oder Forstwirtschaft genutzt werden. Die Grundsteuer B gilt für bauliche Grundstücke, also bebaute Grundstücke mit Wohn- oder Gewerbebauten. Seit 2022 gibt es zusätzlich die Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke, die für eine zukünftige Bebauung vorgesehen sind.

• —Grundsteuer A: Land- und Forstwirtschaft
• —Grundsteuer B: Bauliche Grundstücke
• —Grundsteuer C: Unbebaute, baureife Grundstücke
• —Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen
• —Kommunale Hebesätze variieren

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten und berücksichtigt verschiedene Faktoren. Bis Ende 2024 war der Einheitswert die zentrale Grundlage. Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer, die auf dem Grundsteuerwert basiert. Dieser Wert wird von den Finanzbehörden ermittelt und berücksichtigt unter anderem die Grundstücksfläche, die Lage, den Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche und das Baujahr.

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Hauptkomponenten zusammen: dem Grundsteuerwert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune. Zunächst wird der Grundsteuerwert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Dieser Betrag wird dann mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu ermitteln. Die Hebesätze können je nach Kommune stark variieren und beeinflussen die Höhe der Steuer erheblich.

• —Grundsteuerwert: Ermittelt durch Finanzbehörden
• —Grundsteuermesszahl: Faktor für steuerpflichtigen Anteil
• —Hebesatz: Kommunaler Multiplikator
• —Einheitswert bis 2024
• —Neue Grundsteuer ab 2025

Beispielrechnung zur Grundsteuer

Ein Beispiel kann die Berechnung veranschaulichen. Angenommen, ein Grundstück hat einen Grundsteuerwert von 100.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl beträgt 0,0035. Der Hebesatz der Kommune liegt bei 400 Prozent. Zuerst wird der Grundsteuermessbetrag berechnet: 100.000 Euro multipliziert mit 0,0035 ergibt 350 Euro. Dieser Betrag wird dann mit dem Hebesatz multipliziert: 350 Euro multipliziert mit 4,00 ergibt 1.400 Euro Grundsteuer pro Jahr.

Es ist wichtig zu beachten, dass die tatsächlichen Werte je nach Bundesland, Lage und Art des Grundstücks variieren können. Die Beispielrechnung dient lediglich der Veranschaulichung und zeigt, wie die verschiedenen Faktoren zusammenwirken. Eigentümer erhalten ihren individuellen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde, in dem die genaue Höhe der Steuer für das jeweilige Jahr festgelegt ist.

• —Grundsteuerwert: 100.000 Euro
• —Grundsteuermesszahl: 0,0035
• —Hebesatz: 400 Prozent
• —Grundsteuermessbetrag: 350 Euro
• —Endgültige Grundsteuer: 1.400 Euro pro Jahr

Die Grundsteuerreform ab 2025

Die Grundsteuerreform ab 2025 wurde notwendig, weil die bisherigen Einheitswerte seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisiert wurden und daher nicht mehr den aktuellen Marktwert widerspiegelten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Grundsteuer für verfassungswidrig, was zu einer umfassenden Reform führte. Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer, die auf moderneren Bewertungsgrundlagen basiert.

Die Reform bringt für Eigentümer einige Veränderungen mit sich. Neben der Einführung des Grundsteuerwerts müssen viele Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Diese Erklärung dient dazu, die notwendigen Daten für die neue Bewertung zu sammeln. Die Reform soll eine gerechtere Besteuerung ermöglichen und die Grundsteuer an die aktuellen Wertverhältnisse anpassen.

• —Verfassungswidrigkeit der alten Grundsteuer
• —Einführung des Grundsteuerwerts
• —Grundsteuererklärung erforderlich
• —Gerechtere Besteuerung angestrebt
• —Anpassung an aktuelle Marktwerte

Wer zahlt die Grundsteuer und wie wird sie umgelegt?

Zahlungspflichtig für die Grundsteuer sind grundsätzlich die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken. Bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Dies ist in den geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen geregelt und hängt von der Art des Mietvertrags ab.

Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ist ein wichtiger Aspekt für Vermieter und Mieter. Mieter sollten daher die Betriebskostenabrechnung genau prüfen, um sicherzustellen, dass die Grundsteuer korrekt umgelegt wird. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, tragen die Grundsteuer vollständig selbst.

• —Zahlungspflichtige: Eigentümer
• —Umlage auf Mieter möglich
• —Regelung im Mietvertrag
• —Prüfung der Betriebskostenabrechnung
• —Selbstnutzer tragen Steuer selbst

Fazit

Die Grundsteuer ist eine wichtige jährliche Abgabe auf Grundbesitz und Bebauung, die von den Kommunen erhoben wird. Sie unterscheidet sich von der Grunderwerbsteuer und kann je nach Art des Grundstücks in verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Die Berechnung berücksichtigt den Grundsteuerwert, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz der Kommune. Die Reform ab 2025 bringt neue Bewertungsgrundlagen und eine gerechtere Besteuerung mit sich. Eigentümer sollten ihre Grundsteuerbescheide genau prüfen und bei Fragen die zuständigen Behörden oder Fachberater konsultieren.