Vorkaufsrecht des Mieters: Kosten im Überblick

Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat der Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Der Mieter kann die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die der Vermieter mit einem Dritten vereinbart hat. Doch ein solcher Erwerb ist nicht nur mit dem Kaufpreis verbunden, sondern auch mit verschiedenen Nebenkosten. In diesem Ratgeber werden die typischen Kosten beim Ausüben des Mietervorkaufrechts systematisch erklärt – von Notar- und Grundbuchgebühren über Maklerprovisionen bis hin zu Finanzierungskosten und Steuern.

Was ist das Mietervorkaufsrecht?

Das Mietervorkaufsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 577 BGB) geregelt und gilt vor allem, wenn eine bisher vermietete Wohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Der Mieter hat dann das Recht, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen, die der Vermieter mit einem Dritten vereinbart hat. Das Vorkaufsrecht soll verhindern, dass Mieter durch eine Eigentumsumwandlung ohne Mitspracherechte vor die Tür gesetzt werden.

Wichtig ist: Das Vorkaufsrecht ist kein automatischer Kaufzwang. Der Mieter kann es ausüben oder verfallen lassen. Entscheidet sich der Mieter für den Kauf, tritt er in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag ein. Das bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis übernommen wird, sondern auch die üblichen Nebenkosten, die im Vertrag festgelegt sind.

• —Das Mietervorkaufsrecht gilt bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.
• —Der Mieter kann die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie ein Dritter.
• —Das Vorkaufsrecht ist freiwillig – der Mieter muss nicht kaufen.
• —Der Kaufpreis ist identisch mit dem im Vertrag vereinbarten Preis.
• —Der Mieter übernimmt die im Vertrag festgelegten Nebenkosten.

Kaufpreis und Nebenkosten

Der Kaufpreis beim Mietervorkaufrecht ist identisch mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis. Der Mieter übernimmt den bereits ausgehandelten Vertrag und zahlt denselben Betrag wie der ursprüngliche Käufer. Neben dem Kaufpreis fallen jedoch weitere Kosten an, die beim Kauf einer Immobilie üblich sind. Dazu gehören Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovisionen und eventuell Finanzierungskosten.

Ein Beispiel: Angenommen, der Kaufpreis für die Wohnung beträgt 200.000 Euro. Neben diesem Betrag müssen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises eingeplant werden. Das wären in diesem Beispiel rund 3.000 bis 4.000 Euro. Hinzu kommen eventuell Maklerkosten, die je nach Vereinbarung zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises betragen können.

• —Der Kaufpreis ist identisch mit dem im Vertrag vereinbarten Preis.
• —Notar- und Grundbuchkosten betragen in der Regel 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• —Maklerprovisionen können zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises liegen.
• —Finanzierungskosten entstehen bei Kreditfinanzierung.
• —Weitere Kosten können Steuern und Versicherungen sein.

Notar- und Grundbuchkosten

Beim Kauf einer Immobilie ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch. Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und betragen in der Regel etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, die etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises betragen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 2.000 bis 3.000 Euro und die Grundbuchkosten bei etwa 1.000 bis 2.000 Euro. Insgesamt müssen also rund 3.000 bis 5.000 Euro für Notar und Grundbuch eingeplant werden. Diese Kosten trägt der Käufer, also auch der Mieter, wenn er sein Vorkaufsrecht ausübt.

• —Notarkosten betragen in der Regel 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• —Grundbuchkosten betragen etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises.
• —Die Kosten werden vom Käufer getragen.
• —Die genauen Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und der Bundeslandesrechtlichen Regelung.
• —Notar- und Grundbuchkosten sind unabhängig vom Vorkaufsrecht und gelten bei jedem Immobilienkauf.

Maklerprovisionen

Wenn beim Verkauf ein Makler eingeschaltet war, kann eine Maklerprovision anfallen. Die Höhe der Provision richtet sich nach der Vereinbarung im Kaufvertrag und kann bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. In der Praxis wird die Provision oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Beim Mietervorkaufrecht kann es vorkommen, dass keine Maklerkosten entstehen, da kein neuer Vertrag mit dem Mieter abgeschlossen wird.

Allerdings hat der vorkaufsberechtigte Mieter Maklerkosten zu tragen, wenn eine wirksame Maklerklausel im Kaufvertrag vereinbart ist und die Klausel nicht eigens in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde, um dem Mieter zu schaden. In solchen Fällen übernimmt der Mieter die im Vertrag festgelegte Maklerprovision.

• —Maklerprovisionen können bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen.
• —Die Provision wird oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• —Beim Mietervorkaufrecht können Maklerkosten entfallen, wenn kein neuer Vertrag abgeschlossen wird.
• —Der Mieter trägt Maklerkosten, wenn eine wirksame Maklerklausel im Vertrag steht.
• —Die Höhe der Provision richtet sich nach der Vereinbarung im Kaufvertrag.

Finanzierungskosten

Viele Mieter finanzieren den Kauf der Wohnung über einen Kredit. In diesem Fall entstehen Finanzierungskosten in Form von Zinsen und eventuell Bearbeitungsgebühren. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach der aktuellen Marktlage und der Bonität des Kreditnehmers. Bearbeitungsgebühren können je nach Bank zwischen 0,5 und 2 Prozent des Kreditbetrags liegen.

Beispiel: Bei einem Kredit von 150.000 Euro und einer Bearbeitungsgebühr von 1 Prozent entstehen 1.500 Euro an Kosten. Hinzu kommen die Zinsen, die über die Laufzeit des Kredits anfallen. Diese Kosten sind zusätzlich zum Kaufpreis und den üblichen Nebenkosten zu berücksichtigen.

• —Finanzierungskosten entstehen bei Kreditfinanzierung.
• —Zinsen richten sich nach Marktlage und Bonität.
• —Bearbeitungsgebühren können zwischen 0,5 und 2 Prozent des Kreditbetrags liegen.
• —Die Kosten sind zusätzlich zum Kaufpreis und den Nebenkosten zu berücksichtigen.
• —Eine sorgfältige Finanzierungsplanung ist wichtig.

Steuern und Versicherungen

Beim Kauf einer Immobilie können verschiedene Steuern anfallen. Dazu gehört die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommen eventuell weitere Steuern wie die Grundsteuer, die nach der Übernahme der Eigentumswohnung anfällt. Versicherungen wie eine Gebäudeversicherung oder eine Haftpflichtversicherung können ebenfalls Kosten verursachen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einer Grunderwerbsteuer von 5 Prozent entstehen 10.000 Euro an Steuern. Diese Kosten sind zusätzlich zu den üblichen Nebenkosten zu berücksichtigen. Versicherungen können je nach Umfang und Versicherungssumme zwischen einigen hundert und mehreren tausend Euro pro Jahr liegen.

• —Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• —Grundsteuer fällt nach der Übernahme der Eigentumswohnung an.
• —Versicherungen wie Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung können Kosten verursachen.
• —Die Höhe der Steuern richtet sich nach dem Kaufpreis und der Bundeslandesrechtlichen Regelung.
• —Versicherungskosten können je nach Umfang und Versicherungssumme variieren.

Fazit

Das Mietervorkaufsrecht bietet Mieterinnen und Mietern die Möglichkeit, ihre Wohnung zu erwerben und so ihre Wohnsituation langfristig zu sichern. Allerdings ist der Erwerb mit verschiedenen Kosten verbunden, die über den Kaufpreis hinausgehen. Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovisionen, Finanzierungskosten sowie Steuern und Versicherungen müssen bei der Planung berücksichtigt werden. Eine sorgfältige Berechnung dieser Kosten hilft, die finanzielle Belastung zu bewerten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.