Tilgungsplan: Welche Unterlagen braucht man?

Ein Tilgungsplan ist für jede Immobilienfinanzierung ein zentrales Planungsinstrument. Er zeigt, wie sich Zinsen, Tilgung und Restschuld über die gesamte Laufzeit entwickeln und hilft, die monatliche Belastung langfristig zu kalkulieren. Doch bevor ein solcher Plan erstellt werden kann, benötigt die Bank oder der Berater eine Reihe von Unterlagen – sowohl zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation als auch zur Immobilie selbst. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, welche Dokumente für einen aussagekräftigen Tilgungsplan unverzichtbar sind und warum sie wichtig sind.

Was ein Tilgungsplan für Immobilienkäufer leistet

Ein Tilgungsplan für eine Baufinanzierung ist eine tabellarische Übersicht, die alle fälligen Zins- und Tilgungszahlungen über die gesamte Vertragslaufzeit auflistet. Er zeigt, wie sich die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt, wie die Restschuld sinkt und wann die Finanzierung voraussichtlich abbezahlt ist. Für Immobilienkäufer und -besitzer ist dieser Plan ein wichtiges Werkzeug, um die eigene Zahlungsfähigkeit über Jahre hinweg zu prüfen und mögliche Anpassungen, etwa bei einer Aufstockung oder einem Umbau, vorab zu simulieren.

In der Praxis enthält ein Tilgungsplan typischerweise die Kreditsumme, den vereinbarten Zinssatz, den anfänglichen Tilgungssatz, die Höhe der monatlichen Rate sowie die Entwicklung der Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung und der Gesamtlaufzeit. Zusätzlich werden oft die jährlichen Zins- und Tilgungsbeträge sowie die jeweilige Restschuld zu Jahresanfang und -ende dargestellt. So wird transparent, wie sich die Belastung im Zeitverlauf verändert und wie viel Eigenkapital im Laufe der Jahre aufgebaut wird.

Persönliche Unterlagen: Grundlage für die Kreditwürdigkeit

Bevor ein Tilgungsplan erstellt werden kann, muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Dazu gehören verschiedene persönliche Unterlagen, die Aufschluss über Ihre Einkommenssituation, Ihre Vermögenslage und bestehende Verpflichtungen geben. Diese Dokumente bilden die Basis dafür, wie hoch die monatliche Rate im Tilgungsplan ausfallen darf, ohne Ihre finanzielle Stabilität zu gefährden.

Zu den wichtigsten Unterlagen zählen:

• —Kopie des Personalausweises oder Reisepasses zur Identifikation.
• —Gehaltsnachweise der letzten drei Monate für angestellte Arbeitnehmer.
• —Letzte Lohnsteuerbescheinigung oder Einkommensteuerbescheid.
• —Rentenbescheid bei Rentnern oder Pensionären.
• —Nachweise über weitere Einnahmen, etwa Mieteinnahmen oder Nebeneinkünfte.
• —Aktuelle Schufa-Selbstauskunft zur Einschätzung der Bonität.

Diese Unterlagen ermöglichen es der Bank, Ihr regelmäßiges Einkommen zu berechnen und zu prüfen, ob die geplante Rate im Tilgungsplan langfristig tragbar ist. Ohne diese Dokumente kann kein verlässlicher Tilgungsplan erstellt werden, da die Bank die finanzielle Belastbarkeit nicht einschätzen kann.

Unterlagen zur Immobilie: Objektbezogene Informationen

Neben den persönlichen Unterlagen sind auch objektbezogene Dokumente erforderlich, um einen Tilgungsplan für eine Immobilienfinanzierung zu erstellen. Diese Unterlagen geben Aufschluss über den Wert der Immobilie, die geplante Nutzung und die baulichen Gegebenheiten. Sie sind entscheidend für die Höhe des Darlehens und die Beleihungsgrenze.

Typische Unterlagen zur Immobilie sind:

• —Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf für den geplanten Immobilienkauf.
• —Aktueller Grundbuchauszug, der Eigentumsverhältnisse und Belastungen zeigt.
• —Lageplan oder Flurkarte der Immobilie.
• —Bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes.
• —Wohn- und Nutzflächenberechnung.
• —Bau- oder Objektbeschreibung sowie aktuelle Objektfotos.

Diese Unterlagen helfen der Bank, den Beleihungsauslauf zu bestimmen, also wie viel Prozent des Immobilienwerts als Darlehen gewährt werden können. Je besser die Immobilie dokumentiert ist, desto genauer lässt sich der Tilgungsplan berechnen und desto realistischer ist die Darstellung der Restschuldentwicklung.

Finanzielle Unterlagen: Eigenkapital und bestehende Verpflichtungen

Ein weiterer wichtiger Baustein für einen Tilgungsplan sind die Unterlagen zu Ihrem Eigenkapital und Ihren bestehenden finanziellen Verpflichtungen. Diese Dokumente zeigen, wie viel Eigenmittel Sie in die Immobilie einbringen können und welche laufenden Zahlungen bereits bestehen. Sie beeinflussen direkt die Höhe des Darlehens und damit die Struktur des Tilgungsplans.

Zu den relevanten Unterlagen gehören:

• —Kontoauszüge von Tagesgeldkonten und Sparbüchern zur Nachweisung des Eigenkapitals.
• —Depotauszüge und Bausparguthaben, falls vorhanden.
• —Nachweise über bestehende Kredite, Ratenkäufe oder Leasingverträge.
• —Angaben zu Bürgschaften oder Garantien, die Sie übernommen haben.
• —Belege zu laufenden Unterhaltszahlungen oder anderen regelmäßigen Verpflichtungen.

Mit diesen Unterlagen kann die Bank ermitteln, wie viel Eigenkapital Sie in die Immobilie einbringen und wie hoch die Restfinanzierung sein muss. Dies wirkt sich direkt auf die Höhe der monatlichen Rate im Tilgungsplan aus. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Rate und desto schneller sinkt die Restschuld.

Unterlagen für Selbstständige und Freiberufler

Für Selbstständige und Freiberufler gelten besondere Anforderungen an die Unterlagen, da keine regelmäßigen Gehaltsnachweise vorliegen. Die Bank benötigt daher detaillierte Informationen über die Einkommenssituation und die wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens, um einen Tilgungsplan zu erstellen.

Typische Unterlagen für Selbstständige sind:

• —Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) der letzten zwei bis drei Jahre.
• —Jahresabschlüsse und Einkommensteuerbescheide.
• —Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).
• —Auszug aus dem Handelsregister, falls vorhanden.
• —Gesellschaftervertrag bei Kapitalgesellschaften.

Diese Unterlagen ermöglichen es der Bank, das durchschnittliche Einkommen zu berechnen und die finanzielle Stabilität des Unternehmens zu bewerten. Auf dieser Grundlage wird die Höhe der monatlichen Rate im Tilgungsplan festgelegt, die langfristig tragbar ist.

Unterlagen für bestehende Baufinanzierungen und Umbauten

Wenn bereits eine bestehende Baufinanzierung vorliegt oder ein Umbau, Anbau oder eine Sanierung geplant ist, sind zusätzliche Unterlagen erforderlich. Diese Dokumente helfen, die bestehende Finanzierung zu berücksichtigen und die Auswirkungen auf den Tilgungsplan zu berechnen.

Zu den relevanten Unterlagen gehören:

• —Kreditvertrag der bestehenden Baufinanzierung.
• —Jahreskontoauszüge der letzten zwei Jahre.
• —Angabe der derzeitigen Restschuld.
• —Baukostenberechnung für geplante Umbauten oder Sanierungen.
• —Baubeschreibung und Baupläne für Erweiterungen oder Modernisierungen.

Mit diesen Unterlagen kann die Bank ermitteln, wie sich eine Aufstockung oder ein Umbau auf die bestehende Finanzierung auswirkt. Der Tilgungsplan wird entsprechend angepasst, um die zusätzlichen Kosten und die veränderte Restschuldentwicklung darzustellen.

Versicherungsunterlagen und weitere Dokumente

Neben den finanziellen und objektbezogenen Unterlagen sind auch Versicherungsunterlagen wichtig, um einen Tilgungsplan zu erstellen. Diese Dokumente zeigen, welche Risiken abgesichert sind und wie sich die Versicherungsbeiträge auf die monatliche Belastung auswirken.

Typische Versicherungsunterlagen sind:

• —Wohngebäudeversicherung und Elementarversicherung.
• —Hausratversicherung und ggf. Photovoltaikversicherung.
• —Risikolebensversicherung und Restschuldversicherung.
• —Bauherrenhaftpflichtversicherung und Bauleistungsversicherung bei Neubau oder Umbau.

Diese Unterlagen helfen der Bank, die Gesamtbelastung zu bewerten und sicherzustellen, dass die geplante Rate im Tilgungsplan langfristig tragbar ist. Sie sind besonders wichtig, wenn eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung in die Finanzierung eingebunden ist.

Fazit

Ein Tilgungsplan für eine Immobilienfinanzierung ist nur so aussagekräftig wie die Unterlagen, auf denen er basiert. Persönliche Unterlagen, objektbezogene Dokumente, finanzielle Nachweise und Versicherungsunterlagen bilden die Grundlage für eine realistische Darstellung der Zins- und Tilgungszahlungen sowie der Restschuldentwicklung. Wer diese Unterlagen vollständig und aktuell bereitstellt, erhält einen verlässlichen Tilgungsplan, der langfristig Planungssicherheit bietet und die finanzielle Stabilität unterstützt.