Teilverkauf einer Immobilie: Wer zahlt was?

Der Teilverkauf einer Immobilie klingt auf den ersten Blick verlockend: Man bleibt in seinem Zuhause wohnen, erhält aber eine größere Einmalzahlung, die sich für Modernisierungen, Umbauten oder den Lebensunterhalt nutzen lässt. Doch hinter dem Modell steckt ein komplexes Geflecht aus Zahlungsströmen, Pflichten und Risiken. Wer zahlt eigentlich was – und wer trägt welche Kosten im laufenden Betrieb und beim späteren Gesamtverkauf? Dieser Ratgeber erklärt, wie die Finanzströme beim Teilverkauf funktionieren, welche Kosten auf den Eigentümer zukommen und welche Alternativen es gibt.

Was ist ein Teilverkauf – und wer zahlt zuerst?

Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen Teil seines Eigenheims oder seiner Eigentumswohnung an einen Investor oder ein spezialisiertes Unternehmen. Üblicherweise liegt der verkaufte Anteil zwischen 20 und 50 Prozent, sodass der bisherige Eigentümer weiterhin Haupteigentümer bleibt. Im Gegenzug erhält er eine Einmalzahlung, die frei verwendbar ist – etwa für eine Sanierung, einen Anbau oder eine Modernisierung der Immobilie.

Zu Beginn zahlt also der Teilkäufer dem Eigentümer den vereinbarten Kaufpreis für den veräußerten Anteil. Dieser Betrag wird meist auf Basis eines Verkehrswertgutachtens ermittelt: Der Gesamtwert der Immobilie wird festgestellt, und der verkaufte Prozentsatz wird daraus berechnet. Der Eigentümer erhält diese Summe einmalig, während der Teilkäufer Miteigentümer wird und im Grundbuch eingetragen ist.

• —Der Eigentümer verkauft einen Anteil (meist 20–50 %) seiner Immobilie.
• —Der Teilkäufer zahlt dafür eine Einmalsumme, die frei verwendbar ist.
• —Der Eigentümer bleibt im Haus wohnen und erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht.
• —Der Teilkäufer wird Miteigentümer und erhält ein Nutzungsentgelt.
• —Die Transaktion wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.

Nutzungsentgelt: Wer zahlt an wen – und wie hoch?

Nach dem Teilverkauf zahlt der Eigentümer dem Teilkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Dieses Entgelt ist vergleichbar mit einer Art Miete für den verkauften Anteil und entspricht dem wirtschaftlichen Ausgleich dafür, dass der Eigentümer weiterhin die gesamte Immobilie nutzt, obwohl ihm nur noch ein Teil davon gehört. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird im Vertrag festgelegt und orientiert sich in der Regel an einem Prozentsatz des ausgezahlten Kaufpreises.

In der Praxis liegt das Nutzungsentgelt meist zwischen etwa 3 und 7 Prozent pro Jahr des vom Teilkäufer gezahlten Betrags. Für einen verkauften Anteil von 30 Prozent eines 400.000-Euro-Hauses mit einer Auszahlung von rund 120.000 Euro könnte das beispielsweise einem jährlichen Nutzungsentgelt von etwa 3.600 bis 8.400 Euro entsprechen. Häufig wird das Entgelt für eine bestimmte Laufzeit (zum Beispiel 5 bis 15 Jahre) festgeschrieben und danach neu vereinbart oder an die Inflationsrate angepasst.

• —Das Nutzungsentgelt ist eine regelmäßige Zahlung des Eigentümers an den Teilkäufer.
• —Es wird meist als Prozentsatz des ausgezahlten Kaufpreises berechnet.
• —Typische Spanne liegt bei etwa 3–7 % pro Jahr.
• —Die Laufzeit ist oft begrenzt und danach neu verhandelbar.
• —Das Entgelt kann mit der Inflationsrate steigen.

Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und laufende Betriebskosten

Obwohl ein Teil der Immobilie verkauft wurde, bleibt der Eigentümer in der Regel für die laufenden Kosten verantwortlich. Dazu gehören die Grundsteuer, die Hausversicherung, die Instandhaltungsrücklage (bei Eigentumswohnungen) sowie die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeisterdienste. Der Teilkäufer beteiligt sich in der Regel nicht an diesen laufenden Ausgaben, auch wenn er Miteigentümer ist.

Für größere Maßnahmen wie eine Sanierung der Fassade, einen Dachausbau oder eine energetische Modernisierung bleibt der Eigentümer ebenfalls der Hauptverantwortliche. In manchen Verträgen kann vereinbart werden, dass der Teilkäufer sich an bestimmten Investitionen beteiligt, dies ist aber nicht Standard. Wer plant, nach dem Teilverkauf umfangreiche Umbauten oder Modernisierungen durchzuführen, sollte daher genau prüfen, wer welche Kosten trägt und ob zusätzliche Finanzierung nötig ist.

• —Der Eigentümer zahlt in der Regel alle laufenden Betriebskosten.
• —Grundsteuer und Versicherungen bleiben meist beim Eigentümer.
• —Instandhaltung und Reparaturen werden vom Eigentümer getragen.
• —Größere Modernisierungen oder Sanierungen müssen vom Eigentümer finanziert werden.
• —Teilkäufer beteiligen sich selten an laufenden oder Investitionskosten.

Wer zahlt beim späteren Gesamtverkauf – und welche Entgelte fallen an?

Wenn die Immobilie später komplett verkauft wird, teilen sich Eigentümer und Teilkäufer den Erlös entsprechend ihren Anteilen. Wer beispielsweise 30 Prozent verkauft hat, erhält beim Gesamtverkauf 70 Prozent des Verkaufserlöses. Allerdings kommen häufig zusätzliche Entgelte hinzu, die den tatsächlichen Gewinn des Eigentümers schmälern.

Viele Anbieter verlangen beim späteren Gesamtverkauf ein sogenanntes Durchführungsentgelt oder Serviceentgelt, das sich als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet – etwa rund 3,3 Prozent. Alternativ kann vereinbart werden, dass der Teilkäufer mindestens seinen investierten Betrag plus einen Zuschlag (zum Beispiel 17 Prozent) zurückbekommt, unabhängig von der tatsächlichen Wertentwicklung. Diese Regelungen können den Verkaufserlös des Eigentümers deutlich reduzieren, insbesondere wenn die Immobilie nur moderat an Wert gewinnt oder sogar stagniert.

• —Beim Gesamtverkauf teilen sich Eigentümer und Teilkäufer den Erlös nach Anteil.
• —Zusätzlich können Durchführungsentgelte von etwa 3–4 % des Verkaufspreises anfallen.
• —Teilkäufer können einen Mindesterlös (z.B. 117 % des investierten Betrags) vereinbaren.
• —Hohe Nutzungsentgelte über die Laufzeit summieren sich und schmälern den Gewinn.
• —Der Eigentümer sollte die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit kalkulieren.

Notar, Gutachter und Nebenkosten – wer trägt diese?

Die Einrichtung eines Teilverkaufs ist mit verschiedenen Nebenkosten verbunden, die sich aus Notargebühren, Grundbuchgebühren, Gutachterkosten und ggf. Maklerprovisionen ergeben. In vielen Fällen übernimmt der Teilkäufer die Kosten für das Verkehrswertgutachten und die notariellen Gebühren, da er ein Interesse daran hat, die Transaktion reibungslos abzuschließen. Dennoch sollte der Eigentümer prüfen, ob zusätzliche Kosten auf ihn zukommen, etwa für eigene Rechtsberatung oder zusätzliche Gutachten.

Wichtig ist, dass die genauen Kostenverteilungen im Vertrag festgehalten werden. Manche Anbieter werben damit, dass sie die wesentlichen Einstiegskosten übernehmen, doch es kann sein, dass der Eigentümer dennoch für bestimmte Dienstleistungen aufkommen muss. Eine unabhängige Beratung durch einen Notar oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht kann helfen, die Kostenstruktur transparent zu machen und unerwartete Zahlungen zu vermeiden.

• —Notar- und Grundbuchkosten entstehen bei der Eintragung des Teilverkaufs.
• —Gutachterkosten für den Verkehrswert werden oft vom Teilkäufer getragen.
• —Der Eigentümer kann für eigene Beratungskosten aufkommen.
• —Maklerprovisionen können je nach Modell anfallen.
• —Alle Kostenverteilungen sollten im Vertrag klar geregelt sein.

Wer zahlt bei Vermietung oder Nutzung durch Dritte?

In einigen Teilverkaufsmodellen behält der Eigentümer das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Wird die Immobilie vermietet, fließen die Mieten in der Regel an den Eigentümer, da er das Nießbrauchrecht besitzt. Der Teilkäufer erhält jedoch weiterhin sein Nutzungsentgelt, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Bei einer Vermietung kann der Eigentümer die Mieteinnahmen nutzen, um das Nutzungsentgelt und andere laufende Kosten zu decken. Allerdings sollte er prüfen, ob der Vertrag Einschränkungen für die Vermietung enthält, etwa hinsichtlich der Dauer oder der Art der Nutzung. In einigen Fällen kann der Teilkäufer ein Mitspracherecht bei größeren Entscheidungen zur Nutzung der Immobilie haben, was die Flexibilität des Eigentümers einschränken kann.

• —Der Eigentümer erhält in der Regel die Mieteinnahmen.
• —Das Nutzungsentgelt an den Teilkäufer bleibt bestehen.
• —Vermietung kann helfen, die laufenden Kosten zu decken.
• —Der Vertrag kann Einschränkungen für die Nutzung vorsehen.
• —Teilkäufer können bei größeren Nutzungsentcheidungen ein Mitspracherecht haben.

Alternativen zum Teilverkauf – wer zahlt was?

Der Teilverkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, aus einer Immobilie Liquidität zu gewinnen. Alternativen sind etwa eine Hypothek oder ein Immobilienkredit, bei dem der Eigentümer die Immobilie als Sicherheit nutzt und monatliche Raten zahlt. Auch ein klassischer Verkauf mit anschließendem Einzug in eine kleinere Wohnung oder ein Umzug in ein Pflegeheim können sinnvoll sein, je nach Lebenssituation und finanziellen Zielen.

Im Vergleich zum Teilverkauf bleiben bei einem klassischen Kredit die laufenden Kosten für Instandhaltung und Modernisierung beim Eigentümer, aber es fallen keine zusätzlichen Entgelte beim späteren Verkauf an. Bei einem vollständigen Verkauf erhält der Eigentümer den gesamten Verkaufserlös, muss aber die Immobilie verlassen. Wer eine Immobilienrente oder ein anderes Verrentungsmodell in Betracht zieht, sollte die Gesamtkosten, die Laufzeit und die Auswirkungen auf die Erbfolge genau prüfen.

• —Hypothek oder Immobilienkredit: Eigentümer zahlt Zinsen und Tilgung.
• —Klassischer Verkauf: Eigentümer erhält den gesamten Verkaufserlös, muss aber ausziehen.
• —Immobilienrente: Eigentümer erhält regelmäßige Zahlungen, bleibt aber wohnen.
• —Teilverkauf: Einmalzahlung, Nutzungsentgelt und zusätzliche Entgelte beim Verkauf.
• —Unabhängige Beratung hilft, das passende Modell zu finden.

Fazit

Beim Teilverkauf einer Immobilie zahlt der Teilkäufer zunächst eine Einmalsumme an den Eigentümer, der dafür einen Teil seines Eigentums abgibt und ein Nutzungsentgelt zahlt. Der Eigentümer bleibt in der Regel für laufende Kosten, Instandhaltung und Modernisierungen verantwortlich und trägt beim späteren Gesamtverkauf zusätzliche Entgelte, die den Verkaufserlös schmälern können. Wer den Teilverkauf in Betracht zieht, sollte die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit kalkulieren, die genauen Vertragsbedingungen prüfen und sich unabhängig beraten lassen, um zu entscheiden, ob dieses Modell im Vergleich zu Alternativen wie Kredit, klassischem Verkauf oder Immobilienrente sinnvoll ist.