Reservierungsgebühr beim Hauskauf: Worauf Käufer besonders achten sollten

Beim Kauf einer Immobilie begegnet vielen Interessenten der Begriff „Reservierungsgebühr“. Sie soll sicherstellen, dass eine Wohnung oder ein Haus für eine gewisse Zeit nicht an andere Käufer verkauft wird. Doch was steckt dahinter, wie hoch darf sie sein und wann ist sie überhaupt zulässig? In diesem Ratgeber wird erklärt, worauf Käufer bei einer Reservierungsgebühr besonders achten sollten, welche rechtlichen Fallstricke es gibt und wie sich eine solche Zahlung auf den späteren Kaufvertrag auswirkt.

Was ist eine Reservierungsgebühr?

Eine Reservierungsgebühr ist eine Zahlung, die ein Kaufinteressent an den Makler oder Verkäufer leistet, damit eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für ihn „reserviert“ wird. Während dieser Zeit soll die Immobilie nicht mehr aktiv beworben oder an andere Interessenten verkauft werden. Die Gebühr wird häufig im Rahmen einer Reservierungsvereinbarung geregelt, die zwischen Makler und Käufer geschlossen wird.

In der Praxis wird die Reservierungsgebühr oft als Anzahlung oder als pauschaler Betrag erhoben. Sie soll dem Interessenten die Möglichkeit geben, Finanzierung, Unterlagen und rechtliche Fragen zu prüfen, ohne dass andere Käufer zum Zug kommen. Wichtig ist: Eine Reservierungsgebühr ist kein Kaufpreis, sondern eine vorvertragliche Zahlung, die nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und rechtlich wirksam ist.

• —Eine Reservierungsgebühr sichert eine zeitlich begrenzte Exklusivität für den Kaufinteressenten.
• —Sie wird meist an den Makler gezahlt, der die Immobilie vermarktet.
• —Die Immobilie soll während der Reservierungszeit nicht mehr aktiv beworben werden.
• —Die Gebühr ist keine Anzahlung auf den Kaufpreis, sondern eine vorvertragliche Zahlung.
• —Ohne schriftliche Vereinbarung ist eine Reservierungsgebühr rechtlich riskant.

Rechtliche Grundlagen und Grenzen

Die Zulässigkeit einer Reservierungsgebühr ist rechtlich eng begrenzt. Entscheidende Rolle spielt dabei, ob der Makler einen qualifizierten Alleinauftrag zur Vermittlung der Immobilie hat. Nur dann darf er im Rahmen eines Reservierungsvertrags eine Gebühr verlangen. Zudem muss der Verkäufer mit dem Verkauf an diesen Käufer einverstanden sein. Andernfalls ist die Reservierungsvereinbarung unwirksam.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Höhe der Gebühr. Sie darf nicht so hoch sein, dass sie den Käufer bei seiner Entscheidung einschränkt. Üblich sind etwa fünf bis zehn Prozent der späteren Maklerprovision. Liegt die Gebühr deutlich darüber, kann sie als unzulässig angesehen werden. Zudem muss der Reservierungsvertrag zeitlich begrenzt sein und klar regeln, unter welchen Bedingungen die Gebühr zurückgezahlt wird.

• —Eine Reservierungsgebühr ist nur zulässig, wenn der Makler einen qualifizierten Alleinauftrag hat.
• —Der Verkäufer muss mit dem Verkauf an den Käufer einverstanden sein.
• —Die Gebühr darf den Käufer nicht bei seiner Entscheidung einschränken.
• —Der Reservierungsvertrag muss zeitlich begrenzt sein.
• —Die Rückzahlung der Gebühr muss klar geregelt sein.

Höhe und Berechnung der Gebühr

Die Höhe einer Reservierungsgebühr variiert je nach Makler und Immobilie. In der Praxis liegt sie meist zwischen fünf und zehn Prozent der späteren Maklerprovision. Beispiel: Bei einer Maklerprovision von 3 % des Kaufpreises und einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Provision 9.000 Euro. Fünf Prozent davon wären 450 Euro, zehn Prozent 900 Euro. Diese Beträge gelten als üblich und rechtlich unproblematisch.

Einige Makler verlangen auch eine pauschale Gebühr, die zwischen 1.000 und 5.000 Euro liegt. Diese Höhe ist jedoch kritisch zu prüfen, da sie den Käufer bei seiner Entscheidung einschränken kann. Zudem muss die Gebühr im Verhältnis zu den voraussichtlichen Mehrkosten für die spätere anderweitige Vermarktung stehen. Liegt sie deutlich darüber, kann sie als unzulässig angesehen werden.

• —Die Gebühr liegt meist bei 5–10 % der Maklerprovision.
• —Beispiel: 5 % von 9.000 Euro Provision = 450 Euro.
• —Pauschale Gebühren zwischen 1.000 und 5.000 Euro sind kritisch zu prüfen.
• —Die Gebühr darf nicht höher sein als die voraussichtlichen Mehrkosten für die Vermarktung.
• —Die Berechnung sollte transparent und nachvollziehbar sein.

Rückzahlung der Gebühr

Kommt der Kaufvertrag später nicht zustande, muss der Makler die Reservierungsgebühr in der Regel zurückzahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im April 2023 entschieden. Dies gilt auch dann, wenn in der Reservierungsvereinbarung eine Rückerstattung der Gebühr für den Fall eines nicht zustande gekommenen Kaufs ausgeschlossen war. Die Gebühr darf also nicht als „Verlustgeschäft“ für den Käufer dienen.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Hat der Makler bereits erhebliche Kosten für die Vermarktung der Immobilie getragen, kann er einen Teil der Gebühr einbehalten. Diese Kosten müssen jedoch nachgewiesen werden. Zudem kann der Makler die Gebühr mit der späteren Provision verrechnen, wenn der Kaufvertrag doch zustande kommt. In diesem Fall wird die Gebühr von der Provision abgezogen.

• —Die Gebühr muss zurückgezahlt werden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
• —Ausnahmen gelten nur bei nachgewiesenen Mehrkosten des Maklers.
• —Die Gebühr kann mit der späteren Provision verrechnet werden.
• —Eine Ausschlussklausel für die Rückerstattung ist unwirksam.
• —Der Nachweis der Mehrkosten liegt beim Makler.

Notarielle Beurkundung und Formnichtigkeit

Eine Reservierungsgebühr ist nur dann rechtlich wirksam, wenn sie im Rahmen eines notariell beurkundeten Vorvertrags vereinbart wird. Ohne notarielle Beurkundung bleibt die Vereinbarung rechtlich unverbindlich, und der Käufer kann die Gebühr in der Regel zurückfordern. Dies hat das Landgericht Köln in einer Entscheidung vom 26.08.2021 bestätigt.

Viele Gerichte entscheiden zudem, dass ein Reservierungsvertrag notariell beurkundet werden muss. Andernfalls ist er formnichtig und unwirksam. Das bedeutet, dass der Käufer nicht zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet ist und die Gebühr zurückfordern kann. Es empfiehlt sich daher, auf eine notarielle Reservierung zu bestehen, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

• —Eine Reservierungsgebühr ist nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet wird.
• —Ohne Beurkundung ist die Vereinbarung rechtlich unverbindlich.
• —Der Käufer kann die Gebühr in der Regel zurückfordern.
• —Viele Gerichte verlangen die notarielle Beurkundung eines Reservierungsvertrags.
• —Eine notarielle Reservierung bietet rechtliche Sicherheit.

Risiken und Fallstricke für Käufer

Für Käufer birgt eine Reservierungsgebühr erhebliche Risiken. Sie kann als unzulässige Abschreckung wirken, wenn sie zu hoch ist. Zudem kann sie den Käufer bei seiner Entscheidung einschränken, wenn er befürchtet, die Gebühr zu verlieren. In vielen Fällen ist die Gebühr unwirksam, insbesondere wenn sie im Rahmen eines vorformulierten Vertrags erhoben wird und dem Käufer keinen nennenswerten Vorteil verschafft.

Ein weiterer Fallstrick ist die mündliche Vereinbarung. Ohne schriftliche Vereinbarung ist eine Reservierungsgebühr rechtlich riskant und kann in der Regel zurückgefordert werden. Zudem sollte der Käufer darauf achten, dass die Immobilie tatsächlich vom Markt genommen wird. Wird sie weiter beworben, kann die Gebühr ebenfalls zurückgefordert werden.

• —Die Gebühr kann als unzulässige Abschreckung wirken.
• —Sie kann den Käufer bei seiner Entscheidung einschränken.
• —Vorformulierte Verträge sind oft unwirksam.
• —Mündliche Vereinbarungen sind rechtlich riskant.
• —Die Immobilie muss tatsächlich vom Markt genommen werden.

Praktische Tipps für Käufer

Wer eine Immobilie wirklich reservieren möchte, sollte auf eine schriftliche, beidseitig unterzeichnete Vereinbarung mit klarer Rückzahlungsregelung achten. Eine notarielle Reservierung bietet zusätzliche Sicherheit. Zudem sollte der Käufer die Höhe der Gebühr kritisch prüfen und sich nicht unter Druck setzen lassen. Eine Gebühr von mehr als zehn Prozent der Maklerprovision ist in der Regel nicht zulässig.

Es empfiehlt sich, den Makler auf die rechtlichen Grenzen einer Reservierungsgebühr hinzuweisen und sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass die Gebühr zurückgezahlt wird, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Zudem sollte der Käufer die Immobilie während der Reservierungszeit nicht weiter beworben sehen. Wird sie doch weiter angeboten, kann die Gebühr zurückgefordert werden.

• —Achten Sie auf eine schriftliche Vereinbarung mit Rückzahlungsregelung.
• —Bestehen Sie auf eine notarielle Reservierung.
• —Prüfen Sie die Höhe der Gebühr kritisch.
• —Lassen Sie sich die Rückzahlung schriftlich bestätigen.
• —Stellen Sie sicher, dass die Immobilie vom Markt genommen wird.

Fazit

Eine Reservierungsgebühr beim Hauskauf kann für Käufer rechtlich riskant sein und ist in vielen Fällen unwirksam. Sie ist nur zulässig, wenn der Makler einen qualifizierten Alleinauftrag hat, der Verkäufer mit dem Verkauf einverstanden ist und die Gebühr nicht den Käufer bei seiner Entscheidung einschränkt. Die Gebühr sollte im Rahmen einer notariell beurkundeten Vereinbarung geregelt werden und in der Regel zurückgezahlt werden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Käufer sollten daher die Höhe der Gebühr kritisch prüfen, auf eine schriftliche Vereinbarung bestehen und sich nicht unter Druck setzen lassen.