Maklerprovision in Deutschland: Rechte und Pflichten

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Sie ist oft eine der größten Nebenkosten und kann je nach Objekt und Bundesland deutlich variieren. Seit der Gesetzesänderung 2020 gelten neue Regeln, die vor allem Käufer von selbst genutztem Wohnraum entlasten sollen. In diesem Ratgeber werden Höhe, Berechnung, Zahlungspflichten und die wichtigsten Rechte und Pflichten von Käufer, Verkäufer und Makler verständlich erklärt.

Was ist die Maklerprovision und wie wird sie berechnet?

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Sie entsteht, wenn ein Maklervertrag besteht, der Makler seine Leistung nachweislich erbracht hat und ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Bei Kaufimmobilien wird die Provision in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet, bei Mietwohnungen anhand der Kaltmiete.

Für den Kauf von Wohnimmobilien ist die Höhe der Maklerprovision grundsätzlich frei verhandelbar, muss aber ortsüblich sein. In der Praxis bewegen sich die üblichen Provisionen inklusive Mehrwertsteuer meist zwischen etwa 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Bei einer hälftigen Teilung zwischen Käufer und Verkäufer entspricht das häufig rund 2,975 bis 3,57 Prozent pro Seite. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6,38 Prozent (inkl. MwSt.) beträgt die Maklercourtage insgesamt rund 25.520 Euro, verteilt auf etwa 12.760 Euro je Partei.

Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Provision an die Miete gekoppelt. Sie beträgt in der Regel maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, also effektiv rund 2,38 Nettokaltmieten. Auch hier ist die genaue Höhe je nach Bundesland und Region unterschiedlich, bleibt aber innerhalb dieser Obergrenze.

• —Die Maklerprovision ist eine Vergütung für die Vermittlung einer Immobilie.
• —Bei Kaufimmobilien wird sie meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.
• —Bei Mietwohnungen orientiert sie sich an der Kaltmiete.
• —Die Höhe ist frei verhandelbar, sollte aber ortsüblich sein.
• —Für Wohnimmobilien gibt es in der Praxis marktübliche Spannen von etwa 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt.
• —Bei Mietwohnungen liegt die Provision in der Regel bei maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Seit der Gesetzesänderung 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser ein klarer Halbteilungsgrundsatz: Käufer dürfen maximal 50 Prozent der Maklerprovision tragen, den Rest übernimmt der Verkäufer. Dies gilt, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde und der Käufer Verbraucher ist, also nicht gewerblich handelt. Wird der Makler hingegen nur vom Käufer beauftragt, trägt dieser in der Regel die volle Provision.

Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien greift diese Regelung nicht. Hier entscheidet der Maklervertrag, wer die Provision zahlt – ob eine Partei allein, beide gemeinsam oder in einer anderen Aufteilung. Typisch ist, dass der Verkäufer die Maklerkosten trägt, aber auch andere Modelle sind möglich.

• —Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.
• —Käufer dürfen maximal 50 Prozent der Maklerprovision zahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
• —Wird der Makler nur vom Käufer beauftragt, trägt dieser in der Regel die volle Provision.
• —Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken regelt der Maklervertrag die Zahlungspflicht.
• —Gewerbeimmobilien unterliegen ebenfalls nicht dem Halbteilungsgrundsatz.

Rechte und Pflichten des Maklers

Der Makler hat einen Anspruch auf Provision, wenn er einen wirksamen Maklervertrag geschlossen hat, seine vereinbarten Leistungen erbracht hat und ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Er muss dabei nachweisen, dass seine Vermittlungstätigkeit zum Vertragsschluss geführt hat. Fehlt ein gültiger Vertrag oder ist der Vertrag wegen eines Mangels unwirksam, kann die Provision in der Regel nicht verlangt werden.

Der Makler ist verpflichtet, neutral und sorgfältig zu handeln. Er muss wichtige Informationen über die Immobilie offenlegen und darf keine falschen oder irreführenden Angaben machen. Bei Doppeltätigkeit – also wenn er sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig wird – muss er beide Parteien gleich behandeln und darf keine Interessenkonflikte zulassen. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt zudem, dass die Provision für beide Seiten gleich hoch sein muss, sonst sind die Verträge unwirksam.

• —Der Makler hat Anspruch auf Provision bei wirksamem Vertrag und nachgewiesener Vermittlung.
• —Er muss seine Leistungen nachweisen und darf keine falschen Angaben machen.
• —Bei Doppeltätigkeit muss er beide Parteien gleich behandeln.
• —Für Wohnungen und Einfamilienhäuser muss die Provision für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein.
• —Der Makler darf keine unwirksamen oder unzulässigen Klauseln in den Vertrag aufnehmen.

Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer

Käufer und Verkäufer sind verpflichtet, die vereinbarte Maklerprovision zu zahlen, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und der Makler seine Leistung erbracht hat. Die Zahlung erfolgt in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsabschluss. Beide Parteien haben das Recht, die Höhe der Provision zu verhandeln und auf ortsübliche Sätze zu achten. Vereinbarungen, die über die gesetzlichen Grenzen hinausgehen, sind unwirksam.

Käufer von selbst genutztem Wohnraum haben das Recht, maximal 50 Prozent der Maklerprovision zu zahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Sie können auch prüfen, ob der Makler seine Leistung tatsächlich erbracht hat und ob der Vertrag wirksam ist. Bei Verstößen gegen die gesetzlichen Vorgaben oder unwirksamen Klauseln kann die Zahlung der Provision in Frage gestellt werden.

• —Käufer und Verkäufer müssen die vereinbarte Provision zahlen, wenn der Makler seine Leistung erbracht hat.
• —Die Zahlung erfolgt in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsabschluss.
• —Beide Parteien können die Höhe der Provision verhandeln und auf ortsübliche Sätze achten.
• —Käufer von selbst genutztem Wohnraum dürfen maximal 50 Prozent der Provision zahlen.
• —Bei Verstößen gegen gesetzliche Vorgaben kann die Zahlung der Provision angefochten werden.

Wichtige gesetzliche Regelungen seit 2020

Seit Dezember 2020 gelten neue Regeln zur Maklerprovision, die vor allem Käufer von Wohnimmobilien entlasten sollen. Der Halbteilungsgrundsatz besagt, dass Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe tragen, wobei der Käuferanteil maximal 50 Prozent betragen darf. Dies gilt bundesweit für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Eine weitere wichtige Regelung betrifft die Gleichheit der Provision bei Doppeltätigkeit. Wenn ein Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig wird, muss die Provision für beide Seiten gleich hoch sein. Unterschiedliche Sätze sind unwirksam. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten diese Vorgaben nicht, hier entscheidet der Maklervertrag.

• —Seit 2020 gilt der Halbteilungsgrundsatz für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Käufer dürfen maximal 50 Prozent der Maklerprovision zahlen.
• —Bei Doppeltätigkeit muss die Provision für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein.
• —Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten andere Regeln.
• —Die gesetzlichen Vorgaben gelten bundesweit.

Praktische Tipps für Käufer und Verkäufer

Bevor ein Maklervertrag geschlossen wird, sollten Käufer und Verkäufer die Höhe der Provision genau prüfen und mit ortsüblichen Sätzen vergleichen. Es lohnt sich, die Provision zu verhandeln, da sie frei vereinbar ist. Wichtig ist auch, den Vertrag sorgfältig zu lesen und auf unwirksame oder unzulässige Klauseln zu achten.

Käufer sollten sicherstellen, dass der Makler seine Leistung tatsächlich erbracht hat und dass der Kaufvertrag wirksam ist. Bei Zweifeln kann eine rechtliche Beratung hilfreich sein. Verkäufer sollten klären, ob der Makler nur für sie oder auch für den Käufer tätig wird, und die Kostenverteilung im Vertrag festhalten.

• —Prüfen Sie die Höhe der Provision und vergleichen Sie sie mit ortsüblichen Sätzen.
• —Verhandeln Sie die Provision, da sie frei vereinbar ist.
• —Lesen Sie den Maklervertrag sorgfältig und achten Sie auf unwirksame Klauseln.
• —Stellen Sie sicher, dass der Makler seine Leistung erbracht hat.
• —Klären Sie, ob der Makler nur für Sie oder auch für den Käufer tätig wird.
• —Bei Zweifeln holen Sie eine rechtliche Beratung ein.

Fazit

Die Maklerprovision in Deutschland ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs und -verkaufs. Seit 2020 gelten klare Regeln, die vor allem Käufer von selbst genutztem Wohnraum entlasten und die Kostenverteilung transparenter machen. Käufer und Verkäufer sollten die Höhe der Provision prüfen, verhandeln und den Maklervertrag sorgfältig lesen. Mit einem guten Verständnis der Rechte und Pflichten können sie unnötige Kosten vermeiden und faire Vereinbarungen treffen.