Maklerprovision in Deutschland: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Viele Verbraucherinnen und Verbraucher fragen sich, wie hoch die Gebühren sein dürfen, wer sie letztlich trägt und welche gesetzlichen Regeln gelten. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen rund um die Maklerprovision in Deutschland verständlich beantwortet – von der Höhe über die Verteilung bis hin zu typischen Fallstricken und praktischen Tipps.

Was ist eine Maklerprovision überhaupt?

Eine Maklerprovision ist eine Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Der Makler vermittelt entweder einen Käufer für eine Immobilie oder einen Mieter für eine Wohnung oder ein Haus. Erst wenn der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt, fällt die Provision an. Ohne erfolgreiche Vermittlung gibt es in der Regel keine Provision, lediglich vereinbarte Auslagen können erstattet werden.

Die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar, muss aber ortsüblich sein. Das bedeutet, sie darf nicht willkürlich hoch angesetzt werden, sondern sollte sich an den üblichen Sätzen in der Region orientieren. Üblich sind beim Immobilienkauf Gesamtprovisionen zwischen etwa 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei der Vermietung wird die Provision meist an der Kaltmiete bemessen.

• —Die Maklerprovision ist eine Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
• —Sie fällt erst an, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.
• —Die Höhe ist frei verhandelbar, sollte aber ortsüblich sein.
• —Ohne Vermittlungserfolg gibt es in der Regel keine Provision, nur Auslagen können erstattet werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Beim Kauf von Wohnimmobilien wie Wohnungen oder Einfamilienhäusern liegt die Maklerprovision in Deutschland in der Praxis meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Spanne gilt für die Gesamtprovision, die sich aus den Anteilen von Käufer und Verkäufer zusammensetzt. In vielen Fällen wird die Provision hälftig geteilt, sodass jede Partei etwa 2,975 bis 3,57 Prozent zahlt.

Die genaue Höhe hängt von Bundesland, Region, Immobilientyp und individueller Vereinbarung ab. Bei Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken kann der Maklervertrag festlegen, dass eine Partei mehr oder gar die gesamte Provision trägt. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber Provisionen deutlich über 7,14 Prozent sind in der Praxis unüblich und schwer durchsetzbar.

• —Übliche Gesamtprovision beim Immobilienkauf: 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• —Häufige Aufteilung: etwa 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer.
• —Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken kann die Verteilung im Maklervertrag geregelt werden.
• —Provisionen deutlich über 7,14 % sind unüblich und schwer durchsetzbar.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Seit dem neuen Maklergesetz von 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit privatem Käufer ein klarer Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer tragen die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen. Das bedeutet, der Käufer zahlt höchstens 50 Prozent der Gesamtprovision, den Rest übernimmt der Verkäufer. Voraussetzung ist, dass der Makler für beide Parteien tätig wird.

Wird der Makler nur vom Verkäufer beauftragt, kann der Käufer nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer mindestens denselben Anteil übernimmt. Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, darf er auch von der anderen Partei keine Vergütung verlangen. In der Praxis bedeutet das, dass Käufer bei Wohnimmobilien kaum noch die gesamte Provision allein tragen müssen.

• —Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern: Käufer zahlt höchstens 50 % der Maklerprovision.
• —Verkäufer muss mindestens denselben Anteil tragen.
• —Makler darf nur von beiden Parteien verlangen, wenn er für beide tätig ist.
• —Unentgeltliche Tätigkeit für eine Partei schließt Vergütung von der anderen aus.

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Die Maklerprovision wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Die Formel lautet: Kaufpreis multipliziert mit dem vereinbarten Provisionssatz ergibt die Maklercourtage inklusive Mehrwertsteuer. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6,38 Prozent beträgt die Courtage 19.140 Euro. Bei hälftiger Aufteilung zahlt der Käufer 9.570 Euro und der Verkäufer 9.570 Euro.

Die Provision ist erst fällig, wenn ein gültiger Maklervertrag besteht, der Makler aktiv an der Vermittlung mitgewirkt hat und der Kauf notariell beurkundet wurde. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, fällt in der Regel keine Provision an, lediglich vorab vereinbarte Auslagen können erstattet werden. Es ist daher wichtig, die Zahlungsbedingungen im Maklervertrag genau zu prüfen.

• —Formel: Kaufpreis × Provisionssatz = Maklercourtage (brutto).
• —Provision fällt erst bei erfolgreichem Vermittlungserfolg an.
• —Auslagen können auch bei Nichtzustandekommen des Vertrags erstattet werden.
• —Zahlungsbedingungen im Maklervertrag genau prüfen.

Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum

Beim Mieten gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. In der Regel ist das der Vermieter, der den Makler mit der Vermietung beauftragt. Die Provision wird an der Kaltmiete bemessen und beträgt bundesweit maximal 2,38 Nettokaltmieten inklusive Mehrwertsteuer. Das entspricht zwei Nettokaltmieten plus 19 Prozent MwSt.

Wird der Makler vom Mieter beauftragt, zahlt dieser die Provision. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragt und die Provision trägt. Mieter sollten daher prüfen, ob sie überhaupt eine Maklerprovision zahlen müssen oder ob diese bereits vom Vermieter übernommen wird. Eine doppelte Zahlung an Makler und Vermieter ist unzulässig.

• —Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Maximale Provision: 2,38 Nettokaltmieten inkl. MwSt.
• —Üblich: Vermieter beauftragt den Makler und trägt die Provision.
• —Doppelte Zahlung an Makler und Vermieter ist unzulässig.

Was regelt das neue Maklergesetz von 2020?

Das Maklergesetz von 2020 hat die Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf klarer geregelt. Es gilt bundesweit für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit privatem Käufer. Der Käufer darf nicht mehr die gesamte Provision allein tragen, wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig ist. Stattdessen müssen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen.

Das Gesetz schützt Verbraucher vor unfairen Vereinbarungen, nach denen der Käufer die gesamte Courtage zahlt. Es gilt nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und nicht gewerblich handelt. Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, darf er auch von der anderen Partei keine Vergütung verlangen. Das Gesetz hat dazu geführt, dass Käufer bei Wohnimmobilien deutlich entlastet wurden.

• —Klarer Halbteilungsgrundsatz für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Käufer zahlt höchstens 50 % der Maklerprovision.
• —Gilt nur für private Käufer, nicht für gewerbliche.
• —Unentgeltliche Tätigkeit für eine Partei schließt Vergütung von der anderen aus.

Typische Fallstricke und wie man sie vermeidet

Ein häufiger Fallstrick ist die unklare Formulierung im Maklervertrag. Manche Verträge enthalten Klauseln, nach denen der Käufer die gesamte Provision zahlt, obwohl der Makler auch für den Verkäufer tätig ist. Solche Klauseln sind nach dem Maklergesetz unwirksam. Käufer sollten daher den Vertrag genau prüfen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen.

Ein weiterer Punkt ist die Zahlung von Provisionen ohne Vermittlungserfolg. Makler dürfen nur dann eine Provision verlangen, wenn der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Vereinbarte Auslagen können jedoch erstattet werden. Es ist daher wichtig, Auslagen im Vertrag klar zu definieren und zu begrenzen. Zudem sollten Käufer und Mieter immer prüfen, ob sie überhaupt eine Maklerprovision zahlen müssen oder ob diese bereits vom Verkäufer oder Vermieter übernommen wird.

• —Unklare oder ungünstige Klauseln im Maklervertrag genau prüfen.
• —Klauseln, nach denen der Käufer die gesamte Provision zahlt, sind oft unwirksam.
• —Provision nur bei Vermittlungserfolg zahlen, Auslagen klar definieren.
• —Prüfen, ob Provision bereits vom Verkäufer oder Vermieter übernommen wird.

Fazit

Die Maklerprovision in Deutschland ist ein wichtiger Bestandteil beim Immobilienkauf und bei der Vermietung. Sie ist frei verhandelbar, sollte aber ortsüblich sein und sich an den üblichen Sätzen orientieren. Seit dem Maklergesetz von 2020 sind Käufer von Wohnimmobilien deutlich entlastet, da sie höchstens 50 Prozent der Provision zahlen dürfen. Beim Mieten gilt das Bestellerprinzip, nach dem der Auftraggeber des Maklers die Provision trägt. Mit klaren Verträgen und einer sorgfältigen Prüfung der Bedingungen können Verbraucher unnötige Kosten vermeiden und ihre Rechte besser wahren.