Kurzzeitvermietung über Plattformen: Welche Fristen gelten?

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen und Ferienimmobilien über Online-Plattformen wie Airbnb, Booking oder FeWo-direkt gewinnt für viele Eigentümer an Bedeutung. Gleichzeitig verschärfen sich die rechtlichen Rahmenbedingungen – vor allem durch neue EU-Vorgaben und nationale Umsetzungen. Für Vermieter, Hausverwaltungen und Investoren ist es daher entscheidend, die wichtigsten Fristen und Übergangszeiträume zu kennen, um rechtssicher zu agieren und Bußgeldrisiken zu vermeiden. Dieser Ratgeber fasst die zentralen Termine rund um Registrierung, Datenaustausch und kommunale Regelungen zusammen und zeigt, was Eigentümer konkret bis wann beachten sollten.

1. Die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung: Wichtige Eckdaten

Mit der Verordnung (EU) 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung schafft die Europäische Union erstmals einheitliche Regeln für die Vermietung von Wohnraum über digitale Plattformen. Die Verordnung ist am 20. Mai 2024 in Kraft getreten und gilt ab dem 20. Mai 2026 verbindlich in allen Mitgliedstaaten, also auch in Deutschland. Ziel ist ein standardisierter Datenaustausch zwischen Plattformen, Gastgebern und Behörden sowie mehr Transparenz bei der Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke.

Für Eigentümer bedeutet das: Ab 2026 müssen Plattformen nur noch Angebote veröffentlichen, die mit einer gültigen Registrierungsnummer versehen sind. Zudem melden die Plattformen regelmäßig strukturierte Buchungsdaten an eine zentrale staatliche Stelle, die wiederum an die Kommunen weitergeleitet werden können. Diese Daten dienen vor allem der Kontrolle von Zweckentfremdungsverboten und der Einhaltung lokaler Vorgaben.

• —Die EU-Verordnung gilt ab 20. Mai 2026 in allen Mitgliedstaaten.
• —Plattformen dürfen nur noch Angebote mit gültiger Registrierungsnummer veröffentlichen.
• —Buchungsdaten werden regelmäßig an zentrale staatliche Stellen übermittelt.
• —Kommunen können auf diese Daten zugreifen, wenn sie ein digitales Registrierungsverfahren eingerichtet haben.
• —Die Verordnung betrifft vor allem touristische Kurzzeitvermietungen über Plattformen.
• —Ziel ist mehr Transparenz und bessere Kontrolle der Nutzung von Wohnraum.

2. Nationale Umsetzung in Deutschland: Das KVDG

In Deutschland erfolgt die Umsetzung der EU-Verordnung über ein nationales Durchführungsgesetz, das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG). Dieses Gesetz regelt, wie der Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden technisch und organisatorisch abläuft. Die Bundesnetzagentur wird als zentrale digitale Zugangsstelle benannt, über die die Plattformen die Buchungsdaten melden.

Das KVDG legt fest, welche Daten übermittelt werden müssen, in welcher Form und wie häufig. Es regelt auch die Aufsichts- und Durchsetzungsmechanismen, damit Plattformen ihre Pflichten einhalten. Für Eigentümer bedeutet das: Die nationalen Vorgaben schaffen die rechtliche Grundlage dafür, dass die EU-Verordnung in Deutschland wirksam umgesetzt wird.

• —Das KVDG regelt den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden.
• —Die Bundesnetzagentur wird als zentrale digitale Zugangsstelle benannt.
• —Das Gesetz legt fest, welche Daten übermittelt werden müssen.
• —Es regelt die technischen und organisatorischen Rahmenbedingungen.
• —Das KVDG schafft die rechtliche Grundlage für die Umsetzung der EU-Verordnung in Deutschland.
• —Es regelt auch die Aufsichts- und Durchsetzungsmechanismen.

3. Kommunale Registrierungsverfahren: Wann und wo gelten sie?

Ein zentraler Punkt der EU-Verordnung ist die Registrierung von Gastgebern. Mitgliedstaaten können ein oder mehrere Registrierungsverfahren einführen, und Gastgeber erhalten eine eindeutige Registrierungsnummer, die in allen Inseraten auf Online-Plattformen verpflichtend angegeben ist. In Deutschland entscheiden die Kommunen selbst, ob und ab wann sie ein Registrierungsverfahren einrichten.

Kommunen mit bestehenden Zweckentfremdungssatzungen müssen ein Registrierungsverfahren einrichten, wenn sie auf die von den Plattformen gelieferten Daten zugreifen wollen. Andere Kommunen können frei entscheiden, ob sie ein EU-konformes Verfahren einrichten. Es ist jedoch davon auszugehen, dass viele Kommunen ein Registrierungsverfahren einrichten werden, um die Einhaltung von Zweckentfremdungsverboten zu überprüfen.

• —Kommunen entscheiden selbst, ob sie ein Registrierungsverfahren einrichten.
• —Kommunen mit Zweckentfremdungssatzungen müssen ein Verfahren einrichten, wenn sie auf Plattformdaten zugreifen wollen.
• —Andere Kommunen können frei entscheiden, ob sie ein Verfahren einrichten.
• —Die Registrierungsnummer muss in allen Inseraten angegeben werden.
• —Gastgeber erhalten eine eindeutige Registrierungsnummer.
• —Die Registrierung dient der Kontrolle von Zweckentfremdungsverboten.

4. Fristen für die Registrierung von Gastgebern

Für Gastgeber ist entscheidend, wann sie sich registrieren müssen. In Kommunen mit Zweckentfremdungssatzungen ist die Registrierung obligatorisch, sobald die Kommune ein EU-konformes Verfahren eingerichtet hat. In anderen Kommunen kann die Registrierung freiwillig sein, solange keine lokale Regelung besteht.

Die EU-Verordnung sieht vor, dass nur Kommunen mit einem digitalen Registrierungsverfahren Zugriff auf die von den Plattformen gelieferten Daten bekommen. Daher ist zu erwarten, dass viele Kommunen ihre Registrierungsverfahren bis 2026 auf EU-Konformität prüfen und gegebenenfalls anpassen. Gastgeber sollten sich daher frühzeitig über die lokalen Anforderungen informieren und sich rechtzeitig registrieren lassen.

• —In Kommunen mit Zweckentfremdungssatzungen ist die Registrierung obligatorisch.
• —In anderen Kommunen kann die Registrierung freiwillig sein.
• —Die Registrierung ist erforderlich, sobald die Kommune ein EU-konformes Verfahren eingerichtet hat.
• —Gastgeber sollten sich frühzeitig über lokale Anforderungen informieren.
• —Die Registrierung dient der Kontrolle von Zweckentfremdungsverboten.
• —Die Registrierungsnummer muss in allen Inseraten angegeben werden.

5. Plattformen und ihre Pflichten ab 2026

Ab 2026 haben Plattformen wie Airbnb, Booking oder FeWo-direkt neue Pflichten. Sie müssen prüfen, ob eine gültige Registrierungsnummer vorliegt, Inserate ohne gültige Nummer sperren oder kennzeichnen und Buchungsdaten regelmäßig an nationale Stellen übermitteln. Diese Daten umfassen unter anderem die Anzahl der Nächte, die Unterkunftsadresse und die Buchungen.

Für Eigentümer bedeutet das: Ohne korrekte Registrierung wird die Sichtbarkeit der Inserate schwieriger oder unmöglich. Plattformen dürfen nur noch Angebote mit gültiger Registrierungsnummer veröffentlichen. Daher ist es wichtig, sich rechtzeitig zu registrieren und die Registrierungsnummer in allen Inseraten anzugeben.

• —Plattformen müssen prüfen, ob eine gültige Registrierungsnummer vorliegt.
• —Inserate ohne gültige Nummer müssen gesperrt oder gekennzeichnet werden.
• —Buchungsdaten werden regelmäßig an nationale Stellen übermittelt.
• —Die Daten umfassen Anzahl der Nächte, Unterkunftsadresse und Buchungen.
• —Ohne korrekte Registrierung wird die Sichtbarkeit der Inserate schwieriger.
• —Plattformen dürfen nur noch Angebote mit gültiger Registrierungsnummer veröffentlichen.

6. Übergangsfristen und Vorbereitungsphase bis 2026

Bis 2026 gibt es eine Vorbereitungs- und Übergangsphase, in der nationale Register aufgebaut, technische Schnittstellen definiert und Plattformen sowie Vermieter informiert werden. In dieser Zeit können bestehende Inserate weitergeführt werden, solange die Kommune kein Registrierungsverfahren eingeführt hat.

Eigentümer sollten diese Phase nutzen, um sich über die lokalen Anforderungen zu informieren, sich gegebenenfalls registrieren zu lassen und ihre Inserate auf die neuen Vorgaben vorzubereiten. Plattformen müssen ihre technischen Schnittstellen vorbereiten, um die Buchungsdaten ab 2026 korrekt übermitteln zu können.

• —Bis 2026 gibt es eine Vorbereitungs- und Übergangsphase.
• —Nationale Register werden aufgebaut und technische Schnittstellen definiert.
• —Plattformen und Vermieter werden informiert.
• —Bestehende Inserate können weitergeführt werden, solange die Kommune kein Registrierungsverfahren eingeführt hat.
• —Eigentümer sollten sich über lokale Anforderungen informieren.
• —Plattformen müssen ihre technischen Schnittstellen vorbereiten.

7. Praktische Schritte für Eigentümer und Hausverwaltungen

Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet die neue Regelung, dass sie ihre Kurzzeitvermietungen rechtzeitig auf die neuen Anforderungen vorbereiten müssen. Dazu gehört, sich über die lokalen Registrierungsverfahren zu informieren, sich gegebenenfalls registrieren zu lassen und die Registrierungsnummer in allen Inseraten anzugeben.

Zudem sollten Eigentümer sicherstellen, dass ihre Mietverträge und Hausordnungen den neuen Vorgaben entsprechen und dass sie die Buchungsdaten korrekt erfassen. Hausverwaltungen sollten ihre Prozesse anpassen, um die neuen Anforderungen zu erfüllen und Bußgeldrisiken zu vermeiden.

• —Informieren Sie sich über die lokalen Registrierungsverfahren.
• —Registrieren Sie sich gegebenenfalls rechtzeitig.
• —Geben Sie die Registrierungsnummer in allen Inseraten an.
• —Stellen Sie sicher, dass Ihre Mietverträge den neuen Vorgaben entsprechen.
• —Passen Sie Ihre Hausordnungen an.
• —Erfassen Sie die Buchungsdaten korrekt.

Fazit

Die neuen EU-Vorgaben zur Kurzzeitvermietung bringen mehr Transparenz und Kontrolle mit sich. Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet das, sich rechtzeitig über die lokalen Anforderungen zu informieren, sich gegebenenfalls registrieren zu lassen und die Registrierungsnummer in allen Inseraten anzugeben. Plattformen müssen ihre technischen Schnittstellen vorbereiten und die Buchungsdaten ab 2026 korrekt übermitteln. Durch die Einhaltung der neuen Vorgaben können Eigentümer rechtssicher agieren und Bußgeldrisiken vermeiden.