Immobilienverkauf: Wer zahlt was?

Beim Verkauf einer Immobilie wirken sich nicht nur der vereinbarte Kaufpreis, sondern vor allem die Nebenkosten auf den tatsächlichen Erlös bzw. die Gesamtkosten aus. Wer welche Kosten trägt, ist in Deutschland nicht immer eindeutig gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird häufig durch Marktpraxis, Verträge und individuelle Vereinbarungen geregelt. Ein klarer Überblick über die typischen Positionen hilft Verkäuferinnen und Käufern, realistische Finanzierungs- und Verkaufsstrategien zu entwickeln und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Grundprinzipien der Kostenverteilung

Rechtlich sind Käufer und Verkäufer bei vielen Kosten Gesamtschuldner, das heißt, der Dienstleister kann grundsätzlich beide Parteien zur Zahlung heranziehen. In der Praxis hat sich jedoch eine klare Aufteilung etabliert: Der Käufer übernimmt in der Regel die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten, während der Verkäufer vor allem Maklerprovision, Energieausweis und Kosten für die Löschung von Grundschulden trägt. Diese Verteilung ist jedoch nicht zwingend – Vertragsparteien können abweichende Regelungen vereinbaren, etwa bei gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern.

Wichtig ist, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer die typischen Posten kennen, um den Kaufpreis realistisch zu kalkulieren. Für Verkäufer bedeutet das, den Nettoerlös nach Abzug aller Kosten zu ermitteln; für Käufer geht es darum, die Gesamtkosten deutlich über dem reinen Kaufpreis anzusetzen. Eine transparente Aufstellung der Kosten im Vorfeld verhindert Streitigkeiten und erleichtert die Finanzierungsplanung.

• —Käufer zahlt in der Regel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie seinen Anteil an der Maklerprovision.
• —Verkäufer trägt typischerweise Energieausweis, Maklerprovision (mindestens die Hälfte), Löschung von Grundschulden und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen.
• —Abweichende Vereinbarungen sind möglich und sollten schriftlich festgehalten werden.
• —Rechtlich sind beide Parteien Gesamtschuldner für viele Kosten, praktisch übernimmt aber meist der Käufer die Hauptlast.
• —Die genaue Verteilung kann je nach Bundesland, Immobilientyp und Vertragslage variieren.

Kosten für den Käufer: Grunderwerbsteuer und Notar

Die Grunderwerbsteuer ist eine Erwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie wird vom Käufer gezahlt und bemisst sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen etwa 3,5 und 6,5 Prozent. Die genaue Höhe ist in der jeweiligen Landesabgabenordnung geregelt und kann sich im Laufe der Zeit ändern. Erst nach Entrichtung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.

Neben der Grunderwerbsteuer tragen Käufer in der Regel die Notar- und Grundbuchkosten. Dazu gehören die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch sowie ggf. die Eintragung einer Grundschuld, wenn die Immobilie finanziert wird. In der Praxis liegen diese Kosten zusammen meist im Bereich von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können die Notar- und Grundbuchkosten etwa 6.000 bis 8.000 Euro betragen, die der Käufer trägt.

• —Grunderwerbsteuer: Erwerbsteuer, die der Käufer zahlt; Satz je nach Bundesland unterschiedlich.
• —Notarkosten: Beurkundung des Kaufvertrags, Beglaubigungen und sonstige notarielle Leistungen.
• —Grundbuchkosten: Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. einer Grundschuld.
• —Gesamtkosten für Käufer: In der Regel etwa 10–15 Prozent des Kaufpreises inklusive Steuer und Nebenkosten.
• —Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer für die Eigentumsumschreibung erforderlich.

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Die Maklerprovision ist eine der größten Kostenposten beim Immobilienverkauf. Seit Dezember 2020 regelt ein Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, dass beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen muss, wenn er den Makler beauftragt hat. Die Provision darf also maximal zur Hälfte auf den Käufer umgelegt werden. Für gewerbliche Immobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke gilt diese Regelung nicht; dort kann die Provision ganz oder überwiegend auf den Käufer abgewälzt werden.

Die Höhe der Maklerprovision orientiert sich in der Regel an einem Prozentsatz des Kaufpreises, häufig um 3,57 Prozent pro Partei (inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer), was zusammen etwa 7,14 Prozent des Kaufpreises ergibt. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro könnten die Maklerkosten insgesamt rund 21.420 Euro betragen, wovon Verkäufer und Käufer jeweils etwa 10.710 Euro tragen. Diese Werte können je nach Region, Marktbedingungen und Vertrag abweichen.

• —Verkäufer trägt mindestens die Hälfte der Maklerprovision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen.
• —Käufer zahlt in der Regel den restlichen Teil der Provision, maximal die Hälfte.
• —Für gewerbliche Immobilien und Mehrfamilienhäuser gelten andere Regeln; dort kann der Käufer die gesamte Provision tragen.
• —Provision wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und ist verhandelbar.
• —Beispiel: 3,57 Prozent pro Partei entsprechen zusammen etwa 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Kosten für den Verkäufer: Energieausweis, Grundschulden und Steuern

Der Verkäufer ist in der Regel für den Energieausweis verantwortlich. Dieser dokumentiert den energetischen Zustand der Immobilie und ist für den Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten liegen je nach Aufwand und Objektgröße meist zwischen etwa 50 und 500 Euro. Zudem trägt der Verkäufer die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden im Grundbuch. Eine Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die Banken zur Absicherung von Darlehen eintragen lassen. Für die Löschung fallen Gebühren an, die sich in der Regel nach dem Grundschuldswert richten und in der Praxis oft etwa 0,2 Prozent des Grundschuldswerts betragen.

Weitere typische Kosten für den Verkäufer sind eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, falls ein bestehender Kredit vorzeitig getilgt wird, sowie ggf. Renovierungs- oder Instandhaltungskosten, um die Immobilie marktfähig zu machen. Zudem kann der Verkäufer Steuern schulden, etwa Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Die Höhe richtet sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz und dem Veräußerungsgewinn.

• —Energieausweis: Pflichtdokument für den Verkauf; Kosten meist 50–500 Euro.
• —Löschung von Grundschulden: Gebühren für die Löschung im Grundbuch, typischerweise etwa 0,2 Prozent des Grundschuldswerts.
• —Vorfälligkeitsentschädigung: Entschädigung an die Bank bei vorzeitiger Kündigung eines Darlehens.
• —Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Optional, aber oft sinnvoll für einen besseren Verkaufspreis.
• —Spekulationssteuer: Kann anfallen, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird.

Notar- und Grundbuchkosten: Wer trägt was?

Notar- und Grundbuchkosten sind ein zentraler Bestandteil der Kaufnebenkosten. Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner, das heißt, der Notar kann theoretisch beide Parteien zur Zahlung heranziehen. In der Praxis übernimmt jedoch fast immer der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch. Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen wie Grundschulden oder andere Eintragungen.

Die Gesamthöhe der Notar- und Grundbuchkosten liegt in der Regel bei etwa 1,2 bis 1,9 Prozent des Kaufpreises. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können diese Kosten insgesamt etwa 4.800 bis 7.600 Euro betragen. Diese Summe trägt in der Standardpraxis der Käufer, es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes. Eine klare schriftliche Vereinbarung im Kaufvertrag verhindert spätere Streitigkeiten.

• —Käufer zahlt in der Regel die Kosten für Beurkundung des Kaufvertrags und Eigentumsumschreibung.
• —Verkäufer trägt die Kosten für Löschung von Grundschulden und anderen Belastungen.
• —Gesamtkosten liegen meist bei etwa 1,2–1,9 Prozent des Kaufpreises.
• —Beide Parteien sind rechtlich Gesamtschuldner, praktisch übernimmt aber meist der Käufer die Hauptlast.
• —Abweichende Vereinbarungen sind möglich und sollten schriftlich festgehalten werden.

Weitere typische Kosten und Sonderfälle

Neben den bereits genannten Positionen können weitere Kosten anfallen, die je nach Situation unterschiedlich verteilt werden. Dazu gehören beispielsweise Gutachterkosten für eine Immobilienbewertung, Kosten für Grundbuchauszüge oder Wertgutachten, die der Verkäufer in der Regel trägt. Auch die Gebäudeversicherung wird in der Regel bis zum Eigentumsübergang vom Verkäufer bezahlt, danach übernimmt der Käufer die laufenden Versicherungsbeiträge.

Bei gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern gelten andere Regeln: Dort kann die Maklerprovision vollständig auf den Käufer abgewälzt werden, und die Verteilung von Notar- und Grundbuchkosten wird individuell verhandelt. Zudem können je nach Bundesland zusätzliche Abgaben oder Gebühren anfallen, etwa für Grundsteuer oder bestimmte Verwaltungsleistungen. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Notar ist in solchen Fällen sinnvoll.

• —Gutachter- und Bewertungskosten: Meist vom Verkäufer getragen.
• —Grundbuchauszüge und Wertgutachten: Typischerweise Verkäuferkosten.
• —Gebäudeversicherung: Bis zum Eigentumsübergang vom Verkäufer, danach vom Käufer.
• —Gewerbliche Immobilien: Abweichende Regelungen bei Maklerprovision und Notarkosten möglich.
• —Zusätzliche Abgaben je nach Bundesland und Immobilientyp.

Fazit

Beim Immobilienverkauf entscheidet die Verteilung der Kosten maßgeblich über den tatsächlichen Erlös für den Verkäufer und die Gesamtkosten für den Käufer. In der Praxis übernimmt der Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie seinen Anteil an der Maklerprovision, während der Verkäufer Energieausweis, Maklerprovision (mindestens die Hälfte), Löschung von Grundschulden und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen trägt. Diese Aufteilung ist jedoch nicht zwingend und kann durch individuelle Vereinbarungen angepasst werden. Eine transparente Kalkulation aller Kosten hilft, realistische Erwartungen zu setzen und den Verkaufs- oder Kaufprozess reibungslos zu gestalten.