Immobilienkaufvertrag: Wer zahlt was?

Beim Kauf einer Immobilie entstehen zahlreiche Kosten, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Wer genau welche Gebühren, Steuern und Nebenkosten trägt, ist im Immobilienkaufvertrag geregelt – oder, wenn nichts vereinbart ist, durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Für viele Käuferinnen und Käufer ist unklar, ob Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer oder die Übergabe der Immobilie vom Verkäufer oder vom Käufer zu zahlen sind. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kosten typischerweise anfallen, wer sie gesetzlich trägt und wie sich die Parteien im Kaufvertrag anders einigen können.

Grundlagen: Wer ist für welche Kosten zuständig?

Der Immobilienkaufvertrag ist die rechtliche Grundlage für den Eigentümerwechsel. Er muss notariell beurkundet werden und enthält alle wesentlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Dazu gehören nicht nur Kaufpreis und Übergabetermin, sondern auch die Aufteilung der Kosten. Ohne besondere Vereinbarung gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB, insbesondere zu den Kosten der Beurkundung, der Grundbucheintragung und der Übergabe der Immobilie.

Nach dem BGB trägt der Käufer in der Regel die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung (also der Eigentumsübertragung) und der Eintragung im Grundbuch. Dazu gehören auch die Grunderwerbsteuer und die damit verbundenen Verfahrenskosten. Der Verkäufer ist dagegen für die Kosten der Übergabe der Immobilie verantwortlich, also etwa für die Räumung des Objekts oder die Abmeldung von Anschlüssen. Diese gesetzlichen Vorgaben können die Parteien im Kaufvertrag abändern.

• —Käufer: Kosten von Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer (gesetzlich vorgesehen).
• —Verkäufer: Kosten der Übergabe der Immobilie (gesetzlich vorgesehen).
• —Beide Parteien: können im Kaufvertrag abweichende Regelungen vereinbaren.
• —Kaufvertrag: muss notariell beurkundet sein, sonst ist der Eigentumswechsel nicht wirksam.
• —Wesentliche Punkte: Kaufgegenstand, Kaufpreis, Vertragsparteien, Übergabetermin, Kostenverteilung.

Notar- und Beurkundungskosten: Wer zahlt?

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags durch einen Notar ist zwingend erforderlich. Ohne notarielle Beurkundung kann das Eigentum an einem Grundstück nicht übertragen werden. Die Notargebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. In der Praxis übernimmt der Käufer diese Kosten, da sie zu den Kosten der Beurkundung gehören.

Neben den eigentlichen Notargebühren fallen oft zusätzliche Kosten an, etwa für die Erstellung des Vertragsentwurfs, die Prüfung von Grundbuchauszügen oder die Einreichung von Unterlagen. Auch diese werden in der Regel vom Käufer getragen, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist. Eine Abweichung ist möglich, etwa wenn der Verkäufer aus Kulanz einen Teil der Notarkosten übernimmt.

• —Notargebühren: nach Immobilienwert gesetzlich festgelegt.
• —Käufer: trägt in der Regel die Notarkosten.
• —Verkäufer: kann im Vertrag einen Teil der Notarkosten übernehmen.
• —Zusatzkosten: Vertragsentwurf, Grundbuchprüfung, Einreichung von Unterlagen.
• —Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Notarkosten in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich (Beispielrechnung).

Grunderwerbsteuer: Wer ist Steuerschuldner?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. Sie wird vom Käufer gezahlt und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Die Steuer wird vom Notar an das Finanzamt gemeldet und muss innerhalb einer bestimmten Frist gezahlt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist untrennbar mit dem Erwerbsvorgang verbunden und gehört daher zu den Kosten der Beurkundung. In der Praxis wird sie vom Käufer getragen, auch wenn der Verkäufer den Kaufpreis verhandelt. Eine Abweichung im Kaufvertrag ist möglich, etwa wenn der Verkäufer die Steuer übernimmt oder einen Teil davon trägt. Solche Vereinbarungen sollten klar und schriftlich festgehalten werden.

• —Grunderwerbsteuer: Steuer auf den Immobilienkauf.
• —Käufer: Steuerschuldner, zahlt die Steuer an das Finanzamt.
• —Steuersatz: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• —Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 5 Prozent Steuersatz wären 15.000 Euro Grunderwerbsteuer (Beispielrechnung).
• —Vereinbarung: Verkäufer kann im Vertrag einen Teil der Steuer übernehmen.

Grundbuch- und Eintragungskosten

Die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist ein weiterer wichtiger Schritt im Kaufprozess. Die Kosten dafür werden in der Regel vom Käufer getragen, da sie zu den Kosten der Beurkundung gehören. Dazu gehören Gebühren für die Eintragung des Eigentums, etwaiger Grundschulden oder Hypotheken sowie die Prüfung von Grundbuchauszügen.

Wenn der Käufer eine Finanzierung über eine Bank aufnimmt, werden oft zusätzliche Kosten für die Eintragung der Grundschuld anfallen. Diese werden ebenfalls vom Käufer getragen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Bank kann jedoch im Rahmen der Finanzierungsbedingungen bestimmte Kosten übernehmen oder in die Konditionen einfließen lassen.

• —Grundbucheintragung: Kosten für Eigentumswechsel.
• —Käufer: trägt in der Regel die Grundbuchkosten.
• —Bankfinanzierung: zusätzliche Kosten für Grundschuldeintragung.
• —Beispiel: Grundbuchkosten können je nach Objektwert im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich liegen (Beispielrechnung).
• —Vereinbarung: Verkäufer kann im Vertrag einen Teil der Grundbuchkosten übernehmen.

Kosten der Übergabe der Immobilie

Die Übergabe der Immobilie ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer die Wohnung oder das Haus übernimmt und für die laufenden Kosten verantwortlich ist. Nach dem BGB trägt der Verkäufer die Kosten der Übergabe, also etwa die Räumung des Objekts, die Abmeldung von Anschlüssen oder die Reinigung. Diese Kosten sind gesondert von den Notar- und Grundbuchkosten zu betrachten.

Im Kaufvertrag sollte der Übergabetermin genau festgelegt werden, ebenso wie der Übergang von Nutzen und Lasten. Ab dem Übergabetermin trägt der Käufer die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Nebenkosten oder Wohngeld. Eine klare Regelung verhindert Streitigkeiten über die Kostenverteilung.

• —Übergabetermin: im Kaufvertrag festlegen.
• —Verkäufer: trägt Kosten der Übergabe (Räumung, Abmeldung, Reinigung).
• —Käufer: trägt ab Übergabetermin laufende Kosten (Grundsteuer, Nebenkosten).
• —Übergang von Nutzen und Lasten: im Vertrag regeln.
• —Beispiel: Übergabe fünf Tage nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises (Beispielvereinbarung).

Nebenkosten und laufende Kosten

Nebenkosten sind die laufenden Kosten einer Immobilie, die über den Kaufpreis hinausgehen. Dazu gehören etwa Grundsteuer, Energiekosten, Müllabfuhr oder Wohngeld bei Eigentumswohnungen. Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden und wer die Jahresendabrechnung trägt.

Bei Eigentumswohnungen kann der Verkäufer die laufenden Kosten bis zum Übergabetermin tragen, während der Käufer ab dem Übergabetermin für die Nebenkosten verantwortlich ist. Eine klare Regelung verhindert Überraschungen bei der Jahresabrechnung.

• —Nebenkosten: Grundsteuer, Energie, Müllabfuhr, Wohngeld.
• —Verkäufer: trägt Nebenkosten bis Übergabetermin.
• —Käufer: trägt Nebenkosten ab Übergabetermin.
• —Jahresendabrechnung: im Vertrag regeln.
• —Beispiel: Verkäufer zahlt Nebenkosten bis 30. Juni, Käufer ab 1. Juli (Beispielvereinbarung).

Mängel, Gewährleistung und Verzugszinsen

Im Kaufvertrag sollten auch Mängel und Gewährleistungsregelungen geregelt werden. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Unbekannte Mängel können nachträglich zu Streitigkeiten führen, wenn sie nicht im Vertrag erwähnt sind.

Verzugszinsen können vereinbart werden, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird. Diese Zinsen dienen als Entschädigung für den Verkäufer und sind im Vertrag genau festzulegen. Eine klare Regelung verhindert Rechtsunsicherheiten.

• —Mängel: im Vertrag beschreiben.
• —Gewährleistung: Regelung im Vertrag.
• —Verzugszinsen: bei verspäteter Zahlung.
• —Beispiel: Verzugszinsen von 5 Prozent pro Jahr (Beispielvereinbarung).
• —Klarheit: alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.

Fazit

Wer beim Immobilienkauf weiß, wer welche Kosten trägt, kann unangenehme Überraschungen vermeiden. In der Regel zahlt der Käufer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, während der Verkäufer die Kosten der Übergabe übernimmt. Diese gesetzlichen Regelungen können im Kaufvertrag abgewandelt werden. Eine klare, schriftliche Vereinbarung zu allen Kostenpunkten schützt beide Parteien und sorgt für einen reibungslosen Kaufprozess.