Forwardprämie: Wann lohnt es sich?

Immer wieder steigen die Bauzinsen – und damit die Angst, die eigene Anschlussfinanzierung später teurer zu bekommen als heute. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern. Dafür verlangen Banken eine Forwardprämie, auch Forward-Aufschlag genannt. Doch wann lohnt sich dieser Zinsaufschlag wirklich? Dieser Ratgeber erklärt, wie die Forwardprämie funktioniert, welche Kosten entstehen und unter welchen Bedingungen sich eine Terminfinanzierung für Immobilienbesitzer auszahlt.

Was ist eine Forwardprämie im Immobilienkontext?

Bei einem Forward-Darlehen vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank heute schon die Konditionen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung. Das Darlehen wird erst nach Ablauf der laufenden Zinsbindung ausgezahlt, zum Beispiel zur Ablösung der Restschuld nach Ende der aktuellen Baufinanzierung. Die Forwardprämie ist der zusätzliche Zinsaufschlag, den die Bank für diese Vorabfixierung verlangt.

Die Forwardprämie wird in der Regel pro Monat der Vorlaufzeit berechnet und auf den vereinbarten Sollzins aufgeschlagen. Typische Werte liegen im Bereich von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat, je nach Anbieter und Marktumfeld. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt die Forwardprämie aus. Sie dient der Bank als Ausgleich für das Zinsänderungsrisiko, das sie übernimmt, wenn sie die Zinsen heute schon fixiert.

Praxisbeispiel: Angenommen, der aktuelle Sollzins liegt bei 3,0 % und die Forwardprämie beträgt 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten ergibt sich ein Aufschlag von 0,72 Prozentpunkten (36 × 0,02 %). Der effektive Zinssatz für das Forward-Darlehen läge dann bei rund 3,72 %.

Wie entsteht die Forwardprämie – und warum?

Die Forwardprämie entsteht aus der Tatsache, dass die Bank die Zinsen für eine Finanzierung festlegt, die erst in der Zukunft ausgezahlt wird. In dieser Vorlaufzeit kann sich das Zinsniveau am Markt verändern. Steigen die Zinsen, hätte die Bank ohne Forwardprämie einen Verlust, weil sie das Darlehen zu einem niedrigeren als dem aktuellen Marktzins gewährt. Die Forwardprämie gleicht dieses Risiko aus.

Zusätzlich entstehen der Bank Verwaltungsaufwendungen und Kapitalbindungskosten, da sie die zukünftige Finanzierung bereits im Portfolio führt. Die Forwardprämie ist daher kein willkürlicher Aufschlag, sondern ein marktüblicher Ausgleich für das übernommene Risiko und die entstandenen Kosten.

• —Zinsänderungsrisiko der Bank während der Vorlaufzeit
• —Kapitalbindung und Liquiditätsbindung
• —Verwaltungsaufwand für die Terminfinanzierung
• —Marktbedingungen und Wettbewerb der Anbieter

Vorlaufzeit und Höhe der Forwardprämie

Die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens kann je nach Anbieter zwischen wenigen Monaten und bis zu rund fünf bis fünf einhalb Jahren liegen. In der Praxis werden häufig Vorlaufzeiten von 12 bis 60 Monaten angeboten. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt die Forwardprämie aus, da das Zinsänderungsrisiko für die Bank über einen längeren Zeitraum besteht.

Einige Banken verzichten für die ersten Monate der Vorlaufzeit auf einen Aufschlag oder verlangen nur einen reduzierten Betrag. Danach steigt die Forwardprämie monatlich an. Es lohnt sich daher, die genaue Staffelung der Prämie im Angebot genau zu prüfen und mit anderen Anbietern zu vergleichen.

• —Kurze Vorlaufzeit: Geringere Forwardprämie, aber weniger Sicherheit
• —Lange Vorlaufzeit: Höhere Forwardprämie, aber stärkere Zinssicherheit
• —Staffelung der Prämie: Oft steigend mit der Dauer
• —Mindest- und Maximaldauer je nach Bank

Wann lohnt sich die Forwardprämie?

Die Forwardprämie lohnt sich vor allem dann, wenn mit steigenden Bauzinsen in der Zukunft gerechnet wird. Wer heute einen niedrigen Zinssatz fixiert, kann sich gegen eine mögliche Zinswende absichern. Besonders sinnvoll ist dies, wenn die aktuelle Zinsbindung noch einige Jahre läuft und eine spätere Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden könnte.

Ein weiterer Vorteil liegt in der Planungssicherheit. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich die zukünftige Monatsrate bereits heute berechnen. Das erleichtert die Finanzplanung für Modernisierungen, Umbauten oder andere Investitionen in die Immobilie. Wer zusätzlich plant, die Immobilie zu modernisieren oder einen Anbau zu realisieren, kann so frühzeitig einschätzen, ob die Finanzierung tragfähig bleibt.

• —Erwartete Zinssteigerungen in den nächsten Jahren
• —Lange Restlaufzeit der aktuellen Zinsbindung
• —Hohe Restschuld und damit hoher Zinsaufwand
• —Wunsch nach langfristiger Planungssicherheit
• —Geplante Modernisierungen oder Erweiterungen der Immobilie

Wann ist die Forwardprämie eher ungeeignet?

Die Forwardprämie ist weniger sinnvoll, wenn mit fallenden oder stabilen Zinsen gerechnet wird. In diesem Fall zahlt der Kreditnehmer für eine Absicherung, die sich nicht auszahlt. Zudem kann die Forwardprämie die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich erhöhen, wenn die Vorlaufzeit sehr lang ist.

Auch bei kurzfristigen Plänen, etwa wenn die Zinsbindung in weniger als zwölf Monaten endet, ist ein Forward-Darlehen oft nicht sinnvoll. Viele Banken bieten die Terminfinanzierung erst ab einer bestimmten Vorlaufzeit an. In solchen Fällen kann es sinnvoller sein, die Anschlussfinanzierung erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung abzuschließen.

• —Erwartete Zinsrückgänge oder stabile Zinsen
• —Sehr kurze Restlaufzeit der Zinsbindung
• —Geringe Restschuld und damit geringer Zinsaufwand
• —Unsicherheit über zukünftige Nutzung der Immobilie

Forwardprämie und Anschlussfinanzierung im Überblick

Ein Forward-Darlehen ist in der Regel eine Anschlussfinanzierung, die die Restschuld nach Ende der aktuellen Zinsbindung ablöst. Die Forwardprämie wird auf den vereinbarten Sollzins aufgeschlagen und ergibt den effektiven Zinssatz für das Darlehen. Die Auszahlung erfolgt erst zum vereinbarten Stichtag, meist zum Ende der laufenden Zinsbindung.

Wichtig ist, dass die Forwardprämie nicht als zusätzliche Gebühr, sondern als Teil des Zinssatzes betrachtet wird. Sie beeinflusst direkt die Höhe der zukünftigen Monatsrate. Daher sollte die Forwardprämie immer im Vergleich zu möglichen zukünftigen Zinsen bewertet werden.

• —Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung
• —Forwardprämie als Teil des effektiven Zinssatzes
• —Auszahlung erst zum vereinbarten Stichtag
• —Einfluss auf die zukünftige Monatsrate

Praxisbeispiel: Forwardprämie im Vergleich

Angenommen, die Restschuld beträgt 250.000 Euro und die aktuelle Zinsbindung endet in 36 Monaten. Der aktuelle Sollzins liegt bei 3,0 %. Die Forwardprämie beträgt 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten ergibt sich ein Aufschlag von 0,72 Prozentpunkten. Der effektive Zinssatz für das Forward-Darlehen liegt damit bei 3,72 %.

Ohne Forward-Darlehen könnte der Zinssatz in drei Jahren auf 4,5 % steigen. In diesem Fall wäre die Forwardprämie sinnvoll, da der Kreditnehmer 0,78 Prozentpunkte spart. Steigt der Zinssatz nur auf 3,5 %, wäre die Forwardprämie weniger vorteilhaft, da der Aufschlag höher ist als die mögliche Einsparung.

• —Szenario 1: Zinssteigerung auf 4,5 % – Forwardprämie sinnvoll
• —Szenario 2: Zinssteigerung auf 3,5 % – Forwardprämie weniger vorteilhaft
• —Szenario 3: Zinsrückgang auf 2,5 % – Forwardprämie nicht sinnvoll

Fazit

Die Forwardprämie bietet eine sinnvolle Möglichkeit, Bauzinsen für die Zukunft zu sichern und sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Sie lohnt sich vor allem dann, wenn mit Zinssteigerungen gerechnet wird und die Restschuld hoch ist. Wichtig ist, die Forwardprämie im Vergleich zu möglichen zukünftigen Zinsen zu bewerten und die Vorlaufzeit sorgfältig zu wählen. Wer die Forwardprämie versteht und in seine Finanzplanung einbezieht, kann die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie langfristig planen und absichern.