Beleihungsauslauf: Wie lange dauert es?

Der Beleihungsauslauf ist eine zentrale Kennzahl bei jeder Immobilienfinanzierung. Er zeigt, wie stark die Immobilie durch Kredite belastet ist – und damit, wie sicher die Bank ihre Darlehen abgesichert sieht. Viele Käuferinnen und Käufer fragen sich daher: Wie lange dauert es, bis sich dieser Beleihungsauslauf spürbar verbessert? In diesem Ratgeber wird erklärt, was der Beleihungsauslauf genau ist, wie er sich im Zeitverlauf entwickelt und welche Faktoren die Dauer beeinflussen, bis die Immobilie deutlich weniger belastet ist.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie. Er wird in Prozent angegeben und berechnet sich nach der Formel: Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank langfristig für die Immobilie erzielen kann, zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag einplant.

Ein Beispiel: Eine Immobilie hat einen Kaufpreis von 400.000 Euro. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 360.000 Euro und gewährt ein Darlehen von 288.000 Euro. Der Beleihungsauslauf beträgt dann (288.000 / 360.000) × 100 = 80 Prozent. Das bedeutet, dass 80 Prozent des Beleihungswerts durch Kredite belastet sind. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko für die Bank und in der Regel desto besser die Zinskonditionen.

Beleihungsauslauf vs. Beleihungsgrenze

Häufig werden Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze verwechselt. Der Beleihungsauslauf ist der Ist-Wert: Er zeigt, wie hoch die aktuelle Kreditbelastung im Verhältnis zum Beleihungswert ist. Die Beleihungsgrenze ist der Soll-Wert: Sie gibt an, bis zu welchem Prozentsatz die Bank maximal finanziert. Diese Grenze liegt je nach Institut meist zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts.

Ein Beispiel: Die Bank legt eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent fest. Das bedeutet, dass sie maximal 80 Prozent des Beleihungswerts finanzieren wird. Wenn der Beleihungswert 360.000 Euro beträgt, kann die Bank maximal 288.000 Euro vergeben. Der Beleihungsauslauf kann zu Beginn bei 80 Prozent liegen, sinkt aber mit jeder Tilgung. Die Beleihungsgrenze bleibt hingegen konstant.

Wie entwickelt sich der Beleihungsauslauf im Zeitverlauf?

Der Beleihungsauslauf verändert sich mit jeder Tilgungszahlung. Zu Beginn der Finanzierung ist er am höchsten, da die Darlehenssumme noch groß ist. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit auch der Beleihungsauslauf. Die Geschwindigkeit dieser Entwicklung hängt von Zinssatz, Tilgung und Laufzeit ab.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 240.000 Euro bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro ergibt einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,5 Prozent beträgt die jährliche Tilgung 6.000 Euro. Nach fünf Jahren sinkt der Beleihungsauslauf auf etwa 78 Prozent, nach zehn Jahren auf etwa 65 Prozent. Die genauen Werte können je nach Bank und Konditionen variieren.

Faktoren, die die Dauer beeinflussen

Mehrere Faktoren bestimmen, wie lange es dauert, bis sich der Beleihungsauslauf deutlich verbessert. Dazu gehören Zinssatz, Tilgung, Laufzeit, Sonderzahlungen und die Höhe des Eigenkapitals. Ein höherer Zinssatz erhöht die Zinslast, was die Tilgung verlangsamt. Eine höhere Tilgung beschleunigt die Tilgung und senkt den Beleihungsauslauf schneller.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 300.000 Euro bei einem Beleihungswert von 360.000 Euro ergibt einen Beleihungsauslauf von 83,3 Prozent. Bei einer Tilgung von 2 Prozent sinkt der Beleihungsauslauf nach zehn Jahren auf etwa 70 Prozent. Bei einer Tilgung von 3 Prozent sinkt er nach zehn Jahren auf etwa 60 Prozent. Die Dauer bis zur deutlichen Verbesserung des Beleihungsauslaufs hängt also stark von der gewählten Tilgung ab.

• —Höhere Tilgung: Beschleunigt die Tilgung und senkt den Beleihungsauslauf schneller.
• —Niedriger Zinssatz: Reduziert die Zinslast und ermöglicht höhere Tilgung.
• —Sonderzahlungen: Beschleunigen die Tilgung und senken den Beleihungsauslauf.
• —Höheres Eigenkapital: Reduziert die Darlehenssumme und senkt den Beleihungsauslauf von Anfang an.
• —Kürzere Laufzeit: Führt zu höheren Raten und schnellerer Tilgung.
• —Längere Laufzeit: Führt zu niedrigeren Raten, aber langsamerer Tilgung.

Wie lange dauert es, bis der Beleihungsauslauf spürbar sinkt?

Die Frage, wie lange es dauert, bis sich der Beleihungsauslauf spürbar verbessert, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von den individuellen Konditionen ab. In der Regel sinkt der Beleihungsauslauf in den ersten Jahren relativ langsam, da der Zinsanteil an der Rate hoch ist. Mit zunehmender Tilgung nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu, was die Entwicklung beschleunigt.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 250.000 Euro bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro ergibt einen Beleihungsauslauf von 83,3 Prozent. Bei einer Tilgung von 2 Prozent sinkt der Beleihungsauslauf nach fünf Jahren auf etwa 78 Prozent, nach zehn Jahren auf etwa 70 Prozent. Nach 15 Jahren liegt er bei etwa 60 Prozent. Die Dauer bis zur deutlichen Verbesserung des Beleihungsauslaufs beträgt also etwa 10 bis 15 Jahre.

Tipps zur Beschleunigung der Tilgung

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Tilgung zu beschleunigen und den Beleihungsauslauf schneller zu senken. Dazu gehören höhere Tilgung, Sonderzahlungen, Zinsreduktion und die Nutzung von Fördermitteln. Eine höhere Tilgung führt zu höheren Raten, aber schnellerer Tilgung. Sonderzahlungen können einmalig oder regelmäßig erfolgen und die Restschuld deutlich reduzieren.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 280.000 Euro bei einem Beleihungswert von 350.000 Euro ergibt einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Bei einer Tilgung von 2 Prozent sinkt der Beleihungsauslauf nach zehn Jahren auf etwa 70 Prozent. Bei einer Tilgung von 3 Prozent sinkt er nach zehn Jahren auf etwa 60 Prozent. Eine Sonderzahlung von 20.000 Euro nach fünf Jahren senkt den Beleihungsauslauf nach zehn Jahren auf etwa 55 Prozent.

• —Höhere Tilgung: Wählen Sie eine höhere Tilgung, wenn Ihre finanzielle Situation es erlaubt.
• —Sonderzahlungen: Planen Sie regelmäßige Sonderzahlungen ein, um die Restschuld zu reduzieren.
• —Zinsreduktion: Nutzen Sie niedrige Zinsen, um die Tilgung zu erhöhen.
• —Fördermittel: Nutzen Sie staatliche Fördermittel, um die Darlehenssumme zu reduzieren.
• —Umschuldung: Prüfen Sie regelmäßig, ob eine Umschuldung zu besseren Konditionen möglich ist.
• —Vermietung: Nutzen Sie die Immobilie zur Vermietung, um zusätzliche Einnahmen für die Tilgung zu generieren.

Beleihungsauslauf und Zinsen

Der Beleihungsauslauf hat direkten Einfluss auf die Zinskonditionen. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser die Zinsen. Ein Beleihungsauslauf unter 60 Prozent gilt als Realkredit und wird mit den besten Zinsen belohnt. Ein Bereich zwischen 60 und 80 Prozent ist der gedeckte Personalkredit, alles über 80 Prozent der ungedeckte Personalkredit.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 240.000 Euro bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro ergibt einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent sinkt der Beleihungsauslauf nach zehn Jahren auf etwa 65 Prozent. Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent sinkt er nach zehn Jahren auf etwa 60 Prozent. Die Dauer bis zur deutlichen Verbesserung des Beleihungsauslaufs hängt also auch vom Zinssatz ab.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist eine wichtige Kennzahl bei jeder Immobilienfinanzierung. Er zeigt, wie stark die Immobilie durch Kredite belastet ist und beeinflusst die Zinskonditionen. Die Dauer, bis sich der Beleihungsauslauf spürbar verbessert, hängt von Zinssatz, Tilgung, Laufzeit, Sonderzahlungen und der Höhe des Eigenkapitals ab. In der Regel sinkt der Beleihungsauslauf in den ersten Jahren relativ langsam, beschleunigt sich aber mit zunehmender Tilgung. Durch höhere Tilgung, Sonderzahlungen und die Nutzung von Fördermitteln kann die Tilgung beschleunigt und der Beleihungsauslauf schneller gesenkt werden.