Newmark hat eine umfassende Marktanalyse zur Situation des deutschen Büroimmobilieninvestmentmarktes veröffentlicht. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass trotz selektiver Transaktionsaktivitäten eine breite Bodenbildung des Marktes weiterhin aussteht. Im Fokus der Analyse mit dem Titel „Fundraising & Liquidity – Der Spread ist das Problem“ steht die Erkenntnis, dass ein für Investoren unzureichender Rendite-Spread – definiert als die Differenz zwischen Immobilienrenditen und den Renditen von Staatsanleihen oder Fremdkapitalzinsen – den Zusammenhang von Kapital, Liquidität und Transaktionen blockiert.
Ohne klarere Preissignale und verbesserte Risikoprämien, die die Kapitalbeschaffung unterstützen könnten, bleibt die Liquidität eingeschränkt, und verlässliche Benchmarks für Investoren müssen sich erst noch etablieren. Ende des zweiten Quartals 2026 lag der Rendite-Spread für Prime-Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Märkten bei etwa 185 Basispunkten, nach 150 Basispunkten im Vorquartal. Historische Daten deuten darauf hin, dass eine signifikante Belebung des Transaktionsvolumens erst bei deutlich höheren Niveaus einsetzt. Newmark prognostiziert daher für das Gesamtjahr 2026 ein leicht reduziertes Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr. Ein umfassender Aufschwung wird erst erwartet, wenn sich die Spread-Dynamik verbessert und Kapital wieder vermehrt für Core- und Core+-Strategien in den Markt fließt.
Auswirkungen des Rendite-Spreads auf die Marktaktivität
Marcus Lütgering, Country Head Germany bei Newmark, konstatiert, dass der Markt auf belastbare Renditen wartet. Er führt aus, dass Kapital an der Seitenlinie verbleibt, solange das Verhältnis von Risiko und Ertrag für viele Investoren nicht überzeugend ist. Die Aktivität am Büroinvestmentmarkt in Deutschland bleibt nach einem starken Rückgang in den Jahren 2022 und 2023 verhalten. Im Jahr 2025 erreichte das Bürotransaktionsvolumen 7,3 Milliarden Euro, was rund 60 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt und vier Prozent unter dem Vorjahr lag. Obwohl der Anteil internationaler Investoren zuletzt zugenommen hat und das Ergebnis des ersten Halbjahres 2026 eine leichte Steigerung von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreswert aufwies, erwartet Newmark für das Gesamtjahr 2026 eher einen geringfügigen Rückgang bei Büroinvestitionen.
- —Liquidität konzentriert sich auf wenige Marktsegmente.
- —Prime-Assets in Toplagen sind primär für eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices attraktiv.
- —Institutionelle Core-Investoren agieren kaum als Käufer.
- —Das Fundraising zeigt seit 2025 Erholungstendenzen, wird jedoch vorwiegend von opportunistischen und Value-add-Strategien getragen.
Helge Zahrnt, Head of Research bei Newmark, erklärt, dass Transaktionen Liquidität erfordern, Liquidität durch Fundraising entsteht und Fundraising wiederum einen ausreichend hohen Rendite-Spread voraussetzt. Diese Wirkungskette sei derzeit unterbrochen. Er bemerkt selektive Marktaktivitäten, jedoch lasse ein neuer, breit getragener Zyklus auf sich warten.
Makroökonomische Faktoren und Ausblick
Die Analyse zeigt, dass Veränderungen der Risikoprämie eine zeitverzögerte, aber messbare Wirkung entfalten. Ein Anstieg um zehn Basispunkte korreliert statistisch mit einem Zuwachs des Bürotransaktionsvolumens von rund zwei Prozent im Folgejahr. Verschiedene Faktoren könnten eine Ausweitung des Spreads bewirken, wobei Mietpreise, Verkaufspreise und Finanzierungskosten unterschiedliches Potenzial aufweisen und vom jeweiligen Marktsegment abhängig sind. Ein Rendite-Spread im Bereich von 275 Basispunkten würde sich spürbar positiv auf den Markt auswirken.
Das konjunkturelle Umfeld in Deutschland wirkt sich zusätzlich bremsend auf den Immobilienmarkt aus. Die Wirtschaftsleistung sank in den Jahren 2023 und 2024 und verzeichnete 2025 lediglich ein Wachstum von 0,2 Prozent. Für 2026 wird nur ein leichtes, kürzlich revidiertes Wachstum prognostiziert, das durch fiskalische Impulse getragen wird, jedoch hohe Risiken wie geopolitische Entwicklungen und geringe Prognosesicherheit birgt. Die schwache Konjunktur belastet die Vermietungsmärkte und dämpft damit Investitionsentscheidungen. Märkte wie London oder Paris sind im Zyklus weiter fortgeschritten, da dort früher und konsequenter Abwertungen vorgenommen wurden. Chancen bestehen vor allem für Investoren mit klarer Strategie, geringer Abhängigkeit vom Kapitalmarkt und einem Fokus auf liquide Assetklassen wie Wohnen, Logistik und hochwertige Büroimmobilien in Toplagen.
Marcus Lütgering fasst zusammen, dass viele Investoren den Markt sehr genau beobachten. Er betont, dass der Einstieg in den nächsten Zyklus nicht durch Optimismus ausgelöst wird, sondern durch nachvollziehbare Preise, stabile Cashflows und tragfähige Renditen. Sollten die Marktakteure nicht bereit sein, die letzten Anpassungsschritte zu vollziehen, entstehe kein Momentum, und 2026 werde ein Jahr selektiver Deals anstatt eines breiten Marktstarts bleiben.
