Einer der frustrierendsten Aspekte der Debatte um New York Citys mietpreisgebundenen Wohnungsbestand ist ihre beinahe vollständige Ideologisierung. Die eine Seite fordert das Einfrieren der Mieten zum Schutz der Erschwinglichkeit, während die andere argumentiert, dass Gebäude ausreichende Einnahmen benötigen, um finanziell tragfähig zu bleiben. Politiker, Mietervertreter, Vermieter und Ökonomen vertreten zwar leidenschaftliche Meinungen, doch diese bestimmen nicht die Ergebnisse; die Mathematik tut dies. Die Gesetze der Ökonomie kümmern sich nicht darum, ob man Demokrat oder Republikaner, Vermieter oder Mieter, Kapitalist oder Sozialist ist. Letztendlich setzen sich immer die Zahlen durch.
In jüngster Zeit gab es erhebliche Diskussionen über den finanziellen Zustand mietpreisgebundener Gebäude, insbesondere darüber, ob Eigentümer, die finanziell in Schwierigkeiten geraten, einfach zu viel Geld aufgenommen haben, als sie ihre Immobilien erwarben. Einige argumentieren, dass der Schuldendienst nicht einmal Teil der Diskussion sein sollte. Wenn ein Eigentümer die Zahlen nach einem Mietstopp nicht passend machen kann, sei dies lediglich die Konsequenz einer schlechten Investitionsentscheidung. Obwohl es sicherlich Eigentümer gibt, die ihre Gebäude überfinanziert haben, verfehlt die Fokussierung auf Schulden das viel größere Problem.
Der Faktor Kostenentwicklung und die Folgen
Nehmen wir den Schuldendienst vollständig aus der Diskussion. Man stelle sich zwei identische, mietpreisgebundene Mehrfamilienhäuser vor: Eines hat eine erhebliche Hypothek, während das andere vollständig schuldenfrei ist. Welches Gebäude überlebt unter einem längeren Mietstopp länger? Offensichtlich das schuldenfreie Gebäude. Aber überlebt es auf Dauer? Absolut nicht. Warum? Weil die Ausgaben weiter steigen, während die Einnahmen stagnieren. Versicherungsprämien steigen, gewerkschaftliche Arbeitskosten steigen, Treibstoffkosten steigen, Wasser- und Abwassergebühren steigen, Baumaterialien steigen, Compliance-Kosten steigen. Kessel verschleißen, Dächer müssen ersetzt werden, Aufzüge erfordern Modernisierung, Fassaden brauchen Reparaturen. Keiner dieser Ausgabenposten stoppt, weil das Rent Guidelines Board (RGB) beschließt, die Mieten einzufrieren.
Führen wir das Gedankenexperiment noch einen Schritt weiter. Angenommen, ein Gebäude hat keinerlei Hypothek und ist, da es irgendwie an eine gemeinnützige Organisation übertragen wurde, auch von Grundsteuern befreit. Auf den ersten Blick könnte dies das Problem lösen. Doch das tut es nicht. Selbst ohne Schuldendienst und Grundsteuern: Wenn die Betriebskosten weiterhin jährlich um etwa 7 Prozent steigen, während die Mieteinnahmen eingefroren bleiben, führt uns die einfache Mathematik zum Ergebnis. Die Ausgaben vervielfachen sich jedes Jahr, die Einnahmen jedoch nicht. Im Laufe der Zeit kreuzen sich diese beiden Linien unweigerlich. Ob dies fünf, zehn oder 15 Jahre dauert, hängt von den Annahmen ab, aber irgendwann übersteigen die Betriebskosten die Betriebseinnahmen. An diesem Punkt beginnt selbst ein schuldenfreies, steuerbefreites gemeinnütziges Gebäude, Geld zu verlieren.
Wer trägt die Kosten?
Gebäude interessiert es nicht, wem sie gehören. Sie wissen nur, ob genug Geld hereinkommt, um die Rechnungen zu bezahlen. Ein Eigentümerwechsel ändert nichts an der Ökonomie. Eine gemeinnützige Organisation zahlt Bauunternehmern den gleichen Betrag für den Ersatz eines Daches, zahlt die gleichen Gewerkschaftslöhne, die gleichen Versicherungsprämien und kauft die gleichen Heizkessel, Aufzüge und Sanitärartikel zu denselben Preisen. Die Gesetze der Ökonomie gelten für alle gleichermaßen. Einige Befürworter schlagen vor, die Durchsetzung gegen Vermieter zu verstärken, die ihre Gebäude nicht instand halten, während gleichzeitig die Mieten eingefroren werden. Eine bessere Instandhaltung ist zweifellos ein lohnendes Ziel, aber woher soll das Geld kommen? Wenn Eigentümer bereits damit kämpfen, steigende Betriebskosten zu decken, beschleunigt die Auferlegung zusätzlicher Reparaturpflichten ohne zusätzliche Einnahmen lediglich die finanzielle Notlage.
Es gibt nur drei langfristige Möglichkeiten: Entweder steigen die Mieteinnahmen ausreichend, um mit den Betriebskosten Schritt zu halten, die Regierung stellt dauerhafte und wachsende Subventionen bereit, um die Lücke zu schließen, oder die Gebäude verfallen allmählich, weil einfach nicht genug Geld für ihre Instandhaltung vorhanden ist. Eine vierte Option existiert nicht. Die Hoffnung, dass sich die Mathematik irgendwie ändert, ist keine Wohnpolitik. Jedes Jahr, in dem die Kosten steigen, während die Einnahmen eingefroren bleiben, nimmt der Instandhaltungsstau zu, Kapitalinvestitionen werden aufgeschoben, der finanzielle Druck steigt und die Lebensbedingungen für die Mieter verschlechtern sich. Irgendwann muss jemand den Scheck ausstellen. Wenn es nicht der Mieter durch höhere Mieten ist, dann ist es der Steuerzahler durch Subventionen. Falls beides nicht geschieht, verfällt das Gebäude.
