Die New York City Rent Guidelines Board (RGB) hat kürzlich beschlossen, die Mieten für ein- und zweijährige mietpreisgebundene Mietvertragsverlängerungen einzufrieren. Diese Entscheidung erfüllt eines der zentralen Wahlversprechen von Bürgermeister Zohran Mamdani. Für die etwa 2 Millionen New Yorker, die in mietpreisgebundenen Wohnungen leben, wurde diese Maßnahme in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten als finanzielle Entlastung verständlicherweise begrüßt. Es stellt sich jedoch die Frage nach den tatsächlichen Kosten dieser Entscheidung.
Abseits politischer Rhetorik und des ständigen Medientrubels sollte Wohnungspolitik stets objektiv bewertet werden. Unabhängig von der politischen Zugehörigkeit muss eine effektive Politik anhand ihrer realen Auswirkungen gemessen werden: ob die beabsichtigten Vorteile die unbeabsichtigten Konsequenzen überwiegen, ob die eigentliche Ursache des Problems angegangen wird und ob sie auf fundierten ökonomischen Prinzipien basiert. Die Anwendung dieser Fragen auf Mietpreisstopps offenbart ein komplexeres Bild.
Folgen des Housing Stability and Tenant Protection Act
Die New Yorker Mehrfamilienhauslandschaft hat sich 2019 mit der Verabschiedung des Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) dramatisch verändert. Zum Leidwesen der Vermieter weitete die HSTPA den Mieterschutz aus, begrenzte Mieterhöhungen im Zusammenhang mit Gebäudeverbesserungen und beendete effektiv den Weg zur Deregulierung von Wohnungen, bei denen marktübliche Mieten verlangt werden konnten. Seit Inkrafttreten der HSTPA sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit operativen Herausforderungen konfrontiert, und einige der prominenten Banken, die diese Immobilien finanzierten, sind verschwunden.
Auch heute noch sind zahlreiche Banken mit Hochrisikokrediten für Mehrfamilienhäuser belastet, da sinkende Immobilienwerte viele Objekte weniger wertvoll gemacht haben als die durch sie gesicherten Schulden. Das Einfrieren von Mieterhöhungen bietet zweifellos den Mietern, die mit den ständig steigenden Kosten des Lebens in New York City konfrontiert sind, eine dringend benötigte Entlastung. Diese Entlastung ist jedoch mit erheblichen Kosten verbunden, die sowohl die Immobilieneigentümer als auch die Mieter, die diese Entlastung erfahren, betreffen.
Laut den Berichten des RGB Price Index of Operating Costs betrug der kumulative Anstieg der Betriebskosten mietpreisgebundener Gebäude von 2020 bis 2025 insgesamt 30 Prozent. Im Vergleich dazu betrug die zulässige Mieterhöhung im gleichen Zeitraum lediglich etwa 9 Prozent. Diese Differenz von 21 Prozent erklärt sich teilweise durch die zwischen 2020 und 2022 umgesetzten Mietpreisstopps. Wenn Vermieter die Mieten nicht erhöhen können, um die jährlichen Steigerungen der Betriebs- und Wartungskosten auszugleichen, kann von ihnen nicht vernünftigerweise erwartet werden, die Kosten für die Instandhaltung ihrer Gebäude und deren Einheiten zu tragen. Dies kann zu schlecht gewarteten Gebäuden und ungeeigneten Wohnbedingungen für viele Mieter führen.
„Geisterwohnungen“ und Abwertung von Immobilien
Brancheninsider gehen davon aus, dass 50.000 bis 100.000 dieser Wohnungen derzeit leer stehen, da einige Vermieter es für günstiger halten, die Einheiten zu halten, anstatt sie mit Betriebsverlust zu vermieten. Diese werden oft als „Geisterwohnungen“ bezeichnet. Darüber hinaus führt die Unfähigkeit, Mieten zu erhöhen und Gebäude instand zu halten, zu einer Immobilienentwertung. Entwertete Mehrfamilienimmobilien wirken sich auf die Immobilieneigentümer, die Finanzinstitute, die Kredite an Immobilieneigentümer vergeben, und die Stadt aus, deren Grundsteuern auf Immobilienbewertungen basieren. Die kalte Realität ist, dass eine Abwertung jedem schadet. New York City erzielt mehr als 50 Prozent seiner Einnahmen aus immobilienbezogenen Steuern, und die Werterhaltung sollte eine Priorität sein.
Wohnraumknappheit war in New York City schon ein Problem, bevor ich als Anwalt tätig wurde. Im Juli 2026 erreichte die Marktmiete für eine Ein-Zimmer-Wohnung in Manhattan einen Rekordwert von 5.400 US-Dollar pro Monat. Viele glauben, dass mietpreisgebundene Mieter berechtigt sind, in ihren Wohnungen zu bleiben, und nicht über Mieterhöhungen für die Ausgaben der Vermieter aufkommen sollten. Diese Denkweise ist durch die öffentliche Wahrnehmung geprägt, dass Vermieter Mieter von Natur aus ausnutzen und überhöhte Preise verlangen, um massive Gewinne zu erzielen. In Wirklichkeit sind die Eigentümer von Gebäuden in New York City mit jährlichen Erhöhungen der Grundsteuern, Versicherungen und Wartungskosten belastet. Viele Gebäude umfassen sowohl mietpreisgebundene als auch marktübliche Einheiten. Während eines Mietpreisstopps werden Vermieter die Mieten für marktübliche Einheiten erhöhen, um den Verlust auszugleichen.
Das ungelöste Kernproblem, das ein Mietpreisstopp nicht angeht, ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Staatliche Regulierungen im Bereich des bezahlbaren Wohnraums, wie Mietpreisstopps, waren historisch ineffektiv. Jahrzehntelang hat New York versucht, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum durch verschiedene Gesetze und Verordnungen anzugehen, ohne die wirtschaftliche Realität anzuerkennen, dass Vermieter und Entwickler Gewinne erzielen müssen. Obwohl viele dieser Bemühungen gut gemeint waren, bleiben die Probleme bestehen. Währenddessen sehen wir im ganzen Land neue Mehrfamilienhausentwicklungen und dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum in Gebieten wie Tennessee, Texas, Florida, North Carolina und South Carolina, wo es keine Mietregulierung und wesentlich niedrigere Einkommensteuern gibt. Diese Staaten schaffen Anreize für Entwickler und Kreditgeber, Wohnraum zu bauen, was zu einer Win-Win-Situation führt.
New York muss dies zur Kenntnis nehmen und einen Weg finden, Immobilieninvestitionskapital hier zu halten. Die Regierung und der Privatsektor müssen zusammenarbeiten, um ein vernünftiges Gleichgewicht zu finden, damit Vermieter bestehende Mehrfamilienhäuser betreiben und instand halten können. Die Strategie muss sich von der Bestrafung von Vermietern hin zur Anreizbildung für Vermieter und Entwickler zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum verlagern. Die Zeit für eine ausgewogene öffentlich-private Partnerschaft, die allen zugutekommt, ist gekommen.
