Der aktuelle Catella Residential Market Overview für das erste Quartal 2026 zeigt eine deutliche Zuspitzung der Angebotsengpässe auf den europäischen Wohnungsmärkten. Die analysebasierten Daten, welche 59 Städte in 16 europäischen Ländern umfassen, indizieren ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot. Insbesondere die Entwicklungen bei Wohnungsfertigstellungen und Baugenehmigungen sind hierfür ausschlaggebend.
Im Zeitraum 2023 bis 2025 sanken die Wohnungsfertigstellungen in den untersuchten Ländern um durchschnittlich rund 15 Prozent im Vergleich zu 2019 bis 2021. Als Frühindikator für zukünftiges Angebot fielen die Baugenehmigungen im selben Zeitraum sogar um rund 20 Prozent, was eine weitere Reduktion der Neubautätigkeit signalisiert und die strukturellen Herausforderungen am Wohnungsmarkt verdeutlicht.
Regionale Disparitäten und deren Auswirkungen
Die regionalen Entwicklungen variieren signifikant. Nordeuropa, insbesondere Finnland, Schweden und Dänemark, verzeichnete eine Halbierung der Baugenehmigungen seit 2022. Finnland rapportierte einen Rückgang der Fertigstellungen um 36 Prozent und der Baugenehmigungen um 58 Prozent, während Schweden Rückgänge von 39 Prozent beziehungsweise 57 Prozent aufwies. Österreich und Dänemark zeigen ebenfalls merkliche Abschwächungen der zentralen Angebotsindikatoren.
- —Südeuropa, mit Spanien und Portugal als Ausnahmen mit steigenden Zahlen, verzeichnet von einem historisch niedrigen Niveau aus eine abweichende Entwicklung.
- —Spanien weist innerhalb der Vergleichsgruppe die geringste Zahl an Neubauwohnungen je Haushalt auf, was den Nachfragedruck in Kernmärkten wie Madrid und Barcelona nicht signifikant entlasten kann.
- —Irland weist die höchste Bautätigkeit pro 1.000 Haushalte auf. Trotzdem konnte in Dublin, dem teuersten Mietmarkt Europas mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 47,00 Euro/m², das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht wesentlich reduziert werden.
Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei der Catella Investment Management GmbH (CIM), kommentiert diese Situation mit der Feststellung, dass die Wohnungsnot in Europa primär auf ein Angebotsdefizit zurückzuführen ist. Der strukturelle Nachfrageüberhang werde sich in den kommenden Jahren kaum abbauen, was eine Entlastung der angespannten Wohnungsmärkte in vielen europäischen Städten verzögere.
Deutschland im europäischen Kontext
Deutschland ist von der sich verschärfenden Angebotsknappheit im Wohnungssegment ebenfalls erheblich betroffen. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen pro 1.000 Haushalte sank zwischen 2023 und 2025 um 17 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 bis 2021. Die Baugenehmigungen reduzierten sich im selben Zeitraum sogar um 41 Prozent. Diese Angebotsdynamik äußert sich in einem inflationskonformen Mietwachstum seit dem dritten Quartal 2025.
München, als teuerster Mietmarkt Deutschlands, verzeichnet eine Durchschnittsmiete von 24,90 Euro/m² und die höchsten Kaufpreise für Wohnimmobilien. In Berlin und München war das durchschnittliche Mietwachstum mit fünf beziehungsweise vier Prozent im betrachteten Zeitraum am ausgeprägtesten. Petra Blazkova, Head of Catella Group Research and Strategy, betont, dass Wohnungsmarktregulierung ein wesentlicher Treiber für Preisentwicklungen und Renditebewegungen ist. Änderungen bei Transaktionssteuern, wie in den Niederlanden und Barcelona, wirken sich unmittelbar auf das Investitionsverhalten und die Preisbildung aus und unterstreichen die Bedeutung lokaler Marktdynamiken.
Die Preisdynamik am europäischen Wohnungsmarkt bleibt robust, mit einer durchschnittlichen Steigerung der Miet- und Kaufpreise um 3,3 Prozent respektive 2,9 Prozent. Über alle untersuchten Städte hinweg lag die durchschnittliche Neuvertragsmiete im ersten Quartal 2026 bei 20,68 Euro/m². Märkte mit starker internationaler Nachfrage, wie Dublin, London, Zürich und Genf, weisen weiterhin die höchsten Mietpreise und ebenso die höchsten Eigentumswohnungspreise auf.
