Immobilien-Investmentfonds, kurz REITs, haben sich im bisherigen Verlauf des Jahres 2026 weitgehend erholt. Nach einer langen Phase der Underperformance übertreffen diese Anlagevehikel für börsennotierte Immobilien den S&P 500. Bis Ende Juni lagen ihre kumulierten Jahresrenditen um mehr als 5 Prozentpunkte über dem Index. Trotz dieses jüngsten Aufschwungs sind viele Führungskräfte von REITs der Ansicht, dass der Markt ihren wahren Wert noch nicht vollständig erfasst hat.
Matt DiLiberto, Chief Financial Officer des New Yorker Bürogiganten SL Green, gehört zu dieser Gruppe. SL Green erlebt ein Rekordjahr, begünstigt durch die rekordhohen Mieten und die geringe Leerstandsquote bei den erstklassigen Büroimmobilien des Unternehmens in New York City. Dennoch schätzt das Unternehmen, dass sein Aktienkurs unter dem Gesamtwert seiner Gebäude liegt – wobei SL Greens Berechnungen und die von Analysten über die genaue Höhe dieser Diskrepanz voneinander abweichen. DiLiberto betonte, es liege am fundamentalen Unterschied der Investitionshorizonte zwischen öffentlichen und privaten Investoren. Er bezeichnet die Aktivität der öffentlichen Investoren dabei eher als „Trading“ statt als „Investition“.
Investitionshorizonte und Marktlücken
Eine wachsende Zahl von REIT-Aktionären konzentriert sich auf Erträge und kurzfristige Renditen. Hinzu kam 2025 die Ablenkung durch den Boom der künstlichen Intelligenz. DiLiberto bemerkte, dass es zwangsläufig zu Diskrepanzen kommt, wenn man ein Anlagevehikel mit einem Horizont von 10 bis 15 Jahren an jemanden verkaufen möchte, der in drei bis sechs Monaten Gewinne erzielen will. Unabhängig davon, ob Zinsschwankungen oder fundamentale Immobilienfaktoren die Ursache dieser Diskrepanz sind, sind sich Branche und Investoren einig: Die Bewertung von REITs wird zunehmend komplex.
Ein REIT bietet Anlegern die Möglichkeit, über den Aktienmarkt passiv in Immobilien zu investieren, anstatt direkt in physische Objekte. Dabei werden zwei Werte gleichzeitig präsentiert: der Aktienkurs einerseits und die Bewertung der realen Vermögenswerte des REITs – seien es Bürotürme wie die von Vornado oder Distributionszentren wie die von Prologis – die hauptsächlich auf Gutachten basiert, andererseits. Die Differenz zwischen diesen beiden Preisen wird als Abschlag oder Aufschlag auf den Nettoinventarwert (NAV) bezeichnet und ist der Ursprung der anhaltenden Frustration innerhalb der REIT-Branche.
Sektordiversifikation und M&A-Aktivitäten
Jahrelang standen die soliden Bilanzen öffentlicher REITs im Kontrast zu ihren schleppenden Aktienkursen, während private Immobilienwerte ihre börsennotierten Pendants nach Angaben der Branchenorganisation National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) über eine der längsten Perioden seit Jahrzehnten übertrafen. In diesem Jahr vollzieht sich jedoch eine Wende. Das alte Branchenmotto „Zinsen hoch, REITs runter“ trifft nicht mehr uneingeschränkt zu. Das Fieber, das die Bewertungen von REITs im Jahr 2022 durch Zinsanhebungen einbrechen ließ, ist abgeklungen, wenn auch ungleichmäßig. Die Outperformance der REITs im Jahr 2026 ist zum Teil auf Sektordiversifikation zurückzuführen.
Peter Zabierek, Senior Portfolio Manager bei Easterly Investment Partners, beobachtet, wie der heutige REIT-Markt vom „REIT-Markt Ihres Vaters“ abweicht, der hauptsächlich aus Einzelhandel, Industrie, Büro und Mehrfamilienhäusern bestand. Heute machen Bürogebäude nur etwa 3 Prozent des REIT-Marktindex aus. Neue Sektoren wie Rechenzentrums-REITs, Self-Storage-REITs und Seniorenwohn-REITs sind die treibenden Kräfte. Zabierek merkte an, dass zwei Drittel der Marktkapitalisierung von REITs außerhalb der vier traditionellen Sektoren liegen.
Laut David Auerbach, Chief Investment Officer bei Hoya Capital, sind eine beträchtliche Anzahl von REITs im Jahresvergleich um mehr als 20 Prozent gestiegen. Diese Gruppe umfasst aufstrebende und wertorientierte Comeback-Sektoren wie Rechenzentren, regionale Einkaufszentren, medizinische Büros, Self-Storage und Seniorenwohnungen. Rechenzentrums-REITs verzeichnen ein besonders gutes Jahr mit einem Anstieg von 27 Prozent, begleitet von einer erfreulichen Erholung im Hotel- und Beherbergungsbereich um fast 40 Prozent, so Auerbachs Berechnungen. Seniorenwohnungen haben die beste Wachstumsgeschichte, wobei Welltower bei den hohen Aufschlägen auf den Nettoinventarwert führend ist. Industrie und Büro verzeichnen ebenfalls leichte Zuwächse, während Wohnimmobilien ein Schwachpunkt bleiben. Der Mehrfamilienbereich hat sich erholt, aber ist noch immer unterdurchschnittlich.
Die von Analysten festgestellten sektorspezifischen Aufschwünge traten trotz hartnäckig hoher Zinsen auf. Zwischen Januar und Mai gab es zehn Fusionen und Übernahmen in der REIT-Welt, darunter die 35 Mrd. $ schwere Fusion von AvalonBay mit Equity Residential und die anstehende 10,5 Mrd. $ schwere All-Cash-Fusion von NSA Storage mit Public Storage. Scott Robinson, Professor und Direktor des REIT Center am Schack Institute of Real Estate der New York University, erklärte, dass die meisten Public-to-Public-Deals der letzten Jahre All-Stock-Transaktionen waren, die die aktuellen Abschläge ausnutzten. Robinson fügte hinzu: „Wenn in einem Marktregime M&A-Deals mit reiner Aktienzahlung durchgeführt werden, signalisiert dies den Anlegern, dass der Markt weitgehend unterbewertet ist.“
