Fünf bundesweit agierende Maklerhäuser erwarten für die kommenden Jahre eine Zunahme des Immobilienangebots. Eine breitflächige Angebotswelle oder flächendeckende Preisrückgänge werden von den Experten jedoch nicht prognostiziert. Eine der zentralen Schlussfolgerungen des ersten Real Estate Executive Circle, der bei Homeday in Berlin stattfand, besagt, dass Käufer aktuell einen größeren Verhandlungsspielraum besitzen, ohne jedoch mit sogenannten Schnäppchen rechnen zu können. An dieser Diskussionsrunde beteiligten sich FALC Immobilien, KENSINGTON Finest Properties International, McMakler, PlanetHome und der Gastgeber Homeday. Erörtert wurden hierbei die aktuelle Marktlage in Deutschland, die Entwicklung der Bauzinsen und spezifische Herausforderungen für Maklerunternehmen. Das Format ist für eine regelmäßige Fortführung vorgesehen.
Der erwartete Anstieg des Angebots wird von den Maklerhäusern auf zwei wesentliche Faktoren zurückgeführt: Zum einen auf Immobilien, die während der Niedrigzinsphase finanziert wurden und deren Zinsbindung in den nächsten Jahren endet. Zum anderen auf eine prognostizierte Zunahme von Verkäufen aus der Generation der sogenannten Babyboomer. Diese Entwicklungen werden jedoch als schrittweiser und langfristiger Prozess eingeordnet, nicht als kurzfristige Marktveränderung. Die Erwartungshaltung mancher Käufer an stark fallende Preise wird von den Teilnehmern demnach als wenig realistisch eingeschätzt. Lennard Möhlenbrock, Director of Operations bei KENSINGTON International, führte an, dass etwa ein Drittel des deutschen Wohneigentums den Babyboomern gehöre, in bestimmten Städten wie Leipzig und Berlin sogar fast 80 Prozent. Eine Alternative zur bestehenden Wohnsituation, wie eine kleinere, barrierefreie Wohnung im gleichen Viertel, sei jedoch selten verfügbar. Daher verbleibe die Mehrheit der Eigentümer in ihren Bestandsimmobilien, und ein relevanter Angebotszuwachs erfolge erst später durch Erbfälle, verteilt über einen Zeitraum von zwei Jahrzehnten, insbesondere in Regionen mit ohnehin geringer Nachfrage. Der eigentliche Test für die Refinanzierung der Nullzinsjahre werde um das Jahr 2031 erwartet, ein Warten auf Notverkäufe sei derzeit nicht sinnvoll.
Energieeffizienz als Preisfaktor und veränderte Verhandlungsposition
Andreas Stolpe, CFO bei McMakler, kommentierte, dass ein wachsendes Angebot an älteren Einfamilienhäusern außerhalb der Metropolen auf eine geringere Kaufkraft junger Familien treffen werde. Dies könne punktuelle Preisnachlässe in diesen Segmenten bewirken, jedoch keine flächendeckenden Preisrückgänge. Parallel ziehe es viele ältere Eigentümer in zentrale Lagen, wo das Angebot bereits begrenzt sei. Der Markt ordne sich umfassend neu, ohne jedoch als Ganzes einzubrechen.
Einigkeit bestand unter den Teilnehmern bezüglich der signifikant gestiegenen Bedeutung des Themas Energieeffizienz. Viele Kaufinteressenten zeigten sich zurückhaltend gegenüber Immobilien, bei denen in den kommenden Jahren größere Investitionen anstehen könnten, auch aufgrund unklarer zukünftiger Pflichten. Für Verkäufer älterer Objekte stellt sich die Frage, ob eine Sanierung vor dem Verkauf sinnvoll ist oder dem Käufer überlassen werden sollte. Christopher Schnell, Geschäftsführer und CSO von PlanetHome, betonte, der energetische Zustand habe sich von einem Nebenaspekt zu einem primären Preisfaktor entwickelt. Er verwies auf erhebliche Preisunterschiede zwischen Energieeffizienzklassen, beispielsweise einen Aufschlag von fast 80 Prozent für Wohnungen der Klassen A und A+ gegenüber Klasse H. Eine scheinbar günstige Immobilie könne sich als teuer erweisen, wenn der Sanierungsbedarf unberücksichtigt bleibe. Investitionen in Energieeffizienz würden sich doppelt auszahlen: in der Zukunftsfähigkeit des Objekts und seiner Marktgängigkeit. Die korrekte Einschätzung dieser Zusammenhänge sei eine essentielle Beratungsleistung, deren Wert öffentlich noch zu wenig wahrgenommen werde.
Käufermarkt etabliert sich – Herausforderungen für Verkäufer
Generell hat sich mit den gestiegenen Zinsen ein Käufermarkt etabliert. Dieser sei regional differenziert zu betrachten, mit stärkerer Ausprägung in strukturschwachen Gebieten im Vergleich zu gefragten Metropolregionen. Die Teilnehmer des Kreises waren sich einig, dass Käufer heute tendenziell länger abwarten können und eine verbesserte Verhandlungsposition gegenüber den Vorjahren innehaben. Stefan Nölker, Geschäftsführer von FALC Immobilien, stellte klar, dass ein größerer Verhandlungsspielraum nicht bedeute, jedes Angebot pauschal um zehn oder zwanzig Prozent unter dem Listenpreis anzusetzen. Qualitätsimmobilien in guten Lagen behielten weiterhin ihren Wert. Kaufinteressenten mit geklärter Finanzierung, umfassendem Immobilienverständnis und schneller Entscheidungsfähigkeit hätten oft eine bessere Verhandlungsposition als diejenigen, die lediglich den Preis maximal drücken wollen.
Andreas Stolpe von McMakler ergänzte, Käufer säßen so fest im Sattel wie seit zehn Jahren nicht mehr. Um diesen Spielraum effektiv zu nutzen, seien eine vorab geklärte Finanzierung als Trumpfkarte, präzise quantifizierte Sanierungskosten als Verhandlungsbasis und die notwendige Geduld zum Abwägen von Alternativen erforderlich. Zu den Aufgaben der Makler gehört es, Verkäufern die neue Marktrealität zu vermitteln, da überzogene Preisvorstellungen oft zu längeren Verkaufszeiten, höheren Vermarktungskosten und letztlich einem ungünstigeren Verkaufsergebnis führen. Benjamin Lorenz, Geschäftsführer von Homeday, schilderte, dass diese Gespräche nicht immer einfach seien. Viele Verkäufer orientierten sich noch an den Preisvorstellungen der vergangenen Jahre. Ein wirksames Argument sei oft ein Perspektivwechsel, etwa der Vergleich der monatlichen Raten für einen Kredit über 400.000 Euro in den Jahren 2021 und heute. Bei einer Zinsveränderung von einem Prozent auf vier Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent würde sich die monatliche Rate von anfänglich 1.000 auf 2.000 Euro verdoppeln. Dieser Vergleich verdeutliche Verkäufern zumeist die Veränderung der realistisch erzielbaren Preise. Das aktuelle Zinsniveau um vier Prozent wurde historisch als gesund und normal bewertet, beeinflusst jedoch Preise und individuelle Belastung der Käufer erheblich.
