Die HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien hat die sechste Auflage ihrer Fachpublikation „Bewertung von Pflegeheimen“ herausgegeben. Diese vollständig überarbeitete Studie analysiert die aktuellen Marktveränderungen und bietet Gutachtern, Finanzierern, Investoren sowie weiteren Marktteilnehmern eine präzise Grundlage für die Bewertung stationärer Pflegeeinrichtungen. Pflegeheime sind Betreiberimmobilien, deren wirtschaftlicher Erfolg maßgeblich vom jeweiligen Betrieb beeinflusst wird. Diverse Faktoren wie demografische Entwicklungen, gesetzliche Rahmenbedingungen, Baukosten, Finanzierungsmöglichkeiten, Fachkräftemangel und die Situation auf dem Betreibermarkt wirken sich direkt auf den Immobilienwert aus.
Silke Rumetsch FRICS, verantwortlich für das gruppenweite Immobilienmanagement bei VITREA und Mitglied der HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien, äußerte, dass Pflegeimmobilien eine gesellschaftlich unverzichtbare und langfristig stark nachgefragte Assetklasse blieben. Sie betonte jedoch auch, dass Betrieb und Bewertung anspruchsvoller geworden seien, da wirtschaftliche, regulatorische und betriebliche Faktoren zunehmend miteinander verknüpft seien. Die aktualisierte Studie berücksichtige diese Entwicklung und biete Gutachtern belastbare Fachinformationen sowie Unterstützung für sachgerechte Wertermittlungen. Die 2005 gegründete HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien gilt als Initiatorin für die Entwicklung von Bewertungsstandards im Bereich der Sozialimmobilien.
Steigender Platzbedarf und wirtschaftliche Engpässe
Die aktuelle Marktanalyse verdeutlicht erhebliche Herausforderungen. Ende 2023 waren in Deutschland rund 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig. Prognosen des Statistischen Bundesamtes zufolge wird diese Zahl bis 2055 auf etwa 6,8 Millionen ansteigen. Bis zum Jahr 2040 werden demnach etwa 322.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze benötigt. Der hierfür erforderliche Neu- und Reinvestitionsbedarf wird auf 81 bis 125 Milliarden Euro geschätzt. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erschweren jedoch den notwendigen Ausbau der Versorgung. Die Baukosten für neue Pflegeheime sind in den vergangenen Jahren signifikant gestiegen und liegen vielerorts bei über 250.000 Euro pro Pflegeplatz. Die Refinanzierung der Investitionskosten über das Pflegesatzrecht kann dieser Entwicklung oft nicht folgen, was Finanzierungslücken generiert und sowohl Neubauvorhaben als auch notwendige Modernisierungen bestehender Einrichtungen verzögert.
Ein weiterer wesentlicher Faktor ist der anhaltende Fachkräftemangel, der den Druck auf den Sektor erhöht. Bereits heute existiert eine Versorgungslücke in der Pflege, die sich in den kommenden Jahren ausweiten dürfte. Vor diesem Hintergrund gewinnen Ersatzneubauten an Bedeutung, da diese bestehende Bewohner- und Personalstrukturen übernehmen können und somit geringere Anlauf- und Betriebsrisiken aufweisen. Des Weiteren tragen steigende Anforderungen an die Wohnqualität zu nachhaltigen Marktveränderungen bei. Landesrechtliche Vorgaben zur Erhöhung der Einzelzimmerquoten führen dazu, dass viele ältere Einrichtungen modernisierungsbedürftig sind. Umfangreiche Umbauten können jedoch den Verlust von Bestandsschutzregelungen zur Folge haben und die Anzahl der Pflegeplätze reduzieren. Für Eigentümer und Betreiber ergibt sich daraus häufig ein wirtschaftliches Dilemma zwischen erforderlichen Investitionen und deren Refinanzierbarkeit.
Aktualisierte Kennzahlen für die Wertermittlung
Die aktualisierte Studie wurde umfassend überarbeitet und stellt aktualisierte Markt- und Bewertungskennzahlen bereit. Die Autoren weisen in diesem Zusammenhang auf die Notwendigkeit einer sorgfältigen Analyse bei jeder Wertermittlung hin. Diese muss die Immobilie und den Pflegebetrieb umfassend berücksichtigen, insbesondere die nachhaltige Auslastung, die Zimmer- und Flächenquoten, mögliche landesrechtliche Nachrüstungsverpflichtungen sowie die wirtschaftlichen Auswirkungen unterschiedlicher Refinanzierungsregelungen.
Reiner Lux, Geschäftsführer der HypZert GmbH, betonte, dass eine sachgerechte Bewertung von Pflegeheimimmobilien heute mehr erfordere als nur die Analyse der Immobilie. Er führte aus, dass erst das Zusammenspiel von Standort, Betreiberqualität, regulatorischen Rahmenbedingungen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit eine belastbare Wertermittlung ermögliche. Die aktualisierte Studie der Fachgruppe liefere hierfür neue Kennzahlen und praxisorientierte Handlungsempfehlungen.
