Jose Tur besitzt in Manhattans Washington Heights zwei mietpreisgebundene Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 45 Wohneinheiten. Die Immobilien befinden sich seit über 30 Jahren im Besitz seiner Familie, und die Hypotheken sind vollständig abbezahlt. Tur berichtet jedoch gegenüber Commercial Observer, dass, obwohl er keine genaue Zahl nennen möchte, 'mehr als zwei oder drei' Einheiten seit durchschnittlich über zwei Jahren leer stehen.
Dies liegt daran, dass es nach Turs Schätzungen zwischen 30.000 und 60.000 $ pro Einheit kosten würde, diese wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Diesen Betrag kann er angesichts der stabilisierten Mieteinnahmen im aktuellen Umfeld nicht rechtfertigen. Tur, der bereits vor dem New York City Rent Guidelines Board (RGB) über diese finanziellen Herausforderungen ausgesagt hat, erklärte, dass einige Einheiten mehr Arbeit erfordern als andere. Für diejenigen, die erhebliche Arbeiten benötigen – und er meint damit die grundlegenden Maßnahmen, um sie auf einen bewohnbaren Standard zu bringen – spreche man von mindestens 30.000 $.
Oft sei die Sanitärinstallation sehr alt, weil ein Mieter 10 bis 15 Jahre dort gelebt habe, und dann müssten die Elektrik erneuert und Bleientfernung durchgeführt werden, was die Kosten für die Arbeiten erheblich erhöhe. Tur präzisierte, dass die Schätzung von 30.000 $ noch keine kosmetischen Korrekturen wie Schränke, Fliesen und Ähnliches berücksichtigt, was bedeutet, dass der Gesamtbetrag für eine Einzimmerwohnung oft näher bei 60.000 $ liege. Angesichts dessen ist das Schicksal seiner derzeit leer stehenden Wohnungen ungewiss. Ohne finanzielle Entlastung in Sicht ist es wahrscheinlich, dass die Einheiten auf absehbare Zeit nicht mehr bewohnt werden, aus den verfügbaren Wohnräumen New Yorks – und aus Turs einkommensschaffenden Immobilien – verschwinden, als ob sie nie existiert hätten.
Auswirkungen des Mietpreisstopps und Leerstände
Das RGB genehmigte im Juni einen Stopp von Mieterhöhungen für Ein- und Zweijahresverträge für die mietpreisgebundenen Wohnungen der Stadt, gültig für Mietbeginne ab dem 1. Oktober. Seitdem haben Eigentümer dieser Objekte wiederholt darauf hingewiesen, dass die fehlende Genehmigung einer Erhöhung – zu einer Zeit, in der Kosten für Wartung bis Versicherungen in die Höhe schnellen – ihnen keine andere Wahl lässt, als immer mehr Einheiten leer stehen zu lassen. Dies betrifft vor allem Wohnungen, die nach dem Auszug langjähriger, mietpreisgebundener Mieter, deren lange Mietdauern oft erhebliche Sanierungsbedarfe hinterlassen, umfassende Modernisierungen erfordern.
Es gibt keine verlässlichen Indikatoren dafür, wie viele mietpreisgebundene Einheiten in New York City spezifisch aufgrund dieser Kosten vom Markt genommen wurden. Im Juni berichtete Gothamist, dass laut einem Schreiben der New York State’s Division of Homes and Community Renewal an das RGB am 1. April 2025 57.421 mietpreisgebundene Einheiten leer standen, ein Anstieg um rund 8.000 im Vergleich zum Vorjahr. Seitdem ist die Zahl von 57.000 zur meistgenannten Metrik für leer stehende Wohnungen geworden. Die Nachrichtenplattform verdeutlichte jedoch, dass diese Zahl zu hoch sein könnte. Sie umfasst leere Einheiten in Neubauten, die noch nicht vermietet wurden, sowie Einheiten, die aufgrund des üblichen Mieterwechsels leer standen. Auch könnten Einheiten zurückgehalten werden, wenn ein Gebäude für einen Verkauf vorbereitet wird.
Ein Bericht des Büros des New York City Comptrollers vom März 2024 zeichnete ein etwas anderes Bild. Basierend auf der U.S. Census Bureau’s 2023 New York City Housing and Vacancy Survey (NYCHVS) stellte das Büro des Comptrollers fest, dass „die Zahl der mietpreisgebundenen Einheiten, die leer stehen und nicht vermietbar sind, sowohl allgemein als auch speziell aufgrund der Unfähigkeit der Vermieter, Reparaturen durchzuführen, von 2021 bis 2023 erheblich gesunken ist.“ (Die NYCHVS wird alle drei Jahre durchgeführt, zuletzt 2023.) Der Bericht führte weiter aus, dass die Zahl der besonders erschwinglichen mietpreisgebundenen Einheiten, die zu diesem Zeitpunkt aufgrund der Unfähigkeit der Vermieter, Reparaturen durchzuführen, leer standen, „wahrscheinlich weniger als 2.000 waren, die für 1.500 $ oder weniger vermietet werden, was weniger als 0,5 Prozent des stabilisierten Wohnungsbestandes der Stadt ausmacht.“ Insgesamt stellte die NYCHVS fest, dass „im Jahr 2023 26.310 Einheiten, die leer standen, aber nicht verfügbar waren, mietpreisgebunden waren.“
Das Mieterschutzgesetz von 2019 als Ursache
Unabhängig von der genauen Anzahl leer stehender Einheiten scheint sich die Gesamtsituation der Mietpreisbindung in der Stadt leicht zu verbessern. Laut einem RGB-Bericht aus dem Jahr 2026 verzeichnete New York City im Jahr 2025 einen Nettozugewinn von etwa 21.281 mietpreisgebundenen Einheiten, da 32.745 neue mietpreisgebundene Einheiten, die im Bericht den durch die Steuervergünstigungsprogramme 421-a und 485-x entwickelten Gebäuden zugeschrieben werden, dazu beitrugen, die mindestens 11.464 Einheiten auszugleichen, die aus der Mietpreisbindung fielen. Dies ist die höchste Anzahl an Ergänzungen zum mietpreisgebundenen Bestand der Stadt, seit das RGB diese Zahlen im Jahr 2003 zu verfolgen begann. Obwohl dies eine gute Nachricht für die Mieter New Yorks insgesamt ist, stellt es für Eigentümer, die gezwungen sind, Einheiten aufgrund erhöhter Kosten und reduzierter Mieteinnahmen vom Markt zu nehmen, nur einen geringen Trost dar.
Gespräche mit Eigentümern und anderen Akteuren zeigen, dass der jüngste Mietpreisstopp zwar der jüngste Faktor im anhaltenden Kampf der Eigentümer ist, mietpreisgebundene Mieteinheiten auf dem Markt zu halten, er jedoch nicht der Hauptgrund ist. Die aktuellen Erschwinglichkeitsprobleme für Eigentümer von mietpreisgebundenen Immobilien begannen massenhaft nach der Verabschiedung des New York State’s Housing Stability and Tenant Protection Act von 2019 (HSTPA), das unter anderem die Möglichkeit eines Vermieters aufhob, die Mieten nach dem Auszug eines Mieters auf oder nahe das Marktniveau anzuheben. Dies, mehr als jeder andere Faktor, einschließlich erhöhter Kosten oder des Mietpreisstopps, wird am häufigsten als Grund dafür genannt, dass Eigentümer mietpreisgebundener Immobilien Schwierigkeiten haben, ihre Gebäude vermietbar zu halten, ohne immer tiefer in die roten Zahlen zu geraten. Tur bemerkte, dass sich die Lage nach dem HSTPA im Jahr 2019 wirklich verschlechtert habe und es die Fähigkeit seiner Arbeit im Wesentlichen eingefroren und erheblich erschwert habe.
