Im Juni wurde das Helmsley Building, ein bekanntes Objekt von RXR in Midtown, nach einem langen Ausfallprozess zum Verkauf ausgeschrieben. Ein zentraler Punkt, der unter Immobilienexperten diskutiert wurde, war die Identität des Special Servicers für den Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)-Kredit des Helmsley Building: Green Loan Services (GLS), eine Tochtergesellschaft von SL Green, einem Konkurrenten von RXR.
Die Beziehung zwischen Kreditnehmern und Special Servicern war in der dreißigjährigen Geschichte des CMBS-Marktes überwiegend antagonistisch. Einige der prominentesten New Yorker Immobilieneigentümer sehen jedoch eine Chance darin, Special Servicing in ihr Leistungsangebot aufzunehmen. Während die Vorstellung, dass der CMBS-Kredit eines Kreditnehmers bei einem Ausfall an einen direkten Konkurrenten zur Bearbeitung geschickt wird, Bedenken hervorrufen mag, argumentieren Befürworter, dass Immobilieneigentümer einzigartige Einblicke und damit einen Mehrwert bei der Lösung problematischer Vermögenswerte einbringen können.
RXR's Einstieg in das Special Servicing
Auch RXR erkennt diesen Wert und ist dabei, dieses Jahr eine eigene Special Servicing-Plattform zu etablieren. RXR betrachtet diesen Schritt als eine Möglichkeit, die umfassende Expertise aus seinem großen Büroimmobilienportfolio auf der Eigenkapitalseite und seiner wachsenden Kreditplattform zu nutzen. Die REX Loan Services-Plattform des New Yorker Unternehmens wurde Anfang Juli von Fitch Ratings und im Dezember von Morningstar genehmigt.
Steven Schwartz, Executive Vice President und Leiter des Bereichs Real Estate Credit bei RXR, äußert sich dazu: „Der klare Vorteil für uns liegt in unserer Expertise in einer Anlageklasse, die über viele Jahre stark unter Druck stand, und es gibt immer noch eine enorme Anzahl von Bürogebäuden, die einer Lösung bedürfen. Die Beteiligung am CMBS-Geschäft als Workout-Einheit beziehungsweise als Special Servicer ergänzt unser Kreditgeschäft und unser umfassendes Wissen über Büroimmobilien. Wenn jemand eine Lösung finden kann, dann wir.“ Schwartz, der Ende 2024 zu RXR kam und über 30 Jahre Erfahrung im CRE-Kreditbereich verfügt, betont, dass ein Special Servicing-Geschäft bei der Beratung von Anlegern im RXR-Kreditbereich nützlich sein wird, falls diese die kontrollierenden Anleihen, bekannt als Directing Certificate Holder (DCH), erwerben möchten – die untergeordnetste und am niedrigsten bewertete Schuld in einem CMBS-Geschäft. Er fügt hinzu, dass diejenigen, die Anleihen mit höherem Kreditrisiko erwerben möchten, einen Mehrwert in der Beratungsleistung eines Unternehmens mit großer Erfahrung sowohl auf Eigentümer- als auch auf Kreditgeberseite im Bürosektor sehen werden.
Interessenkonflikte und Regulierungsdynamiken
RXR gründet seine Special Servicing-Plattform in einer Zeit zunehmender Notlagen am Gewerbeimmobilienmarkt und bestehender Bedenken hinsichtlich potenzieller Interessenkonflikte während des Loan-Workout-Prozesses. Die Frage des Interessenkonflikts ist persistent. Die Beteiligung von GLS als Special Servicer beim Verkauf des Helmsley Building von RXR erfolgte zwei Jahre, nachdem Fitch Ratings die Special Servicer-Bewertung von GLS unter negative Beobachtung gestellt hatte. Fitch verwies dabei auf „das Potenzial für Interessenkonflikte“ bei CMBS Workouts im Verhältnis zum Servicing-Standard. SL Green, der größte Büroimmobilienbesitzer New Yorks, gründete sein Special Servicer-Geschäft bereits 2006. Ein Fitch-Bericht vom Juli 2025 über GLS wies ebenfalls darauf hin, dass die Plattform „potenziellen Interessenkonflikten unterliegt“, da Tochtergesellschaften von SL Green „kontrollierende Positionen in Krediten sowie Workout-Verantwortlichkeiten innehaben“.
Zu den potenziellen Konflikten, denen ein Immobilieneigentümer oder Entwickler im Special Servicing begegnen könnte, gehört der tiefe Einblick in die Bücher von Wettbewerbern bezüglich des betreffenden Vermögenswerts. Dies könnte einen Vorteil bezüglich Leistung, Mietverträgen, Laufzeiten, Schuldendienstdeckungsquoten und anderen Informationen bieten, die Wettbewerber normalerweise geheim halten – insbesondere in Krisenzeiten. Fitch erklärte, dass GLS versichert habe, „im besten Interesse der von ihm betreuten Kreditgeber zu handeln und den anwendbaren Servicing-Standard einzuhalten“, es jedoch an Richtlinien fehle, die darlegen, wie „der Einfluss von verbundenen Unternehmen auf Workouts minimiert wird“.
Dennoch spielen Ratingagenturen eine entscheidende Rolle bei der Eindämmung von Interessenkonflikten und der Verhinderung, dass Special Servicer Informationen über Immobilien an Unbefugte weitergeben. Eine mit dem Special Servicing-Prozess vertraute Quelle bemerkt: „Ihr gesamtes Ratingagenturgeschäft basiert auf der Einhaltung des Wertpapierrechts. Deshalb gibt es Ratings, und Special Servicer müssen den Special Servicing-Standard einhalten, um diese Ratings zu bewahren. Ich denke, es gibt eine ziemlich strenge Kontrolle über wesentliche nicht-öffentliche Informationen.“
Trotz der von Fitch aufgezeigten potenziellen Interessenkonflikte hat GLS als Special Servicer einen Wert geschaffen, da es über umfassendes Wissen über den New Yorker Büromarkt sowie andere Immobilienmärkte national verfügt. Christopher Herron, Managing Director bei Iron Hound Management, einem CRE-Beratungsunternehmen, das CMBS-Kreditrestrukturierungen für Kreditnehmer begleitet, äußert sich: „GLS besitzt aufgrund seiner Natur als Eigentümer/Betreiber eine einzigartige Perspektive, um potenziell zu wissen, was etwas wirklich wert ist, wo Deals abgeschlossen werden und wie schnell ein Sanierungsplan oder eine Stabilisierungsstrategie umzusetzen ist. Sie haben eine sehr fundierte Meinung zur Bewertung von Vermögenswerten, und das bringt alle schneller an einen Tisch, um eine Lösung für das anstehende Problem zu finden.“ Zur Begrenzung potenzieller Interessenkonflikte erklärte GLS Fitch, separate Deal-Teams aus Investment- und Special Servicing-Bereichen zu bilden, wenn ein Kredit bedient wird, an dem SL Green eine Position hält. Fitch stellte jedoch fest, dass das Kreditkomitee leitende Manager umfasst.
