Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute verzeichneten zu Beginn des Jahres 2026 eine Zunahme im Neugeschäft der Immobilienfinanzierung. Im Zeitraum von Januar bis März wurden Immobiliendarlehen im Gesamtvolumen von 39,8 Milliarden Euro ausgereicht. Dies entspricht einer Steigerung von 5,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, in dem das Volumen 37,6 Milliarden Euro betrug. Im Vergleich zum unmittelbar vorangegangenen vierten Quartal 2025, mit einem Volumen von 38,2 Milliarden Euro, ergab sich ebenfalls ein Plus von 4,2 Prozent.
Ein Großteil dieses Finanzierungsvolumens entfiel erneut auf Wohnimmobilien. Hier summierten sich neue Darlehen auf 25,2 Milliarden Euro, was einer moderaten Steigerung von 2,4 Prozent im Vergleich zu den 24,6 Milliarden Euro des ersten Quartals 2025 entspricht. Das Neugeschäft im Bereich Gewerbeimmobilien zeigte eine dynamischere Entwicklung, wenngleich auf einem langfristig niedrigeren Niveau. Mit einem Volumen von 14,6 Milliarden Euro für neue Darlehen wurde hier eine Wachstumsrate von 12,3 Prozent gegenüber den 13,0 Milliarden Euro des Vorjahresquartals erzielt.
Einordnung der Marktentwicklung und Risikobetrachtung
Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, kommentierte die Entwicklung und stellte fest, dass sich der Immobilienfinanzierungsmarkt zu Beginn des Jahres 2026 in einem leichten Aufschwung befand. Er merkte jedoch an, dass potenzielle Auswirkungen des Iran-Kriegs auf das Finanzierungsgeschäft voraussichtlich erst im zweiten Quartal sichtbar werden könnten. Hinsichtlich der Bewertungen der BaFin zu erhöhten Risiken in der Immobilienfinanzierung, basierend auf den Daten der Bundesbank zur Wohnimmobilienfinanzierung (WIFSta) für das vierte Quartal 2025, relativierte Tolckmitt die Aussage.
Er führte aus, dass die ermittelten Loan-to-Value-Kennziffern (LTV) der WIFSta das tatsächliche Risiko tendenziell überzeichnen würden. Dies begründete er damit, dass ein WIFSta-LTV sich ausschließlich auf das zu finanzierende Objekt beziehe und zusätzliche Sicherheiten, die Kreditnehmer bei unzureichender Objektsicherheit stellen, nicht berücksichtigt würden. Ferner sei eine hohe LTV in der Regel mit einer hohen Bonität des Kunden verbunden, was die Ausfallwahrscheinlichkeit in solchen Fällen als gering ausweisen würde. Als Gründe für hohe LTVs nannte er die vergleichsweise hohen Transaktionskosten in Deutschland sowie die über einen längeren Zeitraum stark gestiegenen Baukosten. Die Planungen der Bundesregierung zum Gebäudetyp E seien ein Schritt in die richtige Richtung, um weiteren Kostensteigerungen entgegenzuwirken, jedoch seien kurzfristig keine Auswirkungen auf den Fremdmittelbedarf zu erwarten.
Bezüglich der diskutierten Aktivierung makroprudenzieller Instrumente durch die BaFin gab Tolckmitt zu bedenken, dass eine solche Maßnahme nur dann gerechtfertigt sei, wenn eine sich selbst verstärkende Spirale aus steigenden Immobilienpreisen, gelockerten Kreditvergabestandards und stark steigender Kreditvergabe eintreten würde. Er betonte, dass diese Voraussetzungen nicht gegeben seien, da die Preise in etwa auf Inflationsniveau stiegen, das Finanzierungsgeschäft insgesamt nur ein moderates Wachstum aufweise und die Kreditvergabestandards, laut jüngster Bestätigung der Deutschen Bundesbank im „Bank Lending Survey“, stabil seien.
Spezifische Marktsegmente und Bestandsentwicklung
Im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierung entfielen vom Gesamtvolumen der Pfandbriefbanken in Höhe von 25,2 Milliarden Euro 11,9 Milliarden Euro respektive 47,2 Prozent auf Darlehen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Darlehen für Mehrfamilienhäuser folgten mit einem Volumen von 6,5 Milliarden Euro (25,8 Prozent) und für Eigentumswohnungen mit 5,6 Milliarden Euro (22,2 Prozent).
Das Neugeschäft in der Gewerbeimmobilienfinanzierung, welches im ersten Quartal 2026 14,6 Milliarden Euro erreichte, war primär auf Darlehen für Büroobjekte mit 6,9 Milliarden Euro und für Handelsgebäude mit 4,7 Milliarden Euro zurückzuführen. Beide Kategorien verzeichneten zweistellige Wachstumsraten im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal. Für Hotels wurden Darlehen in Höhe von 0,6 Milliarden Euro vergeben, für Industriegebäude 0,2 Milliarden Euro und für sonstige gewerblich genutzte Objekte 2,2 Milliarden Euro.
Der gesamte Immobilienfinanzierungsbestand der vdp-Mitgliedsinstitute belief sich zum 31. März 2026 auf 1.040,4 Milliarden Euro, was nahezu dem Niveau des Vorquartals (31. Dezember 2025: 1.040,3 Milliarden Euro) entsprach. Der überwiegende Anteil dieses Finanzierungsvolumens, nämlich 85,4 Prozent, entfiel auf Objekte, die in Deutschland belegen sind.
