Das erste Halbjahr des aktuellen Jahres schließt der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt mit einem Flächenumsatz von 3,3 Mio. m² ab. Dieses Ergebnis übertrifft das Vorjahresniveau um 23 % und liegt mit 4 % leicht über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Das zweite Quartal trug maßgeblich zu dieser Entwicklung bei und konnte den Umsatz der ersten drei Monate um annähernd 16 % steigern. Diese Marktentwicklung ist, wie von BNP Paribas Real Estate analysiert, bemerkenswert vor dem Hintergrund wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheiten, einschließlich der Situation im Iran und des Konflikts um die Straße von Hormus.
Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, hob die hohe Marktaktivität und die gestiegene Anzahl von Vertragsabschlüssen hervor. Insbesondere wurden mehr Großabschlüsse ab 20.000 m² registriert als in den Vorjahren. Dieses Segment verantwortet nahezu die Hälfte des Gesamtumsatzes und erreichte damit das zweithöchste Volumen der letzten zehn Jahre, lediglich übertroffen vom Jahr 2022. Logistikdienstleister bleiben die dominierende Nachfragegruppe mit einem Marktanteil von 44 % und zeichnen für zahlreiche große Anmietungen verantwortlich. Der Trend, dass E-Commerce-Unternehmen, vor allem aus Asien und hier besonders aus China, zunehmend Logistikdienstleister beauftragen, setzt sich fort. Auch Online-Händler wie Amazon expandieren wieder verstärkt.
Regionale Entwicklungen und Mietpreisdynamik
Die Top-Logistikmärkte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München – verzeichneten im ersten Halbjahr zusammen einen Flächenumsatz von 1.018.000 m². Dies stellt einen Rückgang von nahezu 6 % gegenüber dem starken Vorjahresergebnis dar. Frankfurt erzielte mit 200.000 m² (-20 %) das höchste Ergebnis, gefolgt von Hamburg (190.000 m²; -14 %) und Berlin (189.000 m²; -10 %). Düsseldorf wies mit 161.000 m² einen leichten Rückgang von 3 % auf. Köln verzeichnete hingegen das höchste Plus mit 134.000 m² (+58 %), und München legte um fast 42 % auf 85.000 m² Flächenumsatz zu. In Leipzig war die Nachfrage mit 59.000 m² (-32 %) moderater. Das polyzentrische Ruhrgebiet zeigte eine hohe Marktdynamik und schloss das erste Halbjahr mit 280.000 m² (+39 %) ab. Außerhalb der etablierten Logistik-Hubs summierte sich der Flächenumsatz auf 2,3 Mio. m², was einem deutlichen Anstieg von 42 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den zehnjährigen Durchschnitt um 12 % übertraf.
Bei der Betrachtung des bundesweiten Flächenumsatzes nach Branchensegmenten zeigte sich ein quantitativer Zuwachs in allen drei Hauptbereichen. Logistikdienstleister führten mit einem Marktanteil von fast 44 %. Produzierende Unternehmen sicherten sich Flächen im Umfang von über 1 Mio. m² (30 %), was einem überdurchschnittlichen Wert entspricht. Handelsunternehmen belegten den dritten Platz mit 19 % des Umsatzes. Obwohl sie mehr Fläche als im schwachen Vorjahr umsetzten, lagen sie unter ihrem langjährigen Mittelwert. Dies reflektiert die Tendenz, dass E-Commerce-Unternehmen ihren Flächenbedarf zunehmend durch Logistikdienstleister abdecken.
Die Spitzenmieten in den jeweiligen Märkten präsentierten sich zur Jahresmitte überwiegend stabil. Im Vergleich zum Vorjahr war an nahezu allen Standorten ein Anstieg zu verzeichnen. München erreichte mit 11,25 €/m² die höchste Miete für Top-Objekte in ausgezeichneten Lagen (+7 % gegenüber H1 2025). Frankfurt und Hamburg folgten mit jeweils 8,80 €/m² (+7 % bzw. +4 %), Düsseldorf mit 8,70 €/m² (+2 %). Berlin (8,30 €/m²; +1 %) und Köln (8,20 €/m²; +6 %) überschritten ebenfalls die 8-Euro-Marke, ebenso wie das Ruhrgebiet mit 8,00 €/m² (+1 %). Leipzig wies ein Preisniveau von 5,70 €/m² auf. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten der Top-Märkte im Jahresvergleich um gut 4 % auf etwa 8,50 €/m², während die Durchschnittsmieten im Mittel eine Steigerung von 5 % auf 7,20 €/m² verzeichneten.
Ausblick und Herausforderungen
Trotz moderatem Wirtschaftswachstum und geopolitischer Unsicherheiten – insbesondere der fortgesetzten Lage im Iran und der Situation um die Straße von Hormus sowie der US-Zollpolitik – erzielte der Lager- und Logistikflächenmarkt einen Flächenumsatz, der deutlich über dem der Vorjahre lag und im zweiten Quartal noch zulegen konnte. Diese Faktoren, zusammen mit gestiegenen Energiepreisen und einem neuen Zinsniveau, beeinflussen weiterhin internationale Handelsströme und Lieferketten. Von dem geplanten Reformpaket der Bundesregierung werden Impulse für ein höheres Wirtschaftswachstum in Deutschland erwartet.
Die bestehenden Trends auf der Nachfrageseite des deutschen Logistikvermietungsmarktes dürften sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Unternehmen stabilisieren Lieferketten und erhöhen Lagerbestände vor Ort, um flexibel auf sich ändernde Rahmenbedingungen reagieren zu können. Während der Automotive-Sektor seinen Transformationsprozess durchläuft, sind bereits erste Abschlüsse im Verteidigungsbereich registriert worden. Die Nachfrage nach umfangreichen Flächen wird jedoch primär von E-Commerce-Unternehmen über Logistikdienstleister getragen. In bestimmten Top-Märkten könnte die kurzfristige Flächenverfügbarkeit, insbesondere im großflächigen Segment, wieder vermehrt in den Fokus rücken.
