Die jüngste Entscheidung des New York City Rent Guidelines Board (RGB), einen erstmaligen zweijährigen Mietstopp für mietpreisgebundene Wohnungen zu implementieren, ruft grundlegende Fragen hervor. Insbesondere wird hinterfragt, warum monatelange wirtschaftliche Forschung beauftragt wird, wenn deren Ergebnisse anschließend ignoriert werden. Es stellt sich die Kernfrage, ob das RGB, wenn es die eigenen Daten missachtet, seine Daseinsberechtigung noch erfüllt. Diese Anfrage ist nicht rhetorisch; sie berührt den Kern des Gründungszwecks des RGB.
Die gesetzliche Verantwortung des Boards ist klar definiert: Mietanpassungen festzulegen, die sowohl die Erschwinglichkeit für Mieter als auch die wirtschaftliche Lebensfähigkeit der Instandhaltung von fast 1 Million mietpreisgebundenen Wohnungen ausbalancieren. Das zugrunde liegende Prinzip ist simpel: Daten sammeln, Fakten bewerten und auf Basis der Evidenz Entscheidungen treffen.
Diskrepanz zwischen Daten und Entscheidung
In diesem Jahr hat das RGB jedoch die Informationen, die es zur Entscheidungsfindung gesammelt hatte, ignoriert. Der eigene Preisindex der Betriebskosten des RGB für 2026 ergab, dass die Betriebskosten für mietpreisgebundene Gebäude im letzten Jahr um 5,3 Prozent gestiegen sind. Die Versicherungskosten erhöhten sich um 10,5 Prozent, Brennstoff um 11 Prozent, Wartung um 6 Prozent, und die Grundsteuern stiegen weiterhin an. Die eigene Schätzung des Nettoerlöses kam zu dem Schluss, dass die Mieten um etwa 3,4 bis 4,5 Prozent hätten steigen müssen, um lediglich das bestehende Nettoertragserscheinungsbild der Eigentümer zu erhalten – also nicht zur Gewinnsteigerung, sondern lediglich zur Deckung der steigenden Ausgaben.
Diese Erkenntnisse hätten die Untergrenze jeder ökonomisch rationalen Mietanpassung bilden müssen. Stattdessen beschloss das RGB eine Erhöhung von 0 Prozent. Über die Höhe einer angemessenen Erhöhung können vernünftige Menschen unterschiedlicher Meinung sein, wofür das Board existiert. Es ist jedoch schwer nachzuvollziehen, wie die Antwort null sein konnte, nachdem die eigenen Untersuchungen des Boards in eine völlig andere Richtung zeigten. Diese Diskrepanz wurde während der öffentlichen Diskussion noch deutlicher.
Maksim Wynn, das RGB-Mitglied, das zur Vertretung von Eigentümern ernannt wurde, argumentierte, dass ein Mietstopp den Eigentümern tatsächlich zugutekomme, da höhere Mieten letztendlich die Mieteinnahmen reduzieren könnten. Obwohl dies in Einzelfällen zutreffen mag, teilt kaum ein Eigentümer die Ansicht, dass das Verhindern von Mieterhöhungen bei gleichzeitig steigenden Kosten vorteilhaft sei. Wenn die Person, die zur Vertretung der Eigentümer im RGB ernannt wurde, eine Haltung vertritt, die fast kein Eigentümer tatsächlich glaubt, wirft dies die Frage auf, wessen Interessen sie vertritt.
Folgen für den Wohnungsbestand und alternative Lösungsansätze
Kein Unternehmen kann steigende Kosten auf unbestimmte Zeit absorbieren, während die Einnahmen stagnieren. Mietshäuser bilden hier keine Ausnahme. Mieteinnahmen finanzieren Dächer, Heizungsanlagen, Aufzüge, Sanitäranlagen, Versicherungen, Steuern, Gehälter und die unzähligen Reparaturen, die erforderlich sind, um ältere Gebäude sicher und bewohnbar zu halten. Wenn die Einnahmen stagnieren, während die Ausgaben weiter steigen, sehen sich Eigentümer letztlich schwierigen Entscheidungen gegenüber. Dies beinhaltet die Verschiebung von Wartungsarbeiten, das Aufschieben von Kapitalinvestitionen, die Reduzierung des Personals oder die Aufnahme zusätzlicher Kredite zu den aktuell höheren Zinssätzen. Preiskontrollen eliminieren Kosten nicht; sie bestimmen lediglich, wer sie trägt.
Ironischerweise sind die Gebäude, die diesen Belastungen am stärksten ausgesetzt sind, nicht luxuriöse Apartmenttürme, sondern ältere, überwiegend mietpreisgebundene Gebäude im gesamten Bronx, Upper Manhattan, Brooklyn und Queens. Diese Immobilien beherbergen oft New Yorker, die einige der niedrigsten Mieten der Stadt zahlen, während sie gleichzeitig die größten laufenden Investitionen erfordern, um sicher und gut instand gehalten zu werden.
Dies bedeutet nicht, dass Erschwinglichkeit unwichtig ist; sie ist essenziell. Falls politische Entscheidungsträger annehmen, dass einige Mieter keine moderaten jährlichen Mieterhöhungen verkraften können, verfügt New York bereits über entsprechende Instrumente. Mietzuschüsse könnten ausgeweitet werden. Eine Reform der Grundsteuer könnte eine der größten Fixkosten der Eigentümer adressieren. Die Erschwinglichkeit von Versicherungen bedarf der legislativen Aufmerksamkeit. Am wichtigsten ist, dass die Stadt weiterhin das Wohnungsangebot erhöhen muss, damit die Nachfrage das verfügbare Angebot nicht mehr dramatisch übersteigt. Diese Maßnahmen zielen direkt auf die Erschwinglichkeit ab, ohne die langfristige finanzielle Nachhaltigkeit des bestehenden Wohnungsbestands der Stadt zu untergraben.
Eine der schärfsten Kritiken am derzeitigen System kam interessanterweise nicht von einem Vermieter, sondern von Rafael Cestero, Präsident und CEO der Community Preservation Corporation, einer der führenden Finanzorganisationen für bezahlbaren Wohnraum in New York. Nach der diesjährigen Abstimmung erklärte Cestero, dass er der Meinung sei, das RGB habe „seine Nützlichkeit überlebt“ und schlug vor, New York solle erwägen, den aktuellen Prozess durch eine objektivere Formel zur Festlegung jährlicher Mietanpassungen zu ersetzen. Ob man dieser Schlussfolgerung zustimmt, ist nahezu nebensächlich. Die wichtigere Frage ist, warum einer der angesehensten Anführer des bezahlbaren Wohnungsbaus in New York glaubt, dass das aktuelle System nicht mehr funktioniert.
Das RGB wurde geschaffen, damit Mietanpassungen auf objektiven ökonomischen Analysen und nicht auf politischem Druck basieren. In diesem Jahr beauftragte das Board monatelange Forschung, die steigende Betriebskosten und zunehmenden finanziellen Druck auf den mietpreisgebundenen Wohnungsbestand der Stadt dokumentierte. Anschließend stimmte es ab, als ob diese Ergebnisse keine Rolle spielten. Ebenso wichtig ist, dass die diesjährige Debatte Fragen aufwarf, ob die ernannten Mitglieder des RGB ihren vorgesehenen Rollen noch gerecht werden. Wenn das zur Vertretung der Eigentümer bestimmte Mitglied argumentiert, dass die Verhinderung von Mieterhöhungen den Eigentümern zugutekommt, ist es fair zu fragen, ob das Board noch die ausgewogene Vertretung gewährleistet, die seine Struktur sicherstellen sollte. Wenn das Board seine eigenen Daten ignoriert und wenn die zur Vertretung von Mietern und Eigentümern ernannten Personen nicht mehr die von ihnen Repräsentierten widerspiegeln, dann stellt sich die Frage nach dem Nutzen des Boards.
