Seth Niedermayer, Partner bei HSF Kramer, ist Zeuge einer signifikanten Umstrukturierung der US-Immobilieninvestitionen. Er betreut aktuell 17 Transaktionen, von denen die Mehrheit von Private-Equity-Gesellschaften dominiert wird. Zu diesen Geschäften gehören Joint Ventures auf Partnerseite, die Vertretung von Kreditgebern und Kreditnehmern bei Baukrediten sowie Sale-Leaseback-Transaktionen.
Niedermayers Arbeitsbelastung variiert, aber privates Kapital dominiert den Markt, sowohl im übertragenen als auch im wörtlichen Sinne. Die wachsende Dominanz von Private Equity führt zu hochstrukturierten Transaktionen, einer stärkeren Hebelwirkung und einem florierenden Geschäft mit Fremdkapitalfonds. Die zunehmende Komplexität von Immobilieninvestitionen in Verbindung mit hohen Zinssätzen und Marktunsicherheiten verlangsamt die Verhandlungen. Niedermayers Terminplan ist entsprechend dicht gefüllt, was er jedoch nicht beklagt. Er schätzt die Vielfalt seiner Arbeit, die ihn für die Dynamik der Immobilienabteilung von HSF Kramer prädestiniert.
Vom Novizen zum Experten
Als Niedermayer 2015 von der internationalen Anwaltskanzlei Simpson Thacher & Bartlett zu HSF Kramer wechselte, damals noch Kramer Levin Naftalis & Frankel, hatte er kaum Immobilienerfahrung. Dan Berman, geschäftsführender Partner der Immobilienabteilung von HSF Kramer, betonte jedoch, Niedermayer besitze die nötige Arbeitsmoral und den Geschäftssinn für diese Position. Über ein Jahrzehnt später umfasst Niedermayers Kundenliste namhafte Unternehmen wie Mitsui Fudosan America, Hudson Bay Capital Management, BlackRock, Vici Properties und LCN Capital Partners. Seine Tätigkeitsfelder umfassen Akquisitionen, Joint Ventures, Finanzierungen auf Kreditnehmer- und Kreditgeberseite sowie Projektentwicklungen über verschiedene Anlageklassen hinweg.
Randall Shy, Managing Director bei Hudson Bay, äußerte sich anerkennend über Niedermayers Fähigkeit, komplexe Sachverhalte zu vereinfachen: „Wir sind stolz darauf, den Unterschied zwischen tatsächlichem und wahrgenommenem Risiko zu erkennen. Mit jemandem wie Seth an unserer Seite, der komplizierte Umstände und Fakten analysieren und vereinfachen kann, haben wir ein wirklich mächtiges Werkzeug.“ Im Jahr 2024 wurde Niedermayer von Hudson Bay für die Rekapitalisierung von 620 Avenue of the Americas mit RXR herangezogen, das die beiden Firmen nun gemeinsam besitzen. Er vertrat Hudson Bay auch bei einem Refinanzierungsgeschäft über rund 238 Millionen US-Dollar für Edge-on-Hudson, eine Masterplan-Entwicklung in Sleepy Hollow, N.Y. Beide Transaktionen verlangten die Integration neuen Kapitals in bestehende, komplexe Vermögensstrukturen.
In einem seiner größten Geschäfte vertraten Niedermayer und sein Kollege Andrew Charles Mitsui Fudosan America bei ihrem umfangreichen Joint Venture mit Related Companies und Oxford Properties Group am 50 Hudson Yards. Dieses Projekt war in jeder Hinsicht bedeutend und äußerst komplex. Ferner war Niedermayer 2022 an der Akquisition des Venetian am Las Vegas Strip durch Vici Properties und Apollo Global Management beteiligt, ein gewaltiges Vermögenswert, den er als „Mini-Stadt“ beschreibt. Die Vielfalt seiner Aufgaben, so Niedermayer, stärke ihn in allen Aspekten von Immobilienverhandlungen, da er dadurch ein umfassendes Verständnis für die Perspektiven der verschiedenen Parteien entwickle.
Veränderung der Klientel
In den letzten elf Jahren hat sich Niedermayers Klientel jedoch drastisch verändert. Die ursprünglich entwicklerorientierte Arbeit der Kanzlei wurde unter der Leitung von Jay Neveloff, Partner und Vorsitzender der US-Immobilienabteilung bei HSF Kramer, auf institutionellere, investorenseitige Geschäfte ausgerichtet. Diese Verschiebung erfolgte parallel zum gesamten US-Immobilienmarkt, wo das frühere Buy-and-Hold-Modell zunehmend durch den Einsatz von sophisticatedm privatem Kapital abgelöst wird. Das Interesse von Private Equity an US-Immobilien ist besonders groß, doch Niedermayers Kunden wählen Manager und Vermögenswerte zunehmend selektiver aus.
Ein Dominoeffekt hoher Zinssätze führte zu einer verstärkten Nachfrage nach Eigenkapital und mehr Partnern. Zudem wenden sich Investoren von stabilen Core- und Core-Plus-Anlagen ab und bevorzugen renditestärkere, praktischere Sektoren wie Rechenzentren und Seniorenwohnen. Zachary Cion, Managing Director bei Hudson Bay Capital, betont: „Anders als vor vier oder fünf Jahren kann man nicht einfach nur wegen der Cash-Rendite kaufen. Man muss entweder komplizierte Situationen entschlüsseln oder einen spezifischen Ansatz verfolgen.“ Seth Niedermayer hat Hudson Bay in all diesen Transaktionen vertreten.
