Der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland und Österreich zeigt sich ungeachtet des komplexen makroökonomischen Umfelds stabil. Einhergehend damit gewinnen belastbare Cashflows sowie die Qualität von Betreibern und Sponsoren, ergänzt durch professionelles Asset Management, erheblich an Bedeutung für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen. Diese Einschätzung resultiert aus den Erkenntnissen des aktuellen mrp hotels quarterly.
Im Rahmen eines Webinars erörterten Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, Norman Schaaf, Chief Development Officer bei CELLS, Peter Anthuber, Vorstand und Chief Investment Officer bei CAERUS Debt Investments, sowie Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, die gegenwärtigen Entwicklungen. Dabei wurden die Auswirkungen auf die Entwicklung, Finanzierung und den Betrieb von Hotelimmobilien detailliert beleuchtet.
Makroökonomische Faktoren und operative Performance
Matthias Reith zufolge prägen geopolitische Entwicklungen und deren Einfluss auf Energiepreise weiterhin die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Diese Faktoren beeinflussen maßgeblich die Inflationsentwicklung und die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank. Reith hebt die anhaltende Unsicherheit als entscheidenden Faktor hervor, wobei er die zweite Jahreshälfte für eine moderate konjunkturelle Erholung prognostiziert. Trotz steigender Energiepreise und verhaltener Konsumstimmung wird dem Tourismus eine weiterhin vergleichsweise robuste Entwicklung attestiert.
Die operative Entwicklung im Hotelbereich verlief im ersten Halbjahr des aktuellen Geschäftsjahres positiv. In Deutschland stieg die Zahl der Übernachtungen von Januar bis Mai um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, in Österreich um 2,4 Prozent. Beide Märkte verzeichneten ein starkes Wachstum im Mai. In Österreich trugen insbesondere Wien und Kärnten sowie eine wiedererstarkende internationale Nachfrage, speziell aus den USA, zu diesen positiven Impulsen bei. Deutschland zeigte sich regional heterogen: Während Nordrhein-Westfalen und die Messestandorte Düsseldorf und Köln deutliche Zuwächse verzeichneten, blieben Berlin und München hinter den Vorjahreswerten zurück.
Nach Einschätzung von Martin Schaffer präsentiert sich der Transaktions- und Vermietungsmarkt zunehmend heterogen. Abschlüsse sind zwar möglich, setzen jedoch eine überzeugende Kombination aus Standort, qualifiziertem Betreiber, solider Sponsorenqualität, tragfähigem Businessplan und gesicherter Finanzierung voraus. Die Folgen der Revo-Insolvenz beeinflussen den Markt weiterhin, was zu vermehrten Betreiberwechseln und Nachverhandlungen bestehender Pachtverträge führt. Schaffer weist darauf hin, dass Vertragscontrolling, die Bildung von FF&E-Reserven und ein aktives Asset Management in vielen Fällen nicht konsequent umgesetzt wurden. Eigentümer sind daher angehalten, ihre Asset-Management-Aufgaben stringenter wahrzunehmen.
Projektentwicklung und Finanzierungslandschaft
Norman Schaaf konstatiert eine signifikante Veränderung der Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen. Neue Hotels entstehen vornehmlich durch die Revitalisierung bestehender Immobilien oder deren Neupositionierung im Kontext gemischt genutzter Quartiere. Besonders in innerstädtischen Lagen wird heute vermehrt geprüft, ob Bestandsbüro- oder Handelsimmobilien für eine Hotelnutzung oder Mixed-Use-Konzepte geeignet sind. Hotels können dabei verschiedene Nutzungen sinnvoll ergänzen und die Finanzierung von Quartiersentwicklungen unterstützen. Die Mikrolage ist ein entscheidendes Kriterium für die Attraktivität von Projekten; Toplagen entwickeln sich weiterhin gut, während weniger attraktive Standorte anspruchsvoller in der Umsetzung sind.
Die Finanzierung von Hotelimmobilien ist weiterhin realisierbar, wird jedoch von Banken und alternativen Finanzierern differenzierter geprüft. Neben Standort und Betreiberqualität gewinnen die Finanzierungsstruktur und die Plausibilität der Businesspläne an Bedeutung. Peter Anthuber beobachtet eine zunehmende Komplementarität zwischen klassischen Bankfinanzierungen und Private-Debt-Lösungen. Banken sind primär bei etablierten Bestandsobjekten mit langfristigen Betreiberverträgen aktiv, während alternative Finanzierungsformen bei komplexeren Projektentwicklungen, Revitalisierungen oder höheren Finanzierungsquoten zum Einsatz kommen. Kapital ist grundsätzlich vorhanden, sowohl bei Banken als auch bei Debt Funds. Entscheidend ist eine überzeugende Kombination aus Standort, Betreiber, Businessplan und Finanzierungsstruktur. Attraktive Finanzierungsmöglichkeiten bestehen insbesondere für Refurbishments und Bestandstransformationen. Klassische Hotelneubauten ohne Betreibervertrag oder belastbaren Vorvermietung bleiben hingegen eine Herausforderung.
