Das seit dem 29. Juli 2026 gültige Gebäudemodernisierungsgesetz löst das zuvor verabschiedete Gebäudeenergiegesetz ab. Ein wesentlicher Unterschied besteht im Entfall der Pflicht, neu installierte Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Stattdessen soll die sogenannte „Bio-Treppe“ die Klimaziele sicherstellen, indem ein sukzessiv steigender Anteil biogener Brennstoffe oder klimaneutral erzeugter Gase für neue Gas- und Ölheizungen vorgeschrieben wird.
DIP-Partner Aengevelt Immobilien weist darauf hin, dass diese Regelung bei Weiterbetrieb von Gasheizungen eine deutliche Steigerung der Heizkosten zur Folge haben wird. Ein erheblicher Teil dieser Mehrkosten wird künftig von den Vermietern zu tragen sein.
Anforderungen der „Bio-Treppe“ und deren ökonomische Folgen
Die „Bio-Treppe“ definiert verbindliche Quoten für den Einsatz klimaneutraler Gase oder biogener Brennstoffe. Dies umfasst Biomethan, klimaneutral erzeugten Wasserstoff oder synthetisches Methan. Die Quoten sind gestaffelt: ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2032 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 %. Analoge Beimischquoten gelten für Biodiesel bei Ölheizungen. Die klimaneutralen Gase sollen von den örtlichen Gasversorgern beigemischt werden.
Eine Meta-Studie der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestags vom 7. Juli 2026 zeigt, dass Wasserstoff sowie synthetisches Methan, welches aus Wasserstoff hergestellt wird, primär für industrielle Zwecke benötigt werden. Dies bedeutet, dass die Anforderungen der „Bio-Treppe“ vorwiegend durch Biomethan zu erfüllen sein werden. Biomethan wird aus nachwachsenden Rohstoffen wie Mais, Gras, Rüben, Getreide, Gülle sowie Abfall- und Reststoffen erzeugt. Allerdings bestehen auch hier Kapazitätsengpässe, da aktuell lediglich 270 der rund 10.000 deutschen Biogasanlagen die Technologie zur Aufbereitung von Biogas zu Biomethan besitzen. Zudem erhöht der zunehmende Verbrauch im Verkehrssektor die Nachfrage.
Die Kosten für Biomethan sind signifikant höher als die für Erdgas. Aengevelt zufolge liegt der Preis für Erdgas bei langfristigen Lieferverträgen bei etwa 37 €/MWh, während für Biomethan je nach Erzeugungsart 85 bis 100 €/MWh anfallen. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert, dass die Heizkosten in einer teilsanierten Altbauwohnung bis 2040 um 80 % und bis 2045 um 119 % gegenüber dem aktuellen Niveau steigen könnten. Die „Bio-Treppe“ ist für 74 % dieser Preissteigerungen verantwortlich, während erhöhte Netzentgelte (21 %) und die CO2-Abgabe (5 %) die restlichen Anteile ausmachen. Ein Großteil dieser Mehrkosten wird dem Vermieter gemäß der neuen Gesetzeslage auferlegt.
Alternativen und Einschätzung
Die Wirtschaftlichkeit einer Wärmepumpe hängt maßgeblich von den spezifischen Eigenschaften eines Gebäudes ab, darunter Dämmstandard, Ausrichtung, Geometrie und Art der Heizkörper. Eine finanzielle Vorteilhaftigkeit kann sich nach Einschätzung von Aengevelt allenfalls bei einer Langzeitbetrachtung ergeben, was viele Eigentümer, insbesondere ältere, von den hohen Anfangsinvestitionen abhält. Fernwärme stellt zwar eine Alternative dar, ist jedoch aufgrund potenziell hoher Anschlusskosten und der Abhängigkeit vom Versorger nicht immer wettbewerbsfähig oder überhaupt verfügbar.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, konstatiert, dass das neue Gebäudemodernisierungsgesetz zwar den Investitionszwang des vorherigen Gesetzes aufgehoben hat, Mieter und Vermieter jedoch mit drastisch steigenden Heizkosten konfrontiert. Er kritisiert, dass Immobilieneigentümer auch für einen Teil der potenziellen Energieverschwendung seitens der Mieter aufkommen müssen, was eine Fehlanreizung darstelle. Dr. Aengevelt resümiert, dass die Kosten für überehrgeizigen Klimaschutz weiterhin zu hoch seien, wenn die Heizkosten bis 2045 sich mehr als verdoppeln könnten.
