Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt wird maßgeblich von freiwilligen Veräußerungen dominiert. Eine Analyse von JLL, die das Transaktionsvolumen für den Zeitraum von 2024 bis Mitte 2026 im Umfang von annähernd 87 Milliarden Euro untersuchte, belegt, dass über 70 Prozent aller Immobilienverkäufe aus eigenem Antrieb getätigt werden. Bei mehr als drei Vierteln des untersuchten Verkaufsvolumens konnten die spezifischen Verkaufsmotive der Marktteilnehmer klar identifiziert werden.
Die Analyse differenzierte dabei zwischen freiwilligen Veräußerungen, Verkäufen aufgrund finanziellen Drucks und Transaktionen infolge von Insolvenzverfahren. Es stellte sich heraus, dass finanzielle Drucksituationen, die 17 Prozent des Volumens ausmachten, oder Insolvenzverfahren mit zehn Prozent, bei lediglich etwas mehr als einem Viertel des Transaktionsvolumens ausschlaggebend waren. Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany und Head of Capital Markets, fasst die Ergebnisse zusammen, indem er erklärt, dass die meisten Verkäufer auch in einem seit 2022 von Zögerlichkeit und schwierigen Verkaufsprozessen geprägten Markt strategisch und autonom agieren, obgleich die Gewinnerwartungen vielfach eingetrübt sind.
Motive und Segmentspezifika
Die Gründe für freiwillige Verkäufe sind vielschichtig. Die Erfüllung des eigenen Businessplans, beispielsweise durch den planmäßigen Verkauf einer fertiggestellten Projektentwicklung oder die Veräußerung einer Immobilie am Laufzeitende eines geschlossenen Fonds, stellt mit 41 Prozent den primären Beweggrund dar. Die Anpassung der Anlagestrategie folgt mit 30 Prozent, gefolgt von individuellen Opportunitäten mit 27 Prozent. Das Heben stiller Reserven ist mit zwei Prozent ein vergleichsweise seltener Grund, kann aber laut Kortmann insbesondere für Unternehmen eine relevante Motivation sein, betriebsnotwendige oder nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien zu veräußern.
Bei der Betrachtung der Assetklassen zeigt sich, dass der Logistiksektor mit 87 Prozent den höchsten Anteil freiwilliger Veräußerungen aufweist. Das Bürosegment folgt mit 76 Prozent, Living mit 70 Prozent und der Einzelhandel mit 66 Prozent. Im Living-Segment war mit knapp 30 Prozent der höchste Anteil von Verkäufen infolge finanziellen Drucks zu verzeichnen. Insolvenzverkäufe traten beim Einzelhandel am häufigsten auf, was auf die Auswirkungen der Signa-Pleite zurückzuführen ist und 26 Prozent in diesem Segment betrifft.
Einfluss von Finanzierung und Verkäufergruppen
Bei den Verkäufergruppen ist der Anteil der unter finanziellem Druck erfolgten Verkäufe bei offenen Immobilienpublikumsfonds mit 93 Prozent des Verkaufsvolumens auffällig hoch. Asset- und Fondsmanager, Projektentwickler, Unternehmen und private Investoren führten hingegen mehrheitlich freiwillige Veräußerungen durch, mit jeweils über 80 Prozent. Kortmann erläutert, dass seit 2024 die Mittelzuflüsse bei offenen Immobilienfonds negativ sind, was die Fonds zwingt, Liquidität durch Immobilienverkäufe zu generieren. Angesichts anhaltender Mittelabflüsse seien weitere Verkäufe zu erwarten.
Immobilienverkäufe werden ebenfalls durch Probleme auf der Finanzierungsseite forciert, etwa wenn bei Refinanzierungen das Fremdkapital nicht im benötigten Umfang zur Verfügung steht oder die Kosten überproportional gestiegen sind. Elf Prozent des registrierten Verkaufsvolumens von 2024 bis Ende Juni 2026 resultierten aus finanziellem Druck seitens der Fremdkapitalgeber. Matthias Barthauer, Lead Director Research JLL Germany, prognostiziert für den Büromarkt eine Refinanzierungslücke von rund vier Milliarden Euro für 2026, die sich in den kommenden Jahren voraussichtlich schließen wird. Ab 2028 sollte wieder ausreichend Fremdkapital verfügbar sein, um zusätzlichen Verkaufsdruck von dieser Seite zu vermeiden.
- —Mehr forcierte Verkäufe im weiteren Verlauf von 2026 erwartet.
- —Viele dieser Transaktionen werden jedoch in strukturierten Prozessen und ohne akuten Zeitdruck stattfinden.
- —Für 2027 sind ebenfalls forcierte Verkäufe absehbar.
- —Ein wieder einsetzendes Wirtschaftswachstum und Investitionen aus dem Sondervermögen Infrastruktur sollten ab diesem Zeitpunkt die Transaktionsaktivitäten beleben und den Anteil forcierter Verkäufe reduzieren.
