Über acht in Anfang 2026 bepreiste Freddie Mac-Multifamily-Verbriefungen hinweg hat sich das Underwriting laut CRED iQ-Daten entscheidend verschärft. Der gewichtete durchschnittliche Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) für den Freddie Mac-Kanal K-Serie liegt bei 1,41x bei einem Beleihungsauslauf (LTV) von 63,9 Prozent, wobei ungefähr 95 Prozent des Volumens über voll- oder teilzinslose Strukturen verfügt.
CRED iQ analysierte die darlehensspezifischen Anhänge hinter FREMF 2026-K179, K180, K561, K562, K563, K766, dem variabel verzinslichen KF172 und dem Small-Balance Q040, die 472 Darlehen und über 7,2 Milliarden US-Dollar an ausstehendem Kapital repräsentieren. Das sich abzeichnende Bild ist das eines Marktes, der das Risiko neu bewertet hat, ohne die Hebelwirkung aufzugeben. Es wird auf zinslose Phasen gesetzt, um den Deckungsgrad über Wasser zu halten, während die Zinskurve erhöht bleibt.
Dominante Underwriting-Trends und Auswirkungen auf den Markt
Der Deckungsgrad wird primär durch die Struktur und nicht durch den Cashflow generiert. Festverzinsliche K-Deals wurden mit gewichteten DSCRs zwischen 1,35x und 1,51x abgeschlossen, diese Zahlen stützen sich jedoch stark auf zinslose Perioden. Vollzinslose (IO) Laufzeiten machten etwa 30 Prozent des gesamten K-Serienvolumens aus, teilzinslose weitere 65 Prozent, was bedeutet, dass Tilgungszahlungen eher die Ausnahme als die Regel sind. Würde man den IO-Vorteil eliminieren, liegen mehrere Darlehen auf voll amortisierender Basis bei oder unter 1,2x.
Der Hebel wurde beibehalten; die Preisanpassung erfolgte. Gewichtete LTVs konzentrierten sich im niedrigen bis mittleren 60-Prozent-Bereich im festverzinslichen Segment, im Einklang mit der historischen Freddie Mac-Disziplin. Was sich bewegte, war der Kupon: Die Bruttozinssätze reichten von etwa 4,9 Prozent bei den saubersten Refinanzierungen bis zu 5,66 Prozent im variablen KF172-Pool. Akquisitionen machten etwa 40 Prozent des K-Serienvolumens aus, ein positives Zeichen dafür, dass das Transaktionsvolumen zurückkehrt, auch wenn Kreditnehmer höhere Kosten tragen müssen.
Schwerpunkte und Prognosen für das zweite Halbjahr 2026
Der variabel verzinsliche Pool ist der Bereich, in dem sich der Stress konzentriert. KF172 wurde mit einem gewichteten DSCR von 1,21x und einem LTV von 68,7 Prozent gezeichnet, dem dünnsten und am stärksten gehebelten der Gruppe, wobei jedes Darlehen SOFR-basierte Preise und obligatorische Zinscaps aufweist. Dies ist das Segment, das zu beobachten ist: Eine Deckung, die auf IO-Basis adäquat erscheint, schrumpft schnell, wenn SOFR in Refinanzierungsfenstern hartnäckig bleibt.
Für das zweite Halbjahr 2026 wird erwartet, dass die Abhängigkeit von zinslosen Perioden ihren Höhepunkt erreicht und dann zurückgeht. Kreditgeber können den Deckungsgrad nicht allein durch IO-Strukturen aufrechterhalten. Wenn sich die Kurve normalisiert, wird erwartet, dass amortisierende Strukturen wieder in K-Deals Einzug halten und vollumfänglich zinslose Laufzeiten bis Jahresende unter ein Viertel des Volumens fallen. Der variabel verzinsliche Bereich wird den nächsten Zyklus der Notlagen definieren, falls es einen gibt.
Die Einschätzung von CRED iQ besagt, dass die Kreditqualität der festverzinslichen K-Serie solide ist, aber Pools wie KF172 das Refinanzierungs- und Cap-Expiry-Risiko konzentrieren. Darlehen mit amortisierenden Deckungsgraden unter 1,25x in Florida und im Segment der „Garten“-Immobilien im Mittleren Westen sollten beobachtet werden, da sich dort eine Verschlechterung im Jahr 2026 zuerst zeigen wird. Das Akquisitionsvolumen steigt weiter, und es wird erwartet, dass der Anteil der Akquisitionen an neuen K-Serienemissionen bis zum 4. Quartal 2026 erstmals seit dem Zinsschock 50 Prozent überschreitet, was darauf hindeutet, dass die Preisfindung für Mehrfamilienhäuser schließlich den Kapitalkosten entspricht.
