Der US-amerikanische Life-Sciences-Immobilienmarkt ist weiterhin überversorgt, doch verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine stark reduzierte Baupipeline bereiten allmählich den Boden für eine Erholung. Dies geht aus einer Analyse von Cushman & Wakefield hervor. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für US-Life-Sciences-Einrichtungen lagen im zweiten Quartal 2026 bei 64,17 $ pro Quadratfuß, was einem Rückgang von 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Leerstandsquote stieg gleichzeitig um fast 200 Basispunkte auf 24,3 Prozent.
Cushman & Wakefield erwartet, dass die Marktmieten, insbesondere in Regionen mit hoher Angebotsdichte, weiter nachgeben könnten. Dennoch könnte eine stärkere Finanzierung und Nachfrage von Nutzern die Raten innerhalb der nächsten 18 bis 24 Monate stabilisieren. Der Bestand an Life-Sciences-Immobilien ist von 171 Millionen Quadratfuß im Jahr 2021 auf heute 239 Millionen Quadratfuß angewachsen. Jedoch macht die aktuelle Baupipeline nur noch 2 Prozent des Bestands aus, ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Höchststand von 17 Prozent Mitte 2023.
Reduzierte Bauaktivität und wieder anziehende Kapitalmärkte
Im ersten Halbjahr dieses Jahres wurden lediglich 1,2 Millionen Quadratfuß fertiggestellt, ein Rückgang von 82 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025. Zukünftige Entwicklungen konzentrieren sich zunehmend auf vorvermietete und Built-to-Suit-Projekte. Auch die Kapitalmärkte öffnen sich schrittweise wieder. Die Investitionsverkäufe für Forschung und Entwicklung (R&D) beliefen sich in den vier Quartalen bis Juni auf über 9,3 Milliarden $, was einem Anstieg von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anzahl der Transaktionen stieg um 9 Prozent auf 292, über dem Zehnjahresdurchschnitt, obwohl die durchschnittliche Transaktionsgröße um 5 Prozent zurückging.
Global erreichte das Risikokapitalinvestment im ersten Halbjahr 2026 29,9 Milliarden $, ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr und das stärkste Halbjahresergebnis seit 2022. Nordamerika entfielen 17,9 Milliarden $, ein Anstieg von 35 Prozent. Das IPO-Volumen verdreifachte sich nahezu auf 6,8 Milliarden $, während die weltweite Fusions- und Akquisitionsaktivität 97,2 Milliarden $ erreichte, fast das Dreifache des Vorjahreswerts.
Regionale Marktunterschiede
San Diego County bleibt mit 26,6 Millionen Quadratfuß Bestand und durchschnittlichen Angebotsmieten von 67,09 $ pro Quadratfuß eines der größten Life-Sciences-Zentren Nordamerikas. Nach einer Entwicklungswelle erreichte die Leerstandsquote jedoch 26,9 Prozent. Weitere 1,3 Millionen Quadratfuß befanden sich zur Jahresmitte noch im Bau, wovon allerdings rund 70 Prozent vorvermietet waren. Der Markt in Los Angeles und Orange County weist eine andere Dynamik auf, mit nur 3,6 Prozent Leerstand und durchschnittlichen Angebotsmieten von 33,32 $ pro Quadratfuß.
- —Cushman & Wakefield weist darauf hin, dass die alternden Industrie-, Flex- und Bürobestände der Region ein Potenzial für Umwandlungen bieten.
- —Emergente Cluster bilden sich in El Segundo, Thousand Oaks, Pasadena und L.A.s Westside.
- —Auch in Irvine und Tustin im Orange County sind neue Konzentrationen zu beobachten.
Cushman & Wakefield konstatiert, dass sich der Markt von einer Korrekturphase in eine Stabilisierungsphase bewegt. Kapital fließt zurück in die zugrunde liegende Branche, die spekulative Bauaktivität ist gedämpft und die Investitionsverkäufe erholen sich. Da die Leerstandsquoten in wichtigen Hubs jedoch weiterhin historisch hoch sind, hängen die Bewertungen nach wie vor von der Bonität des Mieters, der Mietlaufzeit und der bestehenden Belegung ab, und weniger von einer breiten Sektoreuphorie.
