Die Relevanz der Finanzierungskosten für den deutschen Immobilienmarkt hat sich infolge des Nahostkonflikts und der Blockade der Straße von Hormus erneut akzentuiert. Eine Befragung immobilienfinanzierender Kreditinstitute, die EY-Parthenon von Februar bis März 2026 durchgeführt hat, unterstreicht diese Entwicklung. Während vor einem Jahr noch knapp die Hälfte der Institute steigende Finanzierungskosten als primäre Herausforderung identifizierten, sank dieser Anteil bis Ende Februar 2026 auf ca. 40 Prozent. Direkt nach dem Beginn der militärischen Auseinandersetzungen am 28. Februar 2026 stieg dieser Anteil jedoch auf über 90 Prozent an, was die Sensibilität des Marktes für geopolitische Ereignisse verdeutlicht.
An der Erhebung nahmen 58 Kreditinstitute aus Deutschland teil, darunter große Privatbanken, Landesbanken und größere Sparkassen. Ergänzend wurden 26 Kanzleien befragt, die auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen spezialisiert sind. Die Ergebnisse spiegeln die Ansicht von Marktteilnehmern wider, die die aktuellen Herausforderungen aus direkter Erfahrung beurteilen können. Der Befragungszeitraum fiel direkt mit dem Beginn des Nahostkonflikts zusammen, was die unmittelbare Reaktion auf die geänderten Rahmenbedingungen erklärt.
Anstehende Refinanzierungen und steigende NPL-Quoten
Ein Blick in die Kreditbücher offenbart, dass der Markt einer Welle von Fälligkeiten entgegenblickt. Ein erheblicher Anteil der Institute hält hohe Refinanzierungsvolumina in ihren Beständen. Bei rund der Hälfte der Institute liegt dieser Anteil über 40 Prozent, bei weiteren vier Prozent beträgt er über 60 oder sogar über 80 Prozent. Parallel dazu ist die NPL-Quote (Non Performing Loans) am deutschen Immobilienmarkt seit 2022 von 1,5 auf annähernd fünf Prozent angewachsen, was einer Verdreifachung entspricht.
Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie, weist darauf hin, dass sich das Immobilienfinanzierungsumfeld nach der Corona-Pandemie, dem Ukrainekrieg und der Zinswende nur vermeintlich stabilisiert hatte. Mit den jüngsten Entwicklungen sei ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich, wodurch das Prinzip des Abwartens bei bereits notleidenden Immobilien an seine Grenzen stoße. Korbinian Gennies, ebenfalls Partner bei EY-Parthenon und Co-Autor, ergänzt, dass die aktive Restrukturierung von Immobilienengagements unerlässlich sei, um Refinanzierungsrisiken zu begrenzen, bilanzielle Belastungen zu kontrollieren und die aktuelle Marktphase tragfähig zu bewältigen.
Strategien und Zukunftserwartungen
Hinsichtlich einer möglichen Markterholung bleibt die Stimmung der Banken verhalten. Rund die Hälfte der Befragten antizipiert für das laufende Jahr eine (eher) negative Entwicklung, während die andere Hälfte eine Seitwärtsbewegung erwartet, die sich voraussichtlich auch im Jahr 2027 fortsetzen wird. Eine deutliche Trendwende wird erst ab 2029 prognostiziert, für das rund 60 Prozent der Institute eine positive Entwicklung erwarten.
Die Methode „Amend & Extend“, also die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen, ist weiterhin die vorherrschende Strategie für notleidende Vermögenswerte, angewendet von 80 Prozent der Kreditinstitute. Aktive Bewältigungsstrategien gewinnen jedoch an Bedeutung. Rettungserwerbe und Plattformlösungen, bei denen Kreditinstitute aktiv beteiligt sind, werden verstärkt als wichtige Restrukturierungsstrategien wahrgenommen. Dieser Trend manifestierte sich bereits im Vorjahr und zeigt nun eine klarere Ausprägung, mit einem Anstieg von zehn Prozent im Q3/2025 auf nun 20 Prozent. Auch NPL-Transaktionen verzeichneten einen leichten Zuwachs von 32 auf 36 Prozent.
Jean-Pierre Rudel betont, dass die aktuelle Marktphase einen strategischen Wendepunkt markiert, an dem sich entscheidet, ob Banken Risiken weiterhin reaktiv verwalten oder ihre Bilanz-, Kapital- und Risikosteuerung proaktiv an ein strukturell verändertes Umfeld anpassen. Als Hürden für die Nutzung alternativer Lösungsmodelle identifizieren die befragten Institute regulatorische Anforderungen (70 Prozent), ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis (63 Prozent) sowie fehlende immobilienspezifische Kompetenzen (57 Prozent).
Für das Jahr 2026 bleibt das Insolvenzrisiko auf einem hohen Niveau, wobei die Mehrheit der Befragten von gleichbleibenden oder steigenden Insolvenzfällen ausgeht. Bei Projektentwicklungen sehen 30 Prozent der Institute eine Zunahme an Insolvenzen, was jedoch einen Rückgang im Vergleich zum Q3/2025 (61 Prozent) darstellt. Auch bei Bestandsobjekten hellt sich die Prognose leicht auf, mit weniger Befragten, die eine Zunahme der Insolvenzen erwarten (Q3/2025: 45 Prozent; Q1/2026: 13 Prozent).
Korbinian Gennies interpretiert dies als erste Entspannungssignale bei allen strukturellen Belastungen, die jedoch weniger eine nachhaltige Erholung als vielmehr eine Normalisierung der Erwartungen nach einer Phase erhöhter Unsicherheit darstellen. Die Assetklassen divergieren weiterhin in ihren Entwicklungen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben unter Druck, während das Wohnsegment aufgrund der strukturellen Nachfrage stabiler erscheint, ungeachtet steigender Kosten und regulatorischer Anforderungen.
