Am 21. Mai, kurz vor dem Memorial Day-Wochenende, wurde ein bemerkenswertes Ereignis auf den öffentlichen Immobilienmärkten bekannt: AvalonBay Communities, Eigentümer von 98.000 Apartments und mit einer Marktkapitalisierung von 25 Mrd. $, würde mit Equity Residential fusionieren, einem der ältesten Real Estate Investment Trusts (REITs) Amerikas, der 85.000 Apartments und ein verwaltetes Vermögen von 20,5 Mrd. $ hält.
Allan Swaringen, Präsident und CEO von JLL Income Property Trust, einem REIT, äußerte sich zur ursprünglichen Reaktion: 'Die erste Reaktion war: 'Heiliger Bimbam, zwei der größten und traditionsreichsten Apartment-REIT-Unternehmen des Landes entscheiden sich zur Fusion.' Er fügte hinzu: 'Dies sind die beiden größten Akteure auf dem Mehrfamilienmarkt, die beschlossen haben, zusammenzukommen. Es ist eine echte Fusion unter Gleichen.'
Details und Dimensionen der Fusion
Mit einem Gesamtunternehmenswert von etwa 71 Mrd. $ stellt dieser Deal die größte öffentliche REIT-Fusion aller Zeiten dar, welche die Vereinbarung zwischen Prologis und Duke Realty aus dem Jahr 2022 im Wert von 26 Mrd. $ in den Schatten stellt. Die beiden Apartmentunternehmen gaben Ende Juli bekannt, dass ihr neues Unternehmen Vivmark Residential heißen wird. Sobald die reine Aktienfusion später in diesem Jahr abgeschlossen ist, wird dieses neue Mehrfamilien-Konglomerat über 180.000 Mietwohnungen in mehr als 600 Gemeinschaften in den USA besitzen – hauptsächlich in den größten Küstenstädten. Hinzu kommen weitere 10.800 Apartments und Projekte im Wert von 4,4 Mrd. $ im Bau in 32 Gemeinschaften, wovon 50 Prozent einen erschwinglichen oder gemischten Einkommensanteil aufweisen werden, wie die Unternehmen in einer gemeinsamen Mitteilung betonten.
Matt Frankel, Analyst für den Aktienmarkt bei The Motley Fool, kommentierte: 'Meine erste Reaktion ist, dass sie es schon vor ein paar Jahren hätten tun sollen. Es ist eine sehr natürliche Fusion.' Er stellte fest, dass etwa 95 Prozent der Geschäfte von Equity Residential und AvalonBay in denselben Märkten tätig sind, hauptsächlich in New York, San Francisco, Boston und Washington, D.C. Equity hat seinen Hauptsitz in Chicago, während AvalonBay in Arlington, Virginia, ansässig ist. Frankel zog einen Vergleich: 'Das wäre so, als ob Visa oder Mastercard fusionieren dürften. Es sind Unternehmen derselben Größe, die sich auf dieselben Märkte und dieselben Preispunkte bei diesen Apartments spezialisiert haben. Die Kombination ergibt einfach viel Sinn.'
Herausforderungen und Chancen im aktuellen Umfeld
Der Zeitpunkt der Fusion ist entscheidend. In den Jahren vor und nach der COVID-19-Pandemie (etwa 2019 bis 2022) hatten Equity und AvalonBay keinen Grund zur Fusion, da Kapital günstig war. Dies ermöglichte es ihnen, die benötigten Schulden für Expansionen über Unternehmensanleihen aufzunehmen, selbst als die Apartmentmieten schneller stiegen als die Baukosten, die noch nicht von der Inflation betroffen waren. Als börsennotierte REITs reagieren die beiden Unternehmen zudem stark auf Zinsschwankungen, da ihre Aktienkurse oft durch hohe Zinsumfelder unter Druck geraten, wenn die Schuldenkosten generell höher sind und die Betriebskosten steigen.
Frankel merkte an: 'Jetzt haben wir ein Hochzinsumfeld, die Mieten in vielen Märkten moderieren sich, daher wird es wichtig, Effizienzgewinne zu erzielen, wo immer möglich. Und das ist ein großer Motivationsfaktor hinter diesem Deal: Effizienz zwischen den beiden Unternehmen zu finden.' Die beiden Unternehmen prognostizieren Kostensynergien oder Einsparungen in Höhe von 175 Mio. $ innerhalb von 18 Monaten nach Abschluss des Deals. Equity Residential und AvalonBay Communities lehnten es ab, sich zu der Transaktion zu äußern.
David Auerbach, Chief Investment Officer bei Hoya Capital, einem von der Securities and Exchange Commission registrierten Anlageberater und Forschungsunternehmen, erklärte, dass die Fusion die operative Dichte in Kernmärkten verbessern und gleichzeitig den Wachstumspfad in neueren Expansionsregionen erweitern wird, einschließlich eines potenziell verbesserten Zugangs zu Kapital von Unternehmensanleihegläubigern. Er wies jedoch auch auf eine potenzielle Herausforderung hin: 'Das Einzige, was ich gegen sie sehe, ist der Verlust von Humankapital. Es wird leider einige entbehrliche Personen geben, wenn es darum geht.'
Auerbach sah auch das Risiko, dass die Fusion von der Regierung angefochten werden könnte. 'Die unmittelbare Reaktion ist, dass dies von der Regierung aufgehalten wird. Die Regierung wird diese beiden nicht zusammenkommen lassen.' Er verglich die Situation mit einem Zusammenschluss von Marriott und Hilton. Dennoch betonte Auerbach, dass das neue Unternehmen, obwohl es sich um die beiden größten Wohn-REITs handelt, immer noch weniger als 1 Prozent des US-Wohnungsmarktes besitzen wird, was die Fusion aus regulatorischer Sicht weniger problematisch macht, da der Apartmentmarkt weiterhin stark fragmentiert ist.
- —Hohe Anleiherenditen (10-jährige Staatsanleihe bei 4,6 Prozent)
- —Schwankende Arbeitsmarktzahlen und hartnäckige Inflation
- —Geopolitische Unsicherheiten (Krieg mit Iran, Schließung der Straße von Hormuz und daraus resultierende Energiekostensteigerungen)
- —Ein launischer Aktienmarkt
Die Marktreaktion auf die Fusion war relativ neutral. Swaringen bemerkte, dass die Aktienperformance beider Unternehmen genau im Einklang mit dem gesamten Mehrfamilien-REIT-Sektor lag. Seit der Fusion stieg die Aktie von Equity Residential vom 21. Mai bei 65,76 $ pro Aktie auf etwa 67,57 $ bis zum 4. August, was einem Anstieg von 2,7 Prozent entspricht. Die Aktie von AvalonBay stieg im gleichen Zeitraum von 184,11 $ pro Aktie auf 188,81 $, ein Anstieg von 2,5 Prozent. Swaringen resümierte: 'Keine Investoren haben sich darauf gestürzt und gesagt: 'Ich muss jetzt einsteigen.' Der Markt hat sich nicht darauf gestürzt, wie er es bei SpaceX getan hat.'
