Die Leistbarkeit von Wohnraum entwickelt sich in Deutschland zu einer zentralen Herausforderung, wie eine umfassende Analyse von Wüest Partner aufzeigt. Die Untersuchung, die bundesweit alle Gemeinden berücksichtigt, differenziert zwischen Miet- und Eigentumswohnungen und setzt die tatsächlichen Wohnkosten ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Hierbei zeigt sich eine deutliche Diskrepanz zwischen den Belastungsgraden für Mieter und Eigentümer.
Im Mietsegment bewegen sich die Wohnkosten in der Mehrheit der Gemeinden zwischen 14 und 19 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Eine Belastung oberhalb der 30-Prozent-Marke bildet hierbei eine Ausnahme. Grundlage der Berechnungen sind Median-Angebotsmieten, die durchschnittliche Kaufkraft pro Haushalt sowie eine standardisierte Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern.
Die Situation beim Wohneigentum stellt sich signifikant anders dar. In rund 90 Prozent der Gemeinden liegt die Wohnkostenbelastung bereits oberhalb von 20 Prozent des Haushaltseinkommens. In etwa jeder zwanzigsten Gemeinde wird sogar die allgemein anerkannte Leistbarkeitsgrenze von 30 Prozent überschritten. Diese Zahlen basieren auf Median-Angebotspreisen, Annahmen zu Finanzierungs- sowie Instandhaltungs- und Unterhaltskosten. Frau Sophie Nieder, Senior Economic Market Analyst bei Wüest Partner, hebt hervor, dass nicht mehr allein die Immobilienpreise über die Leistbarkeit entscheiden, sondern das Zusammenspiel von Wohn- und Finanzierungskosten mit dem verfügbaren Einkommen maßgeblich ist.
Besondere Situation in Metropolen und peripheren Lagen
Insbesondere in den deutschen Metropolen ist die Lage angespannt. Die durchschnittliche Mietkostenbelastung in den Top-7-Städten erreicht 27,7 Prozent. Berlin überschreitet als einzige der großen Metropolen mit 30,9 Prozent den häufig herangezogenen Orientierungswert von 30 Prozent. Frankfurt am Main mit 29,7 Prozent und München mit 29,3 Prozent folgen in geringem Abstand.
Noch prägnanter wirkt sich die Belastung beim Wohneigentum in diesen Zentren aus. In allen Top-7-Städten liegt sie über der 30-Prozent-Marke. München führt diese Statistik mit einer Wohnkostenbelastung von 36,5 Prozent an. Kaufpreise von rund 8.000 Euro pro Quadratmeter führen dazu, dass selbst überdurchschnittliche Einkommen die finanzielle Belastung nur teilweise kompensieren können. Berlin (35,8 Prozent) und Hamburg (35,1 Prozent) weisen ebenfalls sehr hohe Belastungsquoten auf.
Über die Metropolen hinaus geraten auch wirtschaftsstarke Umlandgemeinden sowie touristisch geprägte Gebiete zunehmend unter Druck. Hierzu zählen beispielsweise Kommunen im Münchner Umland, die Region Tegernsee und die nordfriesischen Inseln, wo ein limitiertes Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft. Kaufpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter sind dort keine Ausnahme; in spezifischen Gemeinden werden sogar Werte von mehr als 13.000 Euro erreicht.
Implikationen für Stadtentwicklung und Investment
Die Ergebnisse der Analyse bieten eine fundierte Grundlage für diverse Akteure am Immobilienmarkt. Kommunen, Investoren, Projektentwickler und politische Entscheidungsträger erhalten Hinweise, wo die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum von erhöhter Dringlichkeit ist und in welchen Regionen die Leistbarkeit in Zukunft verstärkt unter Druck geraten könnte. Frau Nieder betont, dass die Wohnungsfrage zunehmend eine Frage regionaler Leistbarkeit darstellt und die Ausweitung des Wohnungsangebots der entscheidende Faktor bleibt, um langfristig bezahlbares Wohnen zu gewährleisten.
